İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye, ev sahibinin; kendisi, eşi, altsoy, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin evde oturmaya ihtiyacı durumunda elde ettiği tahliye hakkıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma şartları; ev sahibinin veya TBK 350 hükmünde belirtilen yakınlarının kiralanan konuta ihtiyacı olması, bu ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması ve davanın kanuni sürelere uygun olarak açılmasıdır. Belirtilen şartlar karşılandığı durumda, ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması mümkündür.

TBK 350 hükmü; kimlerin ihtiyacının davaya konu olabileceğini, söz konusu ihtiyacın taşıması gereken nitelikleri ve açılacak davaya ilişkin süreleri kapsayan bir düzenlemedir. İlgili hükme göre, kiracı sözleşmeye aykırı hiçbir davranışta bulunmasa bile ihtiyaca ilişkin şartların varlığı halinde evden çıkarılabilir.

Kimlerin ihtiyacının bu kapsamda sayılacağı da ciddi önem arz etmektedir. Aşağıda, bu kimseler liste halinde sıralanmıştır.

• Ev sahibinin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları, torunları ve onların çocukları),
• Üstsoyu (anne babası, dede ve ninesi ile onların anne babaları),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (kardeşler) için ihtiyaç hali söz konusu olursa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluna başvurulabilir.

Kanunen kiraya verene tanınan bu hakkın kullanımı; ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmasına bağlıdır. Ayrıca, davanın kanuni sürelere uygun zamanda açılması da gerekir. Bu şartlara ilişkin detaylar, yazının ilerleyen kısımlarında mevcuttur.

Konut/İşyeri İhtiyacının Varlığı 

Konut ihtiyacının varlığı; ev sahibinin veya TBK m.350 hükmünde belirtilen yakınlarının, kiralanan konuta gereksinim duyması halidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının önemli bir şartı olan konut ihtiyacı, TBK 350 hükmünde şu şekilde belirtilmiştir:

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…..açacağı dava ile sona erdirebilir.“

Hükümden de anlaşılacağı üzere, hem konuta ihtiyaç olmalı hem de bu ihtiyaç Kanun’da belirtilen kimseler için söz konusu olmalıdır. Aksi takdirde, kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanamayacaktır.

İhtiyacın Gerçek, Sürekli, Samimi ve Zorunlu Olması

Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin sağlanabilmesi için; TBK 350 hükmü ve Yargıtay kararları uyarınca, söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekir. Bu kriterlere uyan ihtiyaç hallerinde, kiracı tahliye edilebilir. Burada gündeme gelecek ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti, sürekliliği ve zorunluluğu; hakim tarafından değerlendirilecektir.

İhtiyacın sürekliliğinden kasıt, çok kısa süreli ihtiyaç hallerinin bu kapsamda ele alınmamasıdır. İhtiyacın gerçekliği, samimiliği ve zorunluluğu ise tamamen somut olayın şartlarına göre tespit edilecek niteliklerdir. Dolayısıyla, ihtiyacın doğru tespit edilip uygun biçimde ileri sürülebilmesi için uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Hakimin ihtiyaca ilişkin yapacağı değerlendirmede ev sahibi, ihtiyacını her türlü delille ispatlama imkanına sahiptir. Fakat Yargıtay kararlarına göre, hiç oluşmamış veya gelecekte oluşabileceği umulan bir ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açılamaz. İhtiyaç, ileri sürüldüğü anda mevcut olmalıdır. (Yargıtay, 6.H.D, 03/06/2015, 2015/4383 E., 2015/5447 K.)

Yargıtay kararlarına göre ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu kabul edildiği bazı örnekler aşağıda liste halinde ifade edilmiştir.

• Ev sahibinin kiralanan evde kendi oturmak istemesi,
• Ev sahibinin sağlık durumu nedeniyle kiralanan eve ihtiyaç duyması,
• Ev sahibinin çocuklarının evlenmek üzere olması,
• Kiralanan evin işyerine veya çocukların okuluna olan yakın olması,
• Kiralanan evin, ev sahibinin oturduğu yere oranla daha emniyetli ve uygun konumda olması,
• Kiracının oturduğu evin daha ekonomik olması,
• Kiralanan eve eşya koyma ihtiyacı olması,
• Yurt dışında bulunan ev sahibinin, temelli dönmesi,
• Yazlık konutta oturma isteği nedeniyle eve ihtiyaç duyulması,
• Ev sahibinin eşine ait ev ihtiyacı olması,
• Ev sahibinin çocuklarına, kardeşlerine veya anne babasına ait konut ihtiyacı olması gibi haller, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracının çıkarılma sebebi olarak gündeme gelmektedir.

Liste halinde verilen bu örnekler, Yargıtay kararları çerçevesinde gelişen ihtiyaç halleridir. Aşağıda, farklı başlıklar halinde birçoğuna ilişkin detaylara değinilmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, sayılan haller dışında kalan fakat mevcut kriterleri sağlayan birçok ihtiyaç ileri sürülebilir. Buna ilişkin değerlendirmeyi, mahkeme yapacaktır.

Davanın Kanun’daki Sürelere Uygun Açılması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, TBK m.350/1 uyarınca kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre iki şekilde düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitimiyle birlikte dava açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim gönderilmeli ve tahliye tarihi belirlenmelidir. Belirlenen bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde de dava açılmalıdır.

Özellikle kiraya veren açısından Kanun’da aranan diğer bütün şartlar sağlansa bile, sürelere riayet edilmediği durumda çeşitli hak kayıpları meydana gelmekte ve kiracı evden çıkarılamamaktadır. Dolayısıyla, ihtiyacın gerekli niteliğe sahip olması kadar sürelerin gözetilmesi de kiracı tahliyesinde önem arz etmektedir.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun kapsamında; 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için, dava öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu nedenle, dava öncesinde arabuluculuk evresinin dikkatle yürütülmesi gerekir. Belirtilen süreçte bir sorun yaşamamak ve herhangi bir hak kaybına uğramamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte yarar vardır.

Yargıtay Kararlarına Göre Bazı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sebepleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyaç olarak ileri sürülebilecek çeşitli problemler gündeme gelebilir. Buna ilişkin değerlendirme, somut olay bazında yapılacaktır. Fakat aşağıda farklı başlıklar halinde, günlük hayat içerisinde sıklıkla karşılaşılan ve Yargıtay kararlarına da konu olan birtakım ihtiyaç örneklerine yer verilmiştir.

Ev Sahibinin Kiralanan Evde Kendi Oturmak İstemesi

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, konut ihtiyacı süreklilik arz eden temel bir gereksinimdir. Dolayısıyla Yargıtay’a göre, ev sahibinin kiralanan evde kendi oturmak istemesi olağan bir durum olarak görülmektedir.

Söz konusu ihtiyaç, pek çok farklı nedenden kaynaklanabilir. Aşağıda, buna ilişkin farklı karar örnekleri verilmiştir.

• Ev sahibinin kendisinin kirada oturması söz konusuysa bu durum; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna karine teşkil etmektedir. (Y.6.HD 13.02.1995- 1296/1518)

• Kişinin sosyal ihtiyaçlarını daha rahat karşılayabilme ihtiyacı ve bu bakımdan kendi evinde bağımsız bir yaşam sürme iradesi, en tabii haklarından birisidir. (Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, 24.04.1991 tarih ve E. 1991/6-138, K. 1991/214)

Burada ifade etmek gerekir ki ev sahibi, belirtilenlerden farklı bir nedenden ötürü de kiralanan evde oturmak isteyebilir. İleri sürülen ihtiyaca ilişkin yapılacak değerlendirme neticesinde, kiracının tahliyesi mümkün olacaktır.

Ev Sahibinin Sağlık Durumu Nedeniyle Ev İhtiyacı

Yargıtay; ev sahibinin sağlığı bakımından kendi evinin daha uygun koşullara sahip olduğu durumlarda, ihtiyacın haklılığına hükmetmiştir. Yahut, kiralanan evin hastaneye yakın olması ve ev sahibinin düzenli olarak hastaneye gitmesi gereken bir durumda, ihtiyacın varlığını kabul etmektedir.

Bu durumda, sağlık sorununun belgelenmesi veya ilgili koşulların kanıtlanması önemlidir. Ayrıca ihtiyacın yalnızca ev sahibi için değil, TBK m.350’de sayılan yakınları için de oluşabileceği unutulmamalıdır. Aşağıda, konuya ilişkin Yargıtay karar örnekleri sıralanmıştır.

• Ev sahibinin sobalı ve asansörüz bir evde yaşadığı, kiracının ise kaloriferli bir binada 1.katta oturduğu olayda; davacının yaşının ilerlemesi ve bu sebeple sağlık durumu gözetilerek ihtiyacın varlığına karar verilmiştir. (Y.,6.HD, 08.12.2003 tarih ve E. 2003/8731, K. 2003/8796 sayılı karar)

• Çerkezköy’de oturan kişinin, rahatsızlığı sebebiyle çocuklarının ikamet ettiği İstanbul’a taşınmak istemesi durumunda; kişinin rahatsızlığı hastane raporu ve tanıklar ile kanıtlanmıştır. Bu durumda, kendisine bakabilecek çocuklarının varlığı; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu oluşunu göstermektedir. (Y.6. HD, 14.04.1988 tarih ve E. 1987/12335 K. 1988/27)

Verilen örneklerden de anlaşılabileceği üzere, sağlık durumu nedeniyle kiracının tahliyesi istenebilmektedir. Buna neden olabilecek haller, ifade edilenlerle sınırlı değildir.

Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Ev İhtiyacı

Evlenmek üzere olma durumu nedeniyle kiracının çıkarılabilmesi için, yalnızca evlenme niyeti ya da fikri yeterli değildir. Bunun için, nişanlanma veya diğer birtakım evlilik hazırlıkları gibi evlilik niyetini somutlaştıracak şartlar aranır.

• Davada; ev sahibinin oğlunun evlenme niyeti olduğu ancak evliliğe işaret edecek herhangi bir somut durum olmadığı için, ihtiyacın varlığı kabul edilmemiştir. Zira gelecekte gerçekleşme ihtimali olan bir durumdan ötürü, ihtiyaç şartı karşılanmış olmaz. (Y. 6.H.D., 8.3.1995- 2388/2563)

Evlenmek üzere olan kişi ev sahibi olabileceği gibi, ev sahibinin çocukları veya Kanun’da belirtilen diğer yakınları da olabilir. Burada ihtiyaç nedeniyle tahliyenin sağlanabilmesi için temel kıstas, evliliğe ilişkin somut hazırlıkların mevcut olmasıdır.

Kiralanan Evin İşyerine ve Çocukların Okuluna Olan Yakınlığı Nedeniyle İhtiyaç

Ev sahibinin ve Kanun’da belirtilen yakınlarının temel yaşam gereksinimlerini karşılaması, en tabii ihtiyaçlardandır. Bu bağlamda; kişinin çalışması veya çocuklarının eğitim görmesi halinde, kiracıya kiralamış olduğu eve ihtiyaç gündeme gelebilir.

Kiralanan evin işyerine ve çocukların okuluna olan yakınlığı nedeniyle açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, Yargıtay çeşitli kıstasları göz önünde bulundurmaktadır. Örneğin; işyerine ve okula ulaşım imkanı ile süresi, ev sahibinin ve kiracının oturdukları evlerin bu yerlere olan uzaklıkları gibi kıstaslar söz konusudur.

• Olayda; Kartal Maltepe’de ikamet eden ve Aksaray’da çalışan davacının, işyerine yakın evinde oturmak istediği ifade edilmiştir. Ancak Yargıtay; İstanbul’da ulaşım imkanlarının çok fazla olduğuna, kişinin çalışmasını engelleyecek bir durumun yaşanmadığına ve yalnızca bu sebeple ihtiyaç nedeniyle tahliyenin gerçekleşemeyeceğine hükmetmiştir. (Y.6. HD, 04.11.1983 tarih ve E. 1983/10618, K. 1983/10755)

• Olayda davacının, ortaokula giden küçük bir kız çocuğu olduğu ve bu sebeple okula yakın evin tahliyesinin istendiği ifade edilmiştir. Yargıtay; kötü hava şartları olması, çocuğun uzun süre otobüs beklemesi, aktarma yapması, yolculuğun uzun sürmesi, kış aylarında havanın erken kararması gibi çeşitli durumları gözeterek ihtiyacın haklı olduğuna karar vermiştir. (Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, 23.12.1987 tarih ve E. 1987/6-542, K. 1988/1062)

İşyerine veya okula olan ihtiyacın durumu, somut olayın koşullarına göre değerlendirilecektir. Dolayısıyla, olaydaki ihtiyaç halinin doğru hukuki zeminde ileri sürülmesi son derece önemlidir.

Kiralanan Evin, Ev Sahibinin Oturduğu Yere Oranla daha Emniyetli ve/veya Uygun Konumda Oluşuna Dayanan İhtiyaç

Kişilerin oturduğu konutta güvenli ve rahat bir yaşam sürmek istemesi, kaçınılmaz bir ihtiyaçtır. Nitekim Yargıtay da bu durumları gözeterek emniyetli ve rahat yaşamın sağlanması için, ev sahibinin duyduğu ihtiyacı makul kabul etmiştir. 

Davacı; kendi oturduğu evin bahçe içerisinde yer aldığını ve her zaman içeri girilmesinin mümkün olduğunu, kiracının bulunduğu evde daha rahat edeceğini ifade etmiştir. Ayrıca; bu nedenlerden ötürü kiraya verdiği evin daha güvenlikli olduğunu belirtmiştir. Yargıtay da kişinin bu durumda daha emniyetli bir konutu bulunuyorken bahçe içerisinde oturmaya zorlanamayacağına hükmetmiştir. (Yargıtay, 6. HD, 24.10.1983 tarih ve E. 1983/10116, K. 1983/10094)

Ev sahibi, oturduğu evin cadde üzerinde olduğunu ve çok fazla trafik gürültüsüne maruz kaldığını ifade etmiştir. Kiraya verdiği konutun ise tali yol üzerinde bulunduğunu, gürültüsüz bir ortamda olduğunu iddia ederek taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Yargıtay; günümüzde büyük kentlerin trafik yoğunluğunu ve gürültüsünü, konutlar için kaçınılmaz bir sorun olarak nitelemiştir. (Yargıtay, 6. HD, 20.09.1991 tarih ve E. 1991/10014, K. 1991/10638 sayılı kararı.)

Ev sahibi veya yakınları için kiracının oturduğu ev, çeşitli birçok gerekçeyle daha uygun ve güvenli olarak kabul edilebilir. Bu durum, tamamen somut olayın şartlarına göre yapılacak değerlendirme çerçevesinde şekillenecektir.

Kiracının Oturduğu Evin Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç

Ev sahibinin halihazırda oturduğu konutun kira bedeli ve diğer giderleri, rahat bir yaşam sürmesine engel teşkil ederek yaşamını ekonomik açıdan sıkıntıya sokabilir. Yargıtay, ekonomik şartların güçleştiği halleri ihtiyacın varlığına delil kabul etmiştir. 

• Davacı, oturduğu konutun genel giderlerinin 10.000 TL kadar olduğunu, çocuklarını okuttuğunu ve genel ekonomik şartları da ileri sürerek çok daha uygun ekonomik şartlarda yaşayabileceği kendi konutuna geçmek istediğini belirtmiştir. Yargıtay; bu durumda şartların kişiyi zorladığını, durumun davacı açısından çekilmez bir hal aldığını ifade ederek ihtiyacın varlığına hükmetmiştir. (Yargıtay, 6. HD, 22.11.1983 tarih ve E. 1983/11588, K. 1983/11591)

Kiracının oturduğu evin daha ekonomik olmasını gösteren birçok etmen söz konusu olabilir. Bunların doğru tespit edilmesi ve ileri sürülmesi, netice alınması bakımından ciddi rol oynamaktadır.

Kiralanan Eve Eşya Koyma İsteğine Dayanan İhtiyaç

Ev sahibinin konuta olan ihtiyacı, bazı durumlarda ikamet edip yaşamını sürdürmek amacıyla değil şahsi eşyalarını muhafaza etmek amacıyla da gündeme gelebilir.

• “……şahsî eşyaları muhafaza etmek de ihtiyacın kapsamına girer. Kiraya veren veya maliki, eşyalarını atmaya veya satmaya zorlamak olanaksızdır.‟ (Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, 16.10.1961 tarih ve E. 1961/2434, K. 1961/5435)

Kiralanan eve eşya koyma isteği, mutlaka zorunlu ve samimi bir gerekçeyle ileri sürülmelidir. Aksi takdirde, kiracının evden çıkarılması sağlanamayabilir.

Yurt Dışında Bulunan Ev Sahibinin İhtiyacı

Yurt dışında bulunan bir kimsenin ülkemizde konuta ihtiyaç duyması, olası bir durumdur. Özellikle Almanya, Avusturya, Fransa gibi fazlaca yurttaşımızın bulunduğu ülkelerde yaşayan kişilerin konut ihtiyacı talebiyle mahkemelere başvurması, sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak kiracının bu nedenle tahliyesinin sağlanabilmesi için, ihtiyacı somutlaştıran unsurların bulunması gerekir. Konuta ihtiyaç duyan kişinin ülke dışında olması, Yargıtay tarafından tek başına ihtiyaç dahilinde kabul edilmemektedir. 

• Yargıtay, uyuşmazlığa konu olayda ihtiyacı öncelikle kişinin ülkeye kesin dönüş yapma şartına bağlamıştır. Kişi kesin dönüş yapmalı, pasaportunda “kesin dönüş yapmıştır” kaşesi yer almalıdır. Şayet kesin dönüş yapılmadıysa bu durumda ihtiyaç daha doğmadığından tahliye davası da açılamayacaktır. (Yargıtay, 6. HD, 14.09.1995 tarih ve E. 1995/7908, K. 1995/8072)

Yurt dışında bulunan ev sahibinin Türkiye’deki evinde bulunan kiracısını evden çıkarma talebi, makul gerekçelere dayanmalıdır. Aksi takdirde, kiracının tahliyesi gerçekleştirilemeyebilir.

Yazlık Konutta Oturma İsteği Nedeniyle İhtiyaç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracı tahliyesinin sağlanabilmesi için, aslında ilgili ihtiyaç sürekli nitelikte olmalıdır. Dolayısıyla, geçici ihtiyaçlar nedeniyle ileri sürülen tahliye istemleri reddedilmektedir. Ancak kişinin yazlık konutunda oturma ihtiyacı, günümüzde geçici bir ihtiyaç olarak görülmemekte ve yaşamın bütünleyici bir parçası sayılmaktadır. 

• Yargıtay’a göre, yazlık konut ihtiyacı geçici bir durum değil yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının devamı şeklinde görülmektedir. Dolayısıyla bu durumlarda, Yargıtay’ın ihtiyacın varlığına hükmettiği görülür. (Y.6. HD, 12.01.2015 tarih ve E. 2014/13336, K. 2015/39)

Yazlık konutta oturma isteği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında sıklıkla ileri sürülen hususlardandır. Burada Yargıtay’ın yapacağı değerlendirme, ihtiyacın ne denli samimi ve zorunlu olduğuna ilişkindir.

Ev Sahibinin Eşine Ait Ev İhtiyacı

Ev sahibinin eşine ait ev ihtiyacı, sıklıkla karşılaşılan bir durum değildir. Zira eşler genelde aynı konutta yaşamaktadır. Ancak eşlerin birbiriyle yaşaması her durumda mümkün olmayabilir. Örneğin; her iki eşin memur olduğu durumlarda farklı illere tayin olmaları, eşlerin ayrı yaşamalarına ve bir tanesinin konut ihtiyacının doğmasına sebebiyet verebilir.

• Olayda davacı kişi öğretmen olduğunu, kendisinin bulunduğu Karlıova’da eşi ile birlikte oturabilecekleri uygun hiçbir yer olmadığını ve eşinin halen yakınlarının yanında oturduğunu belirterek tahliye davası açmıştır. Yargıtay da ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesini uygun görmüştür. (Y. 6. HD 15.2.1991- 1599/1980)

Ev sahibinin eşine ait ev ihtiyacı, mutlaka memuriyetten kaynaklanmak zorunda değildir. Farklı bir ihtiyaçtan ötürü de bu talep gündeme gelebilir. Gerekli kriterlerin mevcut olması halinde, kiracının tahliyesi mümkün olacaktır.

Ev Sahibinin Çocuklarına ve Altsoy-Üstsoya Ait Konut İhtiyacı

Ev sahibi; TBK 350 hükmü uyarınca çocukları ve torunlarının veya anne babası ile onların anne babalarının konut ihtiyacı ortaya çıkarsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bunun yanında, kiraya verenin evlatlığının bulunması ve evlatlığın konuta ihtiyaç duyması durumunda da tahliye davası açılabilir. Evlatlık hususunun, Yargıtay tarafından da benimsendiği bilinmelidir. (Y.6. HD, 06.03.1979, 10499/1877) 

Çocukların evlenmeleri, evlilik hazırlığı mahiyetinde nişanlanmaları, eğitim öğretim veya sağlık koşullarına ilişkin sorun yaşamaları gibi pek çok durumda konut ihtiyacı gündeme gelmektedir. Söz konusu ihtiyaçlara dayanarak kiracının evden tahliyesi için dava açılabilir.

• Olayda, davacının meslek lisesi mezunu oğlunun işyerine ihtiyacı olması ve iki senedir işsiz olmasından hareketle tahliye davası açılmıştır. Yargıtay da özellikle yetişkin olarak meslek lisesini bitirmiş birisinin günümüzde iş bulmasının zor olabileceğinden hareketle; ihtiyaç iddiasını gerçek, sürekli, samimi ve zorunlu bulmuştur. (Y.6.HD 30.1.1990-586/895)

Ev sahibinin altsoyuna veya üstsoyuna ait konut ihtiyacı, mutlaka Yargıtayın aradığı kriterlere sahip olmalıdır. Fakat söz konusu ihtiyaç bu kriterde olsa dahi, durumun doğru hukuki zeminde ileri sürülmesi son derece önemlidir. Aksi takdirde, kiracının tahliyesi sağlanamayabilir.

Ev Sahibinin Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilere Ait Konut İhtiyacı

TBK m.350 hükmünde; kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun ve üstsoyunun yanında bir de kanun gereği bakmakla yükümlüğü olduğu diğer kişilerin ihtiyacına yer verilmiştir. İlgili hüküm TMK m.364 kapsamında belirtilen kişilerle birlikte düşünüldüğünde, kiraya verenin kardeşlerinin de ihtiyacı olması durumu gündeme gelir. Kısaca kiraya veren, kardeşlerinin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açabilecektir. Elbette bu ihtiyacın; gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekir.

Diğer İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sebepleri

Yazının şimdiye kadarki kısmında farklı başlıklar halinde sıralanan ihtiyaçlar, Yargıtayın genel kriterlerini ve bu kapsamda ortaya çıkan ihtiyaç örneklerini ifade etmektedir. Halbuki, hayatın akışı içerisinde birçok ihtiyaç hali gündeme gelebilmektedir. Dolayısıyla, tahliye nedenlerinin sınırlı sayıda olmadığını ifade etmekte fayda vardır.

İhtiyaç niteliğinde bir tahliye nedeni mevcut değilse fakat kiracının çıkarılması isteniyorsa farklı tahliye imkanlarının da olduğu unutulmamalıdır. Örneğin tahliye taahhüdü bulunması, kira bedelinin eksik veya geç ödenmesi, eve zarar verilmesi, 10 yılın dolması gibi çeşitli nedenlerle tahliye davası açılabilir. Tüm tahliye nedenlerine ilişkin ayrıntılı bilgi, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye; kiraya verenin veya TBK m.350’de sayılan yakınlarının taşınmazı işyeri olarak kullanma ihtiyacı doğduğunda, kiracı tahliyesini sağlayan bir hukuki yoldur. Bu bakımdan, konut ihtiyacının ortaya çıkması haliyle benzerlik göstermektedir. Dolayısıyla, ihtiyacın niteliğine ilişkin yapılacak değerlendirme de aynı esaslara tâbi olacaktır. Yani söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması aranacaktır.

Yargıtaya göre; işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında, kişinin ikinci bir iş yapma isteği olduğu ancak her iki işin birbiriyle bağdaşmadığı durumda, ihtiyaç haklı kabul edilmemiştir. (Y.6. HD E.2004/5604 K.2004/5508 T.05.07.2004), (YHGK T. 16.02.1972 ve 6-759/96)

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyede, ihtiyaç olarak ileri sürülen işin özellikleri de değerlendirme kapsamındadır. Mahkeme, ihtiyacın ne denli gerçek ve samimi olduğu hususunda yapacağı inceleme neticesinde nihai kararı verecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma süresi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre şekillenmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sona ermesiyle dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her 6 ay bir kira dönemini ifade etmektedir. Bu 6 aylık dönemlerden herhangi birinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulmalı ve bu çerçevede belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalıdır.

Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde dava süresi, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İhtiyaç nedeniyle tahliyede aranan şartların varlığı halinde kiracıya gönderilecek ihtarname, doğru usul ve teknikle hazırlanmalıdır. Bilhassa süreler ve içerik bakımından bir eksiklik olması halinde, kiracı tahliye sürecinde aksama olabilir. Ayrıca eve duyulan ihtiyacın kaynağı da açık ve anlaşılır bir dille izah edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar, sürecin işleyişi ve diğer detaylar; bir ihtarname örneği üzerinden “ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği” yazımızda izah edilmiştir. 

Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta mevcuttur. Kiracıya yapılacak bildirimlerin noterden ihtarname çekilerek yapılmasında ve tebliğ şerhi alınmasında, ispat kolaylığı bakımından büyük yarar vardır. Böylelikle davanın daha kısa sürede sonuçlanmasının da önü açılacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafı ve Avukatlık Ücreti

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında masraflar, 2023 yılı için ortalama 3.000 TL civarındadır.

Dava masrafı kapsamında, dava harçları ve diğer yargılama giderleri bulunur. Fakat davanın seyrine ve tanık, bilirkişi gibi yöntemlere başvurulup başvurulmadığına göre bu tutar değişebilmektedir. Avukatlık ücreti ise somut olayın şartlarına ve uyuşmazlığın boyutuna göre değişkenlik gösterir.

İhtiyaçtan Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ortalama 6-18 ay arasında sürer. Bu süre; somut olayın şartlarına, ihtiyacın özelliklerine, ihtiyaç tespitinin süresine, usul işlemlerinin vaktinde yapılıp yapılmadığına göre uzayıp kısalabilmektedir. Bu nedenle, dava süresinin uzamaması için sürecin dikkatle yürütülmesinde yarar vardır.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiraya Verirse Ne Olur?

Ev sahibi, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonraki 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça evi eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bunu ihlal edecek olursa en az eski kiracının son kira yılındaki bir yıllık kira tutarı kadar tazminatı kiracıya ödemekle yükümlü olur.

Fakat bu tür davalara uygulamada nadiren rastlanmaktadır.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yeni malik evi satın aldığında, evde kiracı bulunuyor olabilir. Bu durumda yeni ev sahibi, eve ihtiyaç duyduğunu ileri sürerek kiracıya tahliye davası açma imkanına sahiptir. Fakat bunun için, Kanun’da öngörülen prosedürü işletmesi gerekir.

TBK 351 hükmüne göre yeni ev sahibi; evi edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye talebini kiracıya yazılı olarak iletmek kaydıyla, edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni ev sahibi, bunun yerine dilerse sözleşme süresinin sona ermesini bekleyerek bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açma hakkını kullanabilir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde, hem ihtiyacın doğru hukuki zeminde ileri sürülmesine hem de Kanun’da öngörülen usule riayet edilmesine dikkat edilmelidir. Konu ile alakalı daha ayrıntılı hususlara erişmek ve yeni ev sahibinin hakları konusunda detaylı bilgilere göz atmak için, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızı okuyabilirsiniz. 

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın tahliye nedeni sayılıp sayılmayacağı, mahkemenin yapacağı inceleme neticesinde belli olacaktır. Çünkü her olayın kendine özgü şartları, ayrı ayrı ele alınmaktadır. Bunun yanında, Kanun’da belirlenen usule de mutlaka dikkat edilmelidir. Aksi halde, tahliye talebi reddedilebilir. Bu tür bir problem yaşamamak adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışarak süreci yürütmekte yarar vardır.