Kiracı Hakları

Kiracı hakları, her kiracının bilmesi gereken gerek kanun gerekse Yargıtay kararlarıyla şekillenen haklardır. Kira hukuku genel olarak kiracıyı korumayı amaçlamıştır. Bu nedenle belirli kiracı hakları düzenlenmiştir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları başlıcaları şunlardır:

• Konutun kullanıma uygun bir şekilde teslim edilmesi hakkı
• Tahliye sebepleri yoksa evde oturmaya etmeye devam etme hakkı
• Kira artış oranından fazla ödeme yapmama hakkı
• Kiralanandaki sorunların çözümünü talep etme hakkı
• Sözleşmenin gerektirdiği durumlarda fesih hakkı
• Kiralanmış mal üzerindeki zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülükleri talep etme hakkı
• Depozitoyu geri alma hakkı
• Ev sahibi tarafından yasal durumlar dışında gereksiz şekilde rahatsız edilmeme hakkı
• Sözleşme izin verdiği takdirde alt kiraya verme hakkı
• Sözleşmeye aykırı durumları yerine getirmeme hakkı, sözleşmede yazılı olsa dahi
• Yeni mal sahibine karşı aynı hakları ileri sürme hakkı

Kiracı hakları, TBK veya kira sözleşmesinden kaynaklanan ve ev sahibine karşı ileri sürülebilecek olan haklardır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibi evi satmışsa ve yeni ev sahibi eve ihtiyaç duyuyorsa aslında tahliye davası açma imkanına sahiptir. Fakat bunun için evi satın aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir. Bu şart vaktinde gerçekleştirilmezse kiracı tahliye talebine itiraz edebilir.

Yeni ev sahibinin uyması gereken diğer şart da tahliye davasını evi satın aldıktan 6 ay sonra açabilecek olmasıdır. Dolayısıyla, ihtar şartı yerine getirilmiş olsa bile bu süre dolmadan tahliye davası açılması halinde kiracı bu talebe itiraz edebilir.

Belirtilen hususların yanında, yeni ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyaç gerçek veya samimi değilse kiracının buna karşı da itirazda bulunma imkanı vardır. Eğer yeni ev sahibi tahliye talep etmiyorsa kiracı hakları önceki ev sahibinde nasıl idiyse aynı şekilde devam eder.

Kontratsız/Sözleşmesiz Kiracı Hakları

Sözleşmesiz kiracı hakları, Kanun’da kiracı için düzenlenmiş olan tüm hak ve imkanları içerir. Bunun nedeni, kira sözleşmesinin sözlü şekilde de kurulabilir olmasıdır. Bu sözleşmenin yazılı yapılması bir zorunluluk değildir.

Dolayısıyla, kontratsız kiracı için TBK kapsamındaki tüm haklar mevcuttur. Geçerli tahliye nedeni olmadan çıkarılamaz, 10 yıllık uzama süresi dolmadan tahliye edilemez, diğer haklar bakımından da mağdur edilemez.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artışında kiracı haklarına ev sahipleri riayet etmelidir. Buna göre, sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının ve ilgili ay için öngörülen TÜFE oranının üzerinde kira bedeline zam yapılamaz. Bunun dışında; 01.07.2024 tarihine kadar yenilenecek olan konut kira sözleşmelerinde, kira bedeline en fazla %25 zam yapılabilir.

Bu ay için açıklanan TÜFE oranına, %25 zam düzenlemesine ilişkin detaylara ve kira artış oranıyla ilgili bilinmesi gereken diğer noktalara “kira artış oranı” yazımızdan erişebilirsiniz.

DİKKAT: Ev sahibi Kanun’da öngörülen bu sınırları aşan bir zam yapmışsa kiracı yeni kira bedelini tamamen ödemek zorunda değildir. Bu durumda, %25 sınırına tâbi kira ilişkilerinde kira bedelinin %25 zamlı halinin ödenmesi yeterli olacaktır. TÜFE oranına tâbi kiralarda da kira bedelinin TÜFE oranınca zam yapılmış halinin ödenmesi yeterlidir. Bunlara ilişkin dekont ve makbuzlar da saklanmalıdır.

5 Yıllık Kiracı Hakları

5 yıllık kiracı haklarının en önemlisi, kiracının sırf 5 yıldır kiralanan evde mukim olması sebebiyle evden çıkarılamamasıdır. Özel bir tahliye nedeni olmadıktan sonra kiracı, belirli süreli olan sözleşmelerde sözleşme süresi bitip bunu üzerine 10 yıl geçmeden tahliye edilemez.

Belirsiz süreli sözleşmelerde de kira ilişkisinin başından itibaren 10 yıl geçmedikçe kiracı tahliye edilemez. Bu süreler dolmuş olsa bile kiracı tahliyesi belli usullere ve prosedüre tâbi kılınmıştır. Dolayısıyla, 5 yıllık kiracının evden tahliyesi istenemez.

5 yıllık kiracıya karşı ev sahibinin atabileceği adım, kira tespit davası açmaktır. Bu dava ile kira bedeli mahkeme tarafından günün koşullarına göre yeniden belirlenmektedir.

10 Yıllık Kiracı Hakları

10 yıllık kiracının evden tahliye edilmesi mümkündür. Fakat kiracı hakları olarak ileri sürülebilecek itirazlar mevcut olabilir. Bu itirazlar, 10 yıllık sürenin dolmadığına veya tahliye prosedürünün doğru işletilmediğine yönelik yapılabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme kapsamında belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 uzama yılı da dolmalıdır. Bunu izleyen her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılabilir. Ev sahibi, süre veya ihtar şartına uymadan dava açmışsa kiracı hakları kapsamında tahliye istemine itiraz edilebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl dolmuş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ayın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilerek 6 aylık kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir. Bu durumda, kiracı hakları kapsamında süre veya ihtar şartının sağlanmadığına dayanarak tahliye talibine itirazda bulunulabilir.

İş Yeri Kiracı Hakları

İş yeri kiracı hakları, esasen konutta bulunan kiracı hakları ile aynıdır. Bu bağlamda kiracı hakları konusunda bu yazıda belirtilen hususlar, iş yeri kiraları için de geçerlidir.

01.07.2024 tarihine kadar yenilenecek olan kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelen en fazla %25’lik artış düzenlemesi, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir. İş yeri kiralarında kira artış oranının üst sınırı, yenileme ayı için açıklanan TÜFE oranıdır.

Kiracının Diğer Hakları

Kiracının, yazının bu bölümüne kadar açıklanan haklar dışında başka hakları da bulunmaktadır. Bunlara örnek olarak haklı bir sebep olmadan evden çıkarılmama, evi kullanıma uygun teslim alma, kiralanan taşınmaza dair kusurun giderilmesini isteme, depozitonun iadesini talep etme gibi örnekler verilebilir.

Aşağıda, bu çerçevede gündeme gelen bazı kiracı haklarına kısaca değinilmiştir.

Haklı Bir Sebep Olmadan Evden Çıkarılmama Hakkı

Kiracı hakları arasında en önemlisi, haklı bir sebep olmadan kiracının evden çıkarılamamasıdır. Haklı tahliye nedenlerinin neler olduğu ise TBK kapsamında düzenlenmiştir.

Kiracı tahliyesine imkan tanıyan bazı durum örnekleri, aşağıda listelenmiştir.

• Kira bedelinin ödenmemesi,
• Tahliye taahhüdü bulunması,
• Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması,
• Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi gibi durumlar örnek verilebilir.

Ev sahibinin kiracıya karşı hangi tahliye nedenlerini ileri sürebileceğini öğrenebilmek için “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, TBK kapsamında ev sahibinin ileri sürebileceği bütün tahliye nedenlerine değinilmiştir.

Kullanıma Uygun Teslim Hakkı

Kiraya veren, TBK 301 hükmü gereğince kiralanan taşınmazı kiracıya kullanıma elverişli şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde ev veya iş yeri hangi kullanıma özgülenmişse bu duruma uygun şekilde taşınmazın teslimi gerekir. Örneğin, konut olarak kiralanan evin, oturulmaya müsait bir şekilde kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir.

Kiralanandaki Kusurun Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiralanan taşınmaz tarafların arasında kararlaştırıldığı şekilde ve nitelikte teslim edilmezse kiralananda kusur (ayıp) var demektir. Bu ayıp başlangıçta mevcut olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Böyle bir durumun varlığı halinde, Kanun kiracıya seçenek olarak çeşitli haklar sunmuştur.

Söz konusu ayıp önemli ve ciddi nitelikteyse kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, evde kalmaya devam etmeyecek ve ödediği depozito ve kalmadığı süreye karşılık gelen ücret varsa bunları geri alacaktır.

Kiracı, dilerse kiralanan taşınmazdaki kusurun giderilmesini veya kiralananın kusuru olmayan bir benzeriyle değiştirilmesini talep edebilir. Bunların yerine, taşınmazdaki kusur nispetinde kirada indirim yapılmasını da isteyebilir. Tüm bunlardan bağımsız olarak kiracı bu kusur nedeniyle bir zarara uğramışsa ev sahibinden bunu da talep edebilir.

Kiracı ev sahibinden kusuru gidermesi yönünde talepte bulunarak uygun süre verdiği takdirde ev sahibi durumu düzeltmiyorsa kiracı kendi masraf yaparak kusur giderebilir. Bu durumda, yaptığı masraf tutarınca kira bedelini ödemekten kaçınabilir. Bu noktada, harcamaları gösteren fatura, dekont ve makbuzlar saklanmalıdır.

Kiralananın kusurlu çıkması konusu, ihtimallere göre birçok detay içermektedir. Kusurun ağırlığı ve ortaya çıkış zamanına göre hangi hukuki yolun tercih edileceği iyi tespit edilmelidir. Bu noktada, kiracı haklarının zedelenmemesi bakımından uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta yarar vardır.

Depozitonun İadesini Talep Hakkı

Kiracı, taşınmazı kiralarken kiraya verene teminat niteliğinde depozito bedeli ödemiş olabilir. Kiracının evden çıkacağı dönem geldiğinde, evin durumu gözlemlenecek ve olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler dışında bir zarar yoksa depozito bedeli kiracıya iade edilecektir.

Sözleşme ilişkisi kurulurken depozito bedeli olarak kiracıdan en fazla 3 kira bedeli tutarında depozito talep edilebilir.

Yan Giderlerin Ev Sahibi Tarafından Karşılanmasını İsteme Hakkı

Kiracı, esasında kiralanan taşınmaza dair olağan kullanımlar için belirtilen temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Ancak bu olağan kullanımlar dışında gündeme gelebilecek giderlerden ev sahibi sorumludur.

Örneğin; uygulamada sıklıkla karşılaşılan kombinin bakımı, değişimi, yenisinin alınması, evin çatısının yapılması, binanın yapı içeriğine dahil olarak tesisat sisteminin tümünün yenilenmesi gibi hususlar için kiraya veren sorumlu olacaktır.

Kiracı Hakları Danışma Hattı

Kiracı hakları danışma hattı, kiracılar tarafından var olduğu düşünülen ve merak edilen bir husustur. Ancak böyle bir danışma hattı bulunmamaktadır. Genel olarak bunun için kira hukuku alanında uzman avukatlardan danışmanlık alınmaktadır.

Sonuç

Kiracının Kanun’dan veya kira sözleşmesinden kaynaklanan hakları, kira ilişkisinin kurulduğu andan sona ermesine kadar hatta daha sonrasında bile uygulama alanı bulabilir. Dolayısıyla, kiracıların bu haklara vakıf olması ve bunları nasıl kullanacağını iyi bilmesi gerekir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından hukuki destek alarak bu haklara ilişkin süreçlerin yürütülmesinde büyük yarar vardır.