Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, 5 yılı dolduran kiracıya karşı açılabilen ve kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan davadır. Bu dava türü ile yasal kira artış oranına bağlı kalmadan, emsal kiralara göre kirayı artırmak mümkündür.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde mahkemeden kira bedelinin yeniden düzenlenmesinin talep edildiği davadır. İlgili hüküm olan TBK m.344/3 düzenlemesinde, tespit davasının şartları ve uygulama alanı belirlenmiştir. 

İlgili hükme göre, kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirlenmiş olup olmadığına bakılmaksızın “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde” bu dava açılabilir. Buna göre, kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu zaman bu davayı açma hakkı ortaya çıkar.

Kira sözleşmesi kapsamında belirlenen zam dönemlerinde, kira bedeline (TÜFE oranı çerçevesinde) zam yapılabilir. Bunun için kira tespit davası açılmasına gerek yoktur. Bu dava ile TÜFE oranına bağlı kalmaksızın tamamen günün şartlarına göre hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının şartı, kira ilişkisinin 5 yıllık süreyi doldurmuş olmasıdır. Eğer mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olması isteniyorsa kiracıya ihtar çekilmesi de şarttır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı

TBK m.344/3 uyarınca, kira tespit davası açarak hakimden yeni kira bedelinin belirlenmesini istemek için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması şarttır.

TBK 344 hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, kira ilişkisinin 5 yılı doldurduğu durumda kira bedelinin yeniden tespiti istenebilir. İlk etapta kira sözleşmesi 1 yıllık bile olsa sürekli yenilerek kira ilişkisinde 5 yıl doldurulursa tespit davası açılabilir. Aynı şekilde, 5 yıldan uzun kira sözleşmelerinde de kira ilişkisinin 5. yılını doldurulmasıyla birlikte tespit davası açma hakkı doğar. 

Ayrıca, TBK m.344’e göre her 5 yılın sonunda tespit davası açma imkanı da mevcuttur. Yani 5 yıl dolduktan sonra kira bedeli tespit ettirilmiş ve bu davanın üzerinden tekrar 5 yıl geçmişse yeniden kira tespit davası açılabilir. 

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açabilmek için dava açmadan önce kiracıya ihtar çekilmesine gerek yoktur. Yani kiracıya ihtar çekmeden de bu dava açılabilir. Ancak TBK m.345 hükmü uyarınca; kiracıya ihtar gönderilmesi, mahkemece tayin edilen yeni kira bedelinin hangi zamandan itibaren geçerli olacağını belirler. 

Dolayısıyla, her ne kadar tespit davası açabilmek için ihtar şartı aranmasa da yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmesinde fayda vardır. Bu durumda; mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen zaman zarfında ihtar çekilmediği takdirde, yeni belirlenen bedel bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur. 

İhtarnamenin hazırlanma biçimine ve içeriğinde neler olması gerektiğine ilişkin detaylara, “kira tespit (kira artışı) ihtarname örneği” yazımızdan ulaşabilirsiniz. Ayrıca ilgili yazıda, bir ihtarname örneği de yer almaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, TBK m.344/3’e göre mevcut kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu zaman açılır. 5 yıllık sürenin dolduğu durumda, davanın hemen içerisinde bulunulan yıl içerisinde açılmasına gerek yoktur. İlerleyen yıllarda da kira ilişkisi devam ettiği müddetçe dava açma hakkı devam eder.

Kira tespit davası açılırken dava dilekçesinin doğru şekilde hazırlandığından emin olunmalıdır. Dilekçe içeriğinin nasıl hazırlanması ve nelere dikkat edilmesi gerektiğine ilişkin detaylı bilgi, “kira tespit davası dilekçe örneği” yazımızda yer almaktadır. Ayrıca, yazıda bir dava dilekçe örneğine de yer verilmiştir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Yeni kira bedeli; TÜFE oranı, kiralanan taşınmazın mevcut durumu, taşınmazın emsallerinin kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi unsurlarının tümü birlikte değerlendirilerek tespit edilir. 

• TÜFE oranı (Tüketici Fiyat Endeksi): Hakim, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranını da inceler. Ancak hakim, TÜFE oranı ile sınırlandırılmamıştır. Mevcut koşullara göre, bu oran üzerinde de bir değerlendirme yapabilir.
• Kiralanan taşınmazın mevcut durumu: Konut ya da işyerinin konumunun nerede olduğu, yapısal olarak malzeme kalitesinin durumu veya taşınmazın bakımlı/bakımsız oluşu, kullanım şeklinin ne olduğu, bulunduğu katın tayini vb. gibi pek çok farklı konuda mahkeme tarafından değerlendirmeye yapılır.
• Emsal kira bedelleri: Davaya konu evin/iş yerinin bulunduğu muhitteki çevre evlerin ve iş yerlerinin kira bedelleri dikkate alınır. Bu ortalama seviyenin geldiği nokta ve mevcut kira bedeli arasında kıyaslama yapılarak yeni kira bedeli belirlenir.
• Hakkaniyet indirimi, hakimin yukarıda sayılan bütün durumları incelediği ve bir bedel belirlediği nihai durumda yaptığı indirimdir. Bu indirim yapılırken mevcut kiracının ne kadar süredir kiracı sıfatıyla konutta ya da iş yerinde bulunduğu ve önceki kira bedelinin ne kadar olduğu gibi hususlar dikkate alınarak nihai kira bedeli tayin edilir. 

Kısaca ifade etmek gerekirse kira tespit davasında hakim; TÜFE oranı, taşınmazın mevcut durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek bir kira bedeli belirleyecektir. Ardından, bu bedel üzerinden bir hakkaniyet indirimi uygulayacaktır.

Mahkeme, söz konusu kriterleri belirleyip değerlendirirken bilirkişiden yardım alacaktır. Bilirkişi, muhitteki kiraların durumunu ve geçen süre içinde ulaştığı seviyeyi inceleyerek rapor halinde hakime sunar. Hakim, yapacağı değerlendirmede bundan da faydalanır.

Yargıtay’a göre, kira bedelinin tespitinde mahkemeden talep edilen bedelin üzerinde bir bedele hükmedilemeyecektir. Fakat olağanın çok üzerinde bedel talep edilmesi de hem yüksek harç ödemeye hem de talebin reddedilmesine neden olacaktır. Dolayısıyla, değerlendirmeyi doğru yapmak ve bu konuda mağdur olmamak için gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Geriye Dönük Olarak İstenebilir mi?

Tespit edilen kira bedeli, geriye dönük olarak istenebilir. Bu istem, yeni tespit edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark kadar olacaktır. Bu fark davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren istenebilir.

Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL ve yeni tespit edilen kira bedeli 15.000 TL ise geriye dönük olarak hangi tarihten itibaren alacak hakkı doğmuşsa o tarihten itibaren her bir ay için 5.000 TL istenebilir. 

Tespit edilen kira bedeli ile önceki kira bedeli arasındaki farkın geriye dönük istenmesi durumu, iki farklı olasılıkta ele alınmalıdır.

Kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı belirlenmişse, geriye dönük kira talebi herhangi bir kıstasa tabi olmadan istenir.

Kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı belirlenmemişse, yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı ihtarda bulunulmuş veya dava açılmış olması gerekir.

Tespit Edilen Kira Bedelinin Kesinleşmesi ve Kiracıdan Tahsili

Mahkemece tespit edilen yeni kira bedelinin kiracı tarafından ödenmeye başlaması için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Kararın kesinleşmesi, mahkemenin kararına itiraz edilmesi ve edilmemesi durumları için ayrı ayrı ele alınmalıdır.

• Mahkeme kararı 2 hafta içerisinde istinaf edilmediği takdirde doğrudan, 
• Mahkeme kararı 2 hafta içerisinde istinaf edildiği takdirde istinaf mahkemesinin kararıyla kira bedeli kesinleşir. 

Kararın kesinleşmesiyle birlikte yeni belirlenen kira bedeli ile önceki bedel arasındaki farkların geriye dönük talep edilmesi de mümkün olur. Bunun için kiracıya karşı icra takibi başlatarak ilgili bedeller tahsil edilebilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası, ortalama olarak 6 ila 12 ay arasında sürer. Bu süre; usule ilişkin işlemlerin doğru yapılmasına, sürecin doğru takibine, bilirkişi sürecine ve mahkemelerin yoğunluğuna göre değişebilmektedir. 

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Yeni malik, kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa kira tespit davası açabilir. Bu durumda, eski malikin tâbi olduğu bütün şartlar yeni malik için de geçerlidir. Eski ve yeni malik dönemindeki toplam süre 5 yılı doldurmuşsa yeni malik tespit davası açabilir.

Önemli olan nokta, yeni malikin kiralanan taşınmazı satın aldığı tarihten geriye dönük olarak 5 yıl içinde daha önce tespit davası açılmamış olmasıdır. Eğer taşınmazı devraldığı tarihten geriye doğru 5 yıl içinde bir tespit davası açılmışsa bu açılan davanın üzerinden 5 yıl geçmesiyle dava açılabilir. 

Yeni malikin kiracıya karşı başvurabileceği tek yol kira tespit davası açmak değildir. Eve kendisi veya yakınları ihtiyaç duyuyorsa, tahliye davası açarak kiracının evden çıkarılmasını sağlayabilir. Buna ilişkin şartlar ve tahliye imkanı sunan örnek durumlar, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Yeni malik, önceki ev sahibinin sözleşmedeki yerini alacağı için farklı tahliye imkanları daha söz konusu olabilir. Bu noktada, TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenlerinin ele alındığı ve bunlara dair süreçlerin nasıl işletilmesi gerektiğinin izah edildiği “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?

Dava masraflarını ilk aşamada davacı öder. Kira tespit davası masraflarının, davalı tarafa yükletilmesi talep edilir. Ancak, hakim somut olaya göre davanın masraflarını kimin ödeyeceğini belirler.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince kiralanan taşınmazın bulunduğu veya davalının oturduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. 

Kira Uyarlama Davası ile Farkı

Kira uyarlama davası ve kira tespit davası, içerikleri ve sonuçları itibariyle çok farklı iki dava türüdür. Fakat bu davalar, sıklıkla birbiriyle karıştırılmaktadır.

Kira sözleşmesinde uyarlama talebinde bulunabilmek için aşağıda sıralanan şartlar aranır.

• Sözleşme kurulduktan sonra, kişilerin öngöremeyeceği olağanüstü değişikliklerin/gelişmelerin ortaya çıkması gerekir.
• Öngörülemez gelişmelerin, sözleşme şartlarında bir taraf aleyhinde ağır dengesizliğe sebep olmuş olması gerekir.
• Olağanüstü gelişmeden borçlunun sorumlu tutulamaması gerekir.

Kira uyarlama davası, kira ilişkisi kurulduktan sonra beklenmeyen ve olağanüstü bir gelişme olması halinde gündeme gelir. Pandemi bunun en güncel ve bariz örneğidir. Özellikle iş yeri kiraları bakımından kira uyarlama davası gündem olmuştur.

Tespit davası ise 5 yıllık kira ilişkisinde kira bedelinin hakkaniyete uygun düşmediği durumlarda güncellenmesi adına açılan farklı bir davadır.

Kira uyarlama davasının birçok detayı ve şartları mevcuttur. Bu yazı kapsamında, yalnızca kira tespit davasından farkına değinilmiştir. Fakat “kira uyarlama davası” yazımızda, konu tüm hatlarıyla ele alınmıştır.

Kira Artırım Davası Nedir?

Kira artırım davası, her ne kadar uygulamada bu isimle anılıyor olsa da esasında kira tespit davasıdır. Bu isimde farklı bir dava türü mevcut değildir. Kira artırım davası olarak ifade etmek bir sorun teşkil etmese de hukuki nitelik bakımından bunun kira tespit davası olduğunu unutmamak gerekir. 

Sonuç

Kira tespit davasında, özellikle yeni bedelin talep edilmesi konusunda süreç titizlikle yürütülmeli ve orantılı bir talepte bulunulmalıdır. Bunun için hem bölgede bir araştırma yapılmalı hem de doğru hukuki zeminde durum ileri sürülmelidir. Ayrıca, dava ve takip süreçlerinde gündeme gelecek sürelere ve usul işlemlerine de dikkat edilmelidir. Tüm bu hususları gözetebilmek adına, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta yarar vardır.