Tanım ve Kapsam
Gayrimenkul Avukatı Nedir?
Şişli Gayrimenkul Avukatı, taşınmaz ve kira uyuşmazlıkları alanında hem uyuşmazlık çıkmadan önce alınacak önlemleri hem de uyuşmazlık sonrasındaki temsil işlerini kapsar.
Artuk Hukuk Bürosu, mevcut durumu geçmiş işlemler ve gelecekte hedeflenen sonuçla birlikte değerlendirir; dosyayı bu üç zaman ekseninde kurar. Gayrimenkul hukuku; mülkiyetin kazanılması ve devri, tapu sicili, kira ilişkisi, ortak mülkiyet, imar ve kat mülkiyeti gibi farklı hukuk dallarını aynı taşınmaz üzerinde buluşturur.
Artuk Hukuk Bürosu hakkında genel bilgi, diğer çalışma alanları ve iletişim seçenekleri için Şişli Avukat ana sayfasını inceleyebilirsiniz.
Yürütülen İşler
Gayrimenkul Avukatı Neler Yapar?
Gayrimenkul Avukatı önleyici danışmanlık verebilir, sözleşme ve başvuruları hazırlayabilir, dava ile kanun yolu aşamalarını yürütebilir.
Gayrimenkul Avukatı; danışmanlık, dosya incelemesi, başvuru ve dilekçe hazırlığı, müzakere, dava takibi, duruşma, kanun yolu ve karar sonrası uygulama işlerinden dosyanın gerektirdiği kısmını üstlenebilir. Yazılı sözleşme, bu işlerden hangilerinin kapsama dâhil olduğunu gösterir.
Şişli Gayrimenkul Avukatı kapsamında kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma, satış ve ön inceleme, inşaat ve arsa payı karşılığı sözleşmeler başta olmak üzere alana ait uyuşmazlıklar ele alınır. Artuk Hukuk Bürosu, her başlığı kendi başvuru şartı, süresi, görevli mercii ve ispat ihtiyacı içinde inceler.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Ortak gider, yönetim planı, genel kurul kararları, ortak yer kullanımı ve müdahalenin önlenmesi talepleri site-apartman kayıtlarıyla incelenir. Önleyici işlem olanağı ayrıca araştırılır.
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
İdarenin işlemi, fiilî veya hukukî el atma, bedel tespiti ve görev ayrımı teknik verilerle birlikte değerlendirilir. Geçmiş kayıt ile bugünkü talep arasında bağlantı kurulur.
Satış ve ön inceleme
Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, kullanım hakkı, sözleşme ve ödeme planı işlem yapılmadan önce hukukî risk yönünden gözden geçirilir. Başvuru ve dava seçeneklerinin sırası belirlenir.
İnşaat ve arsa payı karşılığı sözleşmeler
Teslim, ruhsat, iskân, pay devri, gecikme ve ayıp hükümleri tarafların edimleri ve tapu işlemleriyle birlikte takip edilir. Sonuçtan sonra korunması gereken haklar listelenir.
Tapu iptali ve tescil
Yolsuz tescil, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sözleşmeye dayalı iddialar tapu kayıtları ve devir zinciriyle incelenir. Önleyici işlem olanağı ayrıca araştırılır.
Kira bedelinin tespiti
Sözleşme tarihi, beş yıllık dönem, TÜFE sınırı, emsal kiralar ve taşınmazın özellikleri dava zamanı bakımından değerlendirilir. Geçmiş kayıt ile bugünkü talep arasında bağlantı kurulur.
Kira uyarlama ve tahliye
Olağanüstü koşullar, ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, taahhüt veya sözleşmeye aykırılık nedenleri kendi süre ve ispat şartlarıyla ele alınır. Başvuru ve dava seçeneklerinin sırası belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetinin aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesi; paydaşlar, takyidatlar ve taşınmazın bölünebilirliği üzerinden planlanır. Sonuçtan sonra korunması gereken haklar listelenir.
Ecrimisil
Haksız kullanım dönemi, intifadan men koşulu, emsal kullanım bedeli ve zamanaşımı olguları talep sahibi ile kullanıcı arasındaki ilişkiye göre belirlenir. Önleyici işlem olanağı ayrıca araştırılır.
Önalım hakkı
Pay satışının öğrenilmesi, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve gerçek satış bedeli bakımından tapu ile ödeme kayıtları kontrol edilir. Geçmiş kayıt ile bugünkü talep arasında bağlantı kurulur.
Doğrudan Büro Bilgileri
Şişli Gayrimenkul Avukatı İletişim Bilgileri
Artuk Hukuk Bürosu ile dosya hakkında görüşmek için aşağıdaki doğrulanmış iletişim kanalları kullanılabilir. Telefonla görüşme başlatılabilir; belgeler e-posta ile iletilebilir. Çalışma saatleri randevu planı için, harita ise doğrudan büro adresini görmek için kullanılabilir.
Avukatlık Ücreti
Şişli Gayrimenkul Avukatı Ücreti
Şişli Gayrimenkul Avukatı ücreti, önleyici danışmanlık ile uyuşmazlık takibinin aynı kapsamda olup olmamasına göre değişir. Dosyanın bulunduğu aşama, talepler, delil hacmi, acil işlemler, duruşmalar ve kanun yolu kapsamı ücret hesabında birlikte ele alınır.
Türkiye Barolar Birliğinin 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi bağlayıcı yasal alt sınırdır; tarifedeki tutarın altında ücret kararlaştırılamaz. İstanbul Barosu 2026 çizelgesi ise tavsiye niteliğindedir. Sözleşme ücreti yerel baronun tavsiye tutarının altında veya üstünde olabilir; ancak TBB alt sınırının altında olamaz.
Gerçek ücret, Artuk Hukuk Bürosu ile yapılacak görüşmede üstlenilecek işlerin yazılı olarak belirlenmesiyle netleşir. Avukatlık ücreti; mahkeme harcı, tebligat, bilirkişi, keşif ve diğer yargılama giderlerinden ayrı bir kalemdir.
TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi
Avukat ile müvekkil bu tutarın altında ücret kararlaştıramaz.
İstanbul Barosu 2026 Çizelgesi
Tavsiye edilen tutarın altında veya üstünde anlaşılabilir; TBB alt sınırı korunur.
Bu alan için 2026 rakamları
- TBB alt sınırı
2025–2026 AAÜT’de asliye mahkemeleri için 45.000 TL, sulh hukuk mahkemeleri için 30.000 TL asgarî tutar bulunur. Para ile ölçülebilen işlerde kanun ve tarifenin nispi ücrete ilişkin hükümleri ayrıca uygulanır.
- Yerel baro örneği 1
İstanbul Barosu 2026 çizelgesinde tapu iptali ve tescil davaları için 188.500 TL’den az olmamak üzere yüzde 16 tavsiye edilir.
- Yerel baro örneği 2
Tahliye davalarında 79.750 TL’den az olmamak üzere bir yıllık kira bedelinin yüzde 16’sı; ortaklığın giderilmesinde 116.000 TL’den az olmamak üzere pay değerinin yüzde 16’sı önerilir.
Doğrudan Cevaplar
Gayrimenkul Avukatı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
Rakam odaklı sorular, farklı dava ve işlem türlerini birbirine karıştırmadan ayrı ayrı yanıtlanmıştır.
Şişli’de Gayrimenkul Davası Ne Kadar Sürer?
2025 verilerinde tapu iptali ve tescil davaları ortalama 620 gün, kamulaştırma davaları 350 gün sürmüştür; sulh hukuk dosyalarının genel ortalaması 120 gündür.
Tapu iptali ve tescil davalarındaki 620 günlük ortalama, ayrıntılı kayıt ve bilirkişi incelemesi yapılan asliye hukuk sürecini gösterir. Tahliye ve ortaklığın giderilmesi gibi sulh hukuk işleri ise tebligat, keşif, satış ve itiraz adımlarına göre kendi takviminde ilerler.
Ön başvuru veya arabuluculuk zorunluluğu varsa dava takviminden önce tamamlanması gereken ayrı bir dönem bulunur.
tapu ve belediye kayıtları
taraf ve paydaş sayısı
keşif ile bilirkişi
tebligat ve mirasçılık
zorunlu arabuluculuk kapsamı
istinaf ve satış işlemleri
Şişli’de Gayrimenkul Davası Masrafları Ne Kadardır?
Tapu iptali gibi nispi davalarda 1.000.000 TL için örnek peşin harç 17.077,50 TL, 3.000.000 TL için 51.232,50 TL’dir; 2026 keşif harcı 5.188 TL’dir.
Taşınmaz davalarında maktu veya nispi harç ayrımı talebin türüne göre yapılır. Değer üzerinden açılan tapu, tazminat veya alacak taleplerinde 2026 binde 68,31 karar-ilam harcı; tahliye gibi taleplerde ise kanundaki özel matrah veya maktu kalemler gündeme gelebilir. Keşif ve bilirkişi gideri çoğu dosyada önemli bir kalemdir.
Kurum başvurusu, noter, sicil ve mahkeme giderleri aynı dosyada farklı zamanlarda doğabilir. Avukatlık ücreti bu harç ve giderlerin dışında hesaplanır.
2026 başvurma harcı.
2026 keşif başvurusu için maktu harç.
Her tanık için 2026 tarifesindeki günlük ücret aralığı; yol ve konaklama ayrıca karşılanır.
Bir bilirkişi için 2026 asgari ücret; heyet ve uzmanlık sayısı toplamı artırır.
Hesap Notu 13.000.000 TL dava değerinde aynı genel yöntemle başlangıç nispi harcı 51.232,50 TL olur.
Hesap Notu 2Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ve kira uyuşmazlıklarında özel harç matrahları bulunabildiği için genel örnek doğrudan uygulanmadan önce dava türü kontrol edilir.
Hesap Notu 31.000.000 TL dava değeri için genel nispi peşin harç hesabı 17.077,50 TL’dir; bu tutara 732 TL başvurma harcı ile gider avansı ve delil giderleri dâhil değildir.
Şişli Gayrimenkul Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?
Şişli Gayrimenkul Avukatı ücreti; işin kapsamı, dosyanın aşaması, talep sayısı, delil ve duruşma yoğunluğu, acil çalışma ihtiyacı ve avukatın ayıracağı zaman üzerinden belirlenir. Artuk Hukuk Bürosu ile yapılacak yazılı sözleşme, hangi işlemlerin toplam ücrete dâhil olduğunu açıklar.
Mahkemenin karşı tarafa yüklediği karşı vekâlet ücreti avukata aittir; müvekkilin kendi avukatıyla kararlaştırdığı sözleşme ücreti bundan ayrıdır. Harç, tebligat, bilirkişi, keşif ve benzeri yargılama giderleri de avukatlık ücretinden ayrı bütçelenir.
paydaş veya kiracı sayısı
keşif ve bilirkişi ihtiyacı
ihtiyati tedbir gereği
dava sonrası satış veya tescil işlemleri
taşınmazın ve talebin değeri
tapu kayıt zinciri
Şişli Gayrimenkul Avukatı Ücreti Ne Zaman Ödenir?
Dosya kabulünde ücret modeli de kararlaştırılır: peşin ödeme, belirli vadeler veya iş aşamalarına bağlı plan seçeneklerinden biri yazılı hâle getirilir.
Artuk Hukuk Bürosu ile yapılacak sözleşmede ücretin peşin mi, taksitli mi veya aşama bazlı mı ödeneceği; geciken ödeme ve dosya masraflarının nasıl karşılanacağı birlikte yazılır.
Şişli’de En İyi Gayrimenkul Avukatı Nasıl Bulunur?
Meslek ve reklam kuralları, avukatların kendilerini başkalarından üstün gösteren ifadeler kullanmasını sınırlar. Bu nedenle “en iyi” araması yerine ilgili dosyada nasıl çalışılacağı, ücret ve takip düzeni sorulmalıdır.
Şişli konumu yüz yüze erişim bakımından değerlendirilebilir. Bunun yanında ilk görüşmenin açıklığı, dosyanın ilgili çalışma alanıyla uyumu, düzenli bilgilendirme ve yazılı çalışma koşulları seçimde birlikte dikkate alınabilir.
Görev ve Yetki
Şişli’de Gayrimenkul Davası Hangi Mahkemede Görülür?
Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyet davalarında kural olarak asliye hukuk; kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi gibi kanunda sayılan işlerde sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İmar veya kamulaştırma bağlantısında idarî yargı-görev ayrımı ayrıca yapılır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kira ve sözleşme taleplerinde davalının yerleşim yeri, ifa yeri ve özel yetki kuralları incelenir.
Görevli ve yetkili merci; talebin türü, tarafların konumu, olay veya taşınmaz bağlantısı ve özel kanun hükümleri birlikte incelenerek belirlenir.
Dosyanın Gerçek Akışı
Şişli Gayrimenkul Avukatı Nasıl Çalışır?
Artuk Hukuk Bürosu ile çalışma, hedefin tanımlanması ve yazılı kapsamın kurulmasıyla başlar; uygulama bu çerçevede yürütülür.
- 01
İlk görüşme ve ön inceleme
Artuk Hukuk Bürosu, olayın kronolojisini, hedeflenen sonucu, yaklaşan süreleri ve mevcut belgeleri ilk görüşmede belirler. Görüşme sonunda eksik belge listesi ile olası yollar açıkça ayrılır.
- 02
İş kapsamı ve ücret sözleşmesi
Şişli Gayrimenkul Avukatı çalışmasında üstlenilecek danışmanlık, başvuru, dava, duruşma ve kanun yolu aşamaları yazılı olarak belirlenir; ücret ile ödeme takvimi bu kapsama bağlanır.
- 03
Vekâletname ve belge tamamlama
Noterden çıkarılacak vekâletname için gerekli bilgiler paylaşılır. Kimlik, sözleşme, yazışma, tutanak, karar ve diğer kayıtlar kullanılabilir bir dosya düzeninde tamamlanır.
- 04
Tapu ve sözleşme incelemesi
Güncel-kök tapu, takyidatlar, kira veya inşaat sözleşmesi ve ödeme kayıtları toplanır.
- 05
Talep ve süre ayrımı
Mülkiyet, tahliye, bedel, tespit veya ortaklık talebi ile zamanaşımı-hak düşürücü süre belirlenir.
- 06
Ön başvuru ve tedbir
Arabuluculuk, ihtar, tapuya şerh veya ihtiyati tedbir gereği dosyanın riskine göre planlanır.
- 07
Dava, keşif ve bilirkişi
Dilekçelerden sonra kayıtlar, mahallinde keşif ve değer-teknik rapor süreçleri takip edilir.
- 08
Kararın uygulanması
Tescil, tahliye, satış, bedel tahsili veya tapu müdürlüğü işlemleri karar türüne göre yürütülür.
Hukukî Temsil
Gayrimenkul Avukatının Gayrimenkul Davası Sürecindeki Önemi
Gayrimenkul Avukatı, yalnız çıkan uyuşmazlığı takip etmez; yeni uyuşmazlık doğurabilecek belge ve işlemleri de önceden görmeye çalışır.
Artuk Hukuk Bürosu tarafından yürütülen bir gayrimenkul davası dosyasında avukat; süre, usul, delil ve talep bağlantısını korur, müvekkile seçenekleri açıklar ve kararın kesinleşmesi ile uygulanması için gereken işlemleri takip eder.
Kararın tapu, tahliye veya satış aşamasında uygulanabilir olmasını gözetmek
Yanlış dava türü veya görev seçiminin zaman ve masraf kaybını önlemek
Tapu kayıtları ile fiilî kullanım arasındaki farkı ortaya çıkarmak
Taşınmaz değerine bağlı harç ve ücret riskini baştan hesaplamak