Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kirayı ödemeyen kiracı; temerrüt yoluyla, iki haklı ihtar yoluyla veya tahliye talepli icra takibi yoluyla çıkarılır. Her bir çıkarma yolu için farklı şartlar ve usul işlemleri gündeme gelir. İlgili şartlar sağlandığı takdirde, kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için ev sahibinin izleyebileceği üç yol vardır. İlk yol, kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesi ve kiranın ödenmemesi durumunda tahliye davası açılmasıdır. İkinci yol, kiracıya aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedeli için ihtar gönderilmesi ve tahliye davası açılmasıdır. Üçüncü yol ise kirayı ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır.

Aşağıda, her üç tahliye yoluna da değinilmiş ve bunlar için gereken şartların neler olduğu izah edilmiştir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Temerrüt nedeniyle tahliye, kirayı ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin kullanabileceği hukuki imkanlardan bir tanesidir. Bu konu, TBK 315’te düzenlemiştir. İlgili hükme göre, kirayı ödemeyen kiracıya yazılı ihtarname gönderilerek süre verilmelidir. Verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde, kirayı ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.

Konuyu düzenleyen TBK 315/1 hükmü, şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Hükmün ikinci fıkrası uyarınca, kiracıya verilecek süre en az 30 gün olmalıdır. Ayrıca, bildirimin yazılı yapılması zorunlu olduğu için bunun noter kanalıyla yapılmasında büyük fayda vardır. İhtarname noterden gönderilirse ve tebliğ şerhi alınırsa dava sürecinde ispat sorunu olmayacaktır. Bu da tahliyenin daha hızlı gerçekleşmesini sağlar. Kiracıya gönderilecek bir ihtarname örneği, “kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği” yazımızda bulunmaktadır.

Kirayı ödemeyen kiracı, yazılı bildirimin gönderilmesinden itibaren verilen sürede kirayı ödemezse ev sahibi, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kendisine verilen mühlet içerisinde kira borcunu öderse artık tahliye davası açılamayacaktır. 

Yargıtay, kirayı ödemeyen kiracı hakkında Kanun’da öngörülen en az 30 günlük ödeme süresi dolmadan açılan davada tahliyenin mümkün olmadığına karar vermiştir. (Yargıtay 3.HD, E. 2017/9050 K. 2018/1886 T. 01.03.2018)

Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta daha vardır. 7445 sayılı Kanun uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılamaz. Dolayısıyla, önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmelidir. Bu noktada, hem arabuluculuk hem da tahliye davasının işleyişine dair bilgi almak ve süreci doğru yürütebilmek adına gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Özetlemek gerekirse, kirayı ödemeyen kiracının temerrüt sebebiyle tahliye edilebilmesi için gereken şartlar ve sürecin akışı, aşağıda liste halinde verilmiştir.

• Kira bedelinin ödeme zamanının gelmiş olması,
• Kiracının ödeme zamanı gelen kirayı ödememesi,
• Ev sahibinin kiracıya ihtarname gönderip en az 30 gün süre vermesi,
• Verilen sürede kiracının kira borcunu ödememesi,
• Kirayı ödemeyen kiracıya karşı arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve tahliye davası açılması,
• Kiracının tahliyesinin sağlanması.

İki Haklı İhtar İle Tahliye

İki haklı ihtar ile tahliye, kiracının aynı kira yılı içerisindeki iki farklı aya ait kira bedelini vaktinde ödememesi halinde söz konusu olur. Ev sahibi, ödenmeyen iki kira bedeli için kiracıya iki ayrı ihtar çekmiş olmalıdır. İhtarlarda verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemiş olsa bile tahliye edilebilir. Tahliye davası, ihtarların gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Konuyu düzenleyen TBK 352/2 hükmü şu şekildedir:

“Kiracı, …bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, …ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Ev sahibinin kiracıya göndereceği ihtarlar, yazılı olmalıdır. Söz konusu ihtarların, ispat kolaylığı sağlaması açısından noter aracılığıyla çekilmesi ve tebliğ şerhi alınması faydalı olacaktır. Ev sahibinin gönderdiği ihtarnamenin kiracıya ulaşmasından önce kiranın ödenmesi durumunda, ihtar tahliyeye gerekçe olamaz.

Yargıtay kararlarına göre de ihtarın haklı olabilmesi için ödemenin ihtarın tebliğinden sonra yapılması gerekir. (Yargıtay 6.HD, E. 2010/491 K. 2010/5603 T. 06.05.2010)

DİKKAT: Ev sahibi kirayı ödemeyen kiracıya ihtar çekmişse ve verilen süre içerisinde kira bedeli ödenmemişse ev sahibi zaten temerrüt yoluyla tahliyeyi sağlayabilir. İki haklı ihtar ile tahliye, verilen süre içinde kiracının kira bedelini ödediği ihtimal için söz konusu olur. Bu durum aynı kira yılındaki iki farklı ay için ortaya çıkarsa kiracı tahliye edilebilir.

İki haklı ihtar ile tahliye, bünyesinde pek çok detayı daha barındıran bir konudur. Gerek şartları gerekse süreci bakımından birçok ayrıntıya sahiptir. Dolayısıyla, “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” yazımızda konunun tüm yönleriyle ele alındığını belirtmekte fayda vardır.

Tahliye Talepli İcra Yöntemi İle Tahliye

Tahliye talepli icra yöntemi ile tahliye, İİK m.269’da düzenlenen ve uygulamada en hızlı sonuç veren hukuki imkandır. Zira, başlatılan icra takibi hem ihtar sayılacak hem de daha hızlı bir prosedüre tabi olacaktır. Kirayı ödemeyen kiracıya karşı, icra dairesine takip talebi için başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.

İcra takibinin başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Ödeme emrinin gönderilmesinden itibaren 7 gün içinde, kiracının ödeme emrine itiraz etme hakkı vardır. Kiracı itiraz etmez ve ödeme emrinde verilen en az 30 günlük süre içinde borcunu ödemezse ev sahibi, icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Kiracı, 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz ederse icra takibi duracaktır. Takibin devam etmesini isteyen ev sahibi, 6 ay içinde itirazın kaldırılması davasını icra mahkemesinde açmalıdır. Kiracının itirazı haksız bulunacak olursa yine tahliye imkanı doğacaktır. Eğer icra mahkemesi kiracıyı haklı bulursa ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Görüldüğü üzere, gerek icra takibi gerekse ihtarname ve tahliye davası süreçleri bakımından birçok teknik ayrıntı mevcuttur. Sürelerin kaçırılması veya yanlış makamlarda dava açılması yahut takip başlatılması halinde, birçok gereksiz masraf ve zaman kaybı söz konusu olur. Bu tür problemlerle karşılaşmamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Kirayı ödemeyen kiracıya karşı, yukarıda izah edilen herhangi bir imkan kullanılarak hareket edilebilir. Fakat somut durumda, kiracının tahliyesi bakımından daha kolay imkan sağlayan farklı nedenler de mevcut olabilir. Dolayısıyla, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atmanızda fayda vardır. İlgili yazıda, tüm tahliye nedenlerine ve her biri için işletilecek süreçlere yer verilmiştir.

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye mümkündür. Kiranın hiç ödenmemesi ile eksik ödenmesi arasında, tahliye davası süreci bakımından bir fark bulunmamaktadır. Ev sahibi, kira eksik ödendiği takdirde kira bedelinin ödenmeyen kısmı için kiracıya ihtarname göndermelidir. İhtarnamede, borcun en az 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ve ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. 

İhtarname gönderilmesine rağmen kiranın ödenmemesi halinde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Eğer kiracı kendisine ihtar çekildikten sonra borcu ödemişse ve bu durum aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedeli için söz konusu olmuşsa iki haklı ihtara dayanarak da tahliye davası açılabilir.

Bu dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Ev sahibi, dilerse kirayı eksik ödeyen kiracıya ödenmeyen kısım için icra takibi de başlatabilir.

Düzensiz ve Geç Kira Ödenmesi Nedeniyle Tahliye 

Düzensiz ve geç kira ödenmesi nedeniyle kiracının tahliyesi mümkündür. Kiracı, kira bedelini her ay düzenli olarak sözleşmede kararlaştırılan ödeme tarihinde ödemekle yükümlüdür.

Bu durumda ev sahibi; temerrüt sebebiyle, tahliye talepli icra takibiyle veya iki haklı ihtar nedeniyle düzenli ve vaktinde kira ödemeyen kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kirayı Ödemeyen Kiracıdan Birikmiş Kira Bedeli Nasıl Tahsil Edilir?

Kirayı ödemeyen kiracıdan birikmiş kira bedeli, icra takibi veya dava yoluyla tahsil edilir. Ev sahibi, birikmiş kira bedelini temerrüt faizi dahil olacak şekilde kiracıdan talep edecektir. İcra dairesince kiracıya ödeme emri gönderilecek ve en az 30 günlük ödeme süresi verilecektir. Kiracı 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etme imkanına da sahiptir.

Kiracı, itiraz süresi içinde itirazda bulunmazsa veya itiraz etmesine rağmen sürecin sonunda haksız bulunursa takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

Kirayı Ödemeden Çıkan Kiracının Kira Borcu Nasıl Tahsil Edilir?

Kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu, icra takibi veya dava yoluna başvurarak tahsil edilir. Kiracının kirayı ödemeden çıkması veya kendisine ulaşılamaması gibi durumlar, kendisi hakkında dava ve takip süreçlerinin yürütülmesine engel teşkil etmez. Dolayısıyla, kirayı ödemeden çıkan kiracının borcunun da tahsil edilmesi mümkündür.

Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir?

Kiracı, kirayı 1 gün bile olsa geciktiremez. Dolayısıyla, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde ödeme tarihi belirtilmemişse kira bedeli en geç ayın sonuna kadar ödenmelidir.

Kiracının vaktinde kira bedelini ödememesi durumunda, temerrüt söz konusu olacaktır ve ev sahibi temerrüt faiziyle birlikte kira bedelini talep edebilecektir. Hatta buna dayanarak kiracıya ihtar gönderilmesi ve sürecin sonunda kiracının evden tahliye edilmesi dahi mümkündür.

Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Çıkarılır?

Kiracı bir ay dahi kira ödemezse evden çıkarılır. Dolayısıyla, birden fazla ay için kira bedelinin ödenmemesini beklemeye gerek yoktur. Kira bedelini ödemeyen kiracıya ihtarname çekilirse ve kiracı kendisine verilen en az 30 günlük sürede kirayı ödemezse artık tahliye davası açılabilir.

Eğer kiracı kendisine çekilen ihtar süresi içinde kirayı öderse tahliye imkanı ortadan kalkar. Fakat bu durum aynı kira yılındaki farklı bir ay için daha söz konusu olursa kiracı verilen sürede kirasını ödemiş olsa bile hakkında tahliye davası açılabilir.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi, 6 ila 12 ay sürer. Kirayı ödemeyen kiracının kira borcuna itiraz etmesi, kira sözleşmesinin ve ilişkisinin varlığını inkar etmesi, usul işlemlerinin olması gerektiği gibi yerine getirilmemesi gibi durumlarda dava süresi uzayabilir.

Sonuç

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi, birden fazla hukuki imkan aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu sebeple, hangi yolun daha cazip olduğunun tespiti çok önemlidir. Somut olayda, tahliye sürecinin doğru bilgi kullanılarak hukuki zeminde yürütülmesi gerekir. Aksi halde, kiracının evden çıkarılması uzun sürebileceği gibi imkansız hale de gelebilir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatıyla çalışılması faydalı olacaktır.