Kira Artış Oranı

2023 kira artış oranı, aydan aya değişme göstermektedir. Ayrıca, belli nitelikteki sözleşmeler için %25 sınırı da mevcuttur. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin hangi artış oranına tabi olduğu iyi saptanmalıdır.

Kasım 2023 Kira Artış Oranı

KAsım 2023 kira artış oranı, TÜİK tarafından %54.26 olarak belirlenmiştir. Bu oran, TÜİK tarafından ülkemizdeki enflasyon verilerinin değişimi ölçümlenerek belirlenmektedir.

Bu bağlamda; 2023 Kasım ayında yenilenen kira sözleşmelerinde söz konusu olacak kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranını yani %54.26’u aşmamalıdır. Oranın aşılması halinde ise TÜFE oranı üst sınır olarak kabul edilecek ve belirlenen oranı aşan kısım geçersiz olacaktır.

DİKKAT: 14.70.2023 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 2 hükmü eklenmiştir. Bu hükümle; 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerine uygulanacak kira artış oranına üst sınır getirilmiştir. Buna göre, yenileme ayındaki TÜFE oranı ne olursa olsun kiraya en fazla %25 zam yapılabilecektir. Bu oranın aşılması halinde, kira artış oranı %25 kabul edilecektir.

Aylara Göre Kira Artış Oranı

Aylara göre kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksine (TÜFE) bağlı olarak belirlenir. TÜFE oranları takip edilerek her ay için belirlenen oran gözetilir ve kira zammında bu oranın üst limit olarak kabul edilmesi gerekir. Kira sözleşmesi %25 limitine dahil olan aralıkta ise bu oranlar sözleşmeye uygulanmaz.

Aşağıda 2023 yılına ait bazı aylara ilişkin TÜFE oranları liste halinde verilmiştir.

• 2023 Haziran ayı için %63.72
• 2023 Temmuz ayı için %59.95
• 2023 Ağustos ayı için %57.45
• 2023 Eylül ayı için %56.28
• 2023 Ekim ayı için %55.30
• 2023 Kasım ayı için %54,26 olarak belirlenmiştir.

Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı hesaplaması, TÜİK’in aylık periyotlarla açıklamış olduğu TÜFE (tüketici fiyat endeksi) oranı baz alınarak yapılacaktır. TÜİK’in açıkladığı TÜFE oranı, ilgili aya ait kira artış oranının üst sınırını teşkil eder. Bu sınır, kira bedeli üzerinden TÜFE oranının yüzdelik olarak alınmasıyla belirlenecektir.

Örneğin, kira bedeli 10.000 TL olarak kararlaştırılmış ve TÜFE oranı da %55 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda kira bedelinin yenilenme dönemi geldiğinde, 10.000 TL’nin %55’i 5.500 TL olduğu için yeni kira bedeli en fazla 15.500 TL olacaktır. 

Kira Artış Oranı ile İlgili Yasal Düzenleme

Kira artış oranı ile ilgili yasal düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu m.344 ve Geçici m.2 hükmünde yer almaktadır. Kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunup bulunmama ihtimaline göre gündeme gelebilecek olası neticeler, TBK 344 hükmünde belirtilmiştir.

En fazla %25 kira zammı hususu da Geçici m.2 kapsamında ele alınmıştır. Aşağıda farklı başlıklar halinde, söz konusu ihtimaller detaylı biçimde ele alınmıştır.

Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Varsa

Kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma varsa kira sözleşmesine yapılacak zamda bu oran esas alınır. Fakat yenileme döneminde bu oran TÜFE oranını aşıyorsa kira bedeline en fazla TÜFE oranı kadar zam yapılabilir. TÜFE oranını aşan kısım, TBK 344 uyarınca geçersiz olacaktır.

Bu durumu düzenleyen TBK 344/1 hükmü, şu şekildedir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Yoksa

Kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranına dair bir anlaşma yoksa ve taraflar arasında bu orana ilişkin uyuşmazlık çıkarsa kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Hakim durumu değerlendirirken bir önceki kira yılının TÜFE oranını aşmayacak şekilde kira artış oranını belirleyecektir.

Bu durumu düzenleyen TBK 344/2 hükmü, şu şekildedir:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

En Fazla %25 Kira Zammı Düzenlemesi

En fazla %25 kira zammı düzenlemesi, 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerine uygulanacak kira artış oranı için üst sınır olması amacıyla getirilmiştir. TBK Geçici m.2 ile düzenlenen hükme göre, belirtilen tarih aralığında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun kira artış oranı en fazla %25 olabilir.

Örneğin, belirtilen tarih aralığında yenilenen kira sözleşmesinde mevcut kira bedeli 12.000 TL olsun. Bu durumda kira bedeline uygulanabilecek zam miktarı, en fazla %25 yani 3.000 TL olabilir. Dolayısıyla, yeni kira bedeli de en fazla 15.000 TL olabilir.

DİKKAT: En fazla %25 kira zammı düzenlemesi, konut kiraları için geçerlidir. Dolayısıyla, iş yerine ilişkin kira sözleşmelerinde böyle bir üst sınır söz konusu değildir. İş yeri kiralarında, yenileme ayındaki TÜFE oranı üst sınır kabul edilecektir.

Kira artış oranına ilişkin yaşanan uyuşmazlıklarda, sözleşmenin niteliği ve içeriği iyi tespit edilerek buna göre bir strateji belirlenmelidir. Bu noktada, hukuki ve teknik alanda bilgi sahibi olunması gereken noktalar mevcuttur. Dolayısıyla, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte büyük fayda vardır.

Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?

Ev sahibi yasal kira artış oranından daha fazla zam yapmak isterse ev sahibinin istediği zam oranı hukuken geçerli olmayacaktır. Dolayısıyla kiracı, yasal kira artış oranı hesaplanarak ortaya çıkarılacak bedel üzerinden kirasını ödemeye devam etmelidir. Çünkü böyle bir durumda; yasal kira artış oranının üzerinde belirlenen zam oranı geçersiz sayılacak, yasal sınır oranında zam yapılmış kabul edilecektir. 

Örneğin kira bedeli 10.000 TL olsun. Yenileme ayındaki TÜFE oranı da %50 olsun. Bu durumda, yeni kira bedeli en fazla 15.000 TL olabilecektir. Fakat ev sahibi, TÜFE oranından fazla zam yaparak kirayı %70 artırmış ve 17.000 TL talep etmiş olabilir. Bu durumda; TÜFE oranı olan %50’lik artışın üzerindeki zam, geçersiz kabul edilir. Kiracının bundan sonra kira bedeli olarak 17.000 TL değil, 15.000 TL vermesi yeterlidir.

DİKKAT: Belirtilen durum, en fazla %25 kira zammı uygulaması için de geçerlidir. İlgili düzenleme kapsamında olan kira sözleşmelerinde ev sahibi %25’in üzerinde bir artış oranı belirleyecek olursa kiracı yalnızca %25 artış oranı uygulayarak yeni kira bedelini ödemelidir. Bu oranın fazlası hukuken geçersiz olacağından, %25’in üzerindeki zam oranını kiracının ödemesi gerekmemektedir.

Ev sahibinin yasal kira artış oranından fazla zam yapmak istediği durumda, kiracının kira bedelini öderken dekont veya makbuz çıkartması faydalı olacaktır. Nitekim bu durumda, önceki kira bedelinin tespiti ve hangi oranda artış yapılarak yeni kira bedelinin ödendiğinin tespiti kolaylaşacaktır. Özellikle mahkeme sürecinde, ispat bakımından dekont veya makbuzun varlığı son derece önemlidir.

Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?

Kiracı zammı kabul etmezse kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmemiş sayılır. Eğer sözleşmede kira artışına dair hüküm varsa kiracıya yeni kira bedelini ödemesi için ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarname ile kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Verilen sürede kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracı tahliye davası açabilir.

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa ve taraflar yeni kira bedelini belirleme konusunda anlaşmazlık yaşıyorsa bu durum sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir. Hakim, koşulları gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Kiracı ve kiraya veren açısından son derece önemli olan bu hususun detayları için konunun ayrıntılı şekilde ele alındığı “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza bakabilirsiniz. Ayrıca, kiracı tahliyesi imkanı sağlayan tüm hallerin izah edildiği “kiracıyı evden çıkarma” yazımıza da göz atabilirsiniz.

Kira Miktarı ile Gerçek Kiralar Arasındaki Fark Çok Artmışsa Ne Yapılabilir?

Kira miktarı ile gerçek kiralar arasındaki fark çok artmışsa kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davasında, mevcut kira bedelinin çevredeki emsal kira bedellerinin çok altında kalmasına dayanarak mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilir. Ancak kira tespit davasının açılabilmesi için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması gerekmektedir.

Kira tespit davasında hakim; TÜFE oranı, kiralanan taşınmazın mevcut durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi gibi kıstasları birlikte ele alarak yeni kira bedelini tayin edecektir. Fakat hakim, TÜFE oranıyla da %25 düzenlemesiyle de bağlı değildir.

Konunun daha iyi anlaşılması için bu dava hakkında ayrıntılı bilgilere ve sürecin işleyişine yer verdiğimiz “kira tespit davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

5 Yıl Sonunda Kira Artışı

5 yılını dolduran kira ilişkisinde, kira tespit davası yoluyla kira bedelinin hakim tarafından herhangi bir artış oranına tâbi olmaksızın yeniden belirlenmesi mümkündür. Çünkü bu süre zarfında, evin mevcut kira bedelinin emsallerinin çok altında kalmış olma ihtimali vardır. Kira tespit davası yoluyla bu durum düzeltilebilir.

Kira tespit davasına ilişkin detaylar, şartlar ve sürecin işleyişi; bir önceki başlıkta ayrıntılı biçimde izah edilmiştir. Dolayısıyla, yukarıda belirtilen hususlar 5 yıl sonundaki kira artışı bakımından da geçerli olacaktır.

İş Yerlerinde Kira Artış Oranı

İş yerlerine uygulanacak kira artış oranı, TBK 344 hükmü uyarınca yenileme dönemindeki TÜFE oranının üzerinde belirlenemez. Bu oran üzerinde yapılan artış geçersiz olacak ve kira bedeli, yasal kira artış oranı olan TÜFE oranı kadar artırılmış kabul edilecektir. Dolayısıyla, konut kiraları için uygulanacak hükümler, iş yeri kiraları için de geçerli olacaktır.

Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma yapılmamışsa konuya ilişkin bir uyuşmazlık olması durumunda, sorunu sulh hukuk mahkemesi çözecektir. Bu durumda hakim, TÜFE oranını geçmeyecek şekilde ve hakkaniyete uygun biçimde kira bedelini belirleyecektir.

Eğer kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa iş yeri kiraları bakımından da kira tespit davası yoluyla TÜFE sınırına bağlı olmadan hakim tarafından kiranın yeniden belirlenmesi sağlanabilir.

DİKKAT: Konut kiraları için geçici bir maddeyle düzenlenmiş olan %25’lik üst sınır, iş yeri kiraları için geçerli değildir. Dolayısıyla; iş yeri kiraları yenilenirken en fazla %25 kira zammı düzenlemesi uygulama alanı bulmayacaktır. Bu durumda, yenileme dönemindeki TÜFE oranı üst sınır olarak kabul edilir.

Sonuç

Kira artış oranı konusu, barınma ihtiyacının temel bir gereksinim olması ve büyük bir kitleyi etkilemesi sebebiyle çok önemli bir noktadadır. Bu nedenle, hukuki sürecin usulüne uygun şekilde yürütülmesi de bir o kadar önemlidir. Neticede uyuşmazlık söz konusu olduğunda; sorunun hızlı, etkin ve sağlıklı biçimde yürütülmesi adına alanında uzman gayrimenkul avukatından yardım alınması faydalı olacaktır.