Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, evi yeni satın almış ev sahibinin; kendisi, eşi, altsoy, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin evde oturmaya ihtiyacı durumunda elde ettiği tahliye hakkıdır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarması kanunen mümkündür. Ancak bunun için, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde bazı şartlar öngörülmüştür. Bu şartlar, yeni ev sahibinin kiracının bulunduğu eve ihtiyaç duymasına ve buna ilişkin usuli süreci işletilmesine dayanmaktadır. Şartların sağlanmasıyla birlikte, yeni ev sahibi kısa süre içerisinde kiracı tahliye davası açabilir.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?

İçinde kiracı bulunan bir evin satın alınması halinde, kiracının çıkarılması mümkündür. Bunun için yeni ev sahibi; evi satın aldıktan sonraki 1 aylık süre içerisinde ihtarname çekmek koşuluyla, evi satın aldıktan 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Tahliye davasının sonuçlanmasıyla birlikte, kiracı evden çıkmak zorundadır. Kiracı evde kalmak için direnemez.

Buna ilişkin TBK 351 kapsamında yer alan düzenleme, şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Kanun maddesinde sözü edilen nedenlere dayanarak yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesine ilişkin dava açılması ve kiracının evden çıkarılması mümkünüdür. Buna ilişkin şartlar, aşağıda ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Yeni Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının ilk şartı, yeni ev sahibinin veya Kanun’da belirtilen yakınlarının eve ihtiyaç duymasıdır. Bu kişiler; yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler yani kardeşleri olabilir. Sayılan kişilerden en az birinin, eve ihtiyacı olmalıdır. Sonrasında, bu dava için öngörülen iki yoldan hangisinin tercih edileceğine göre şartlar ortaya çıkacaktır.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde ilk yol, evi edinmeden sonraki 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunmak ve edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmaktır. İkinci yol ise kira sözleşmesinde belirlenmiş olan sürenin sona ermesini bekleyerek bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmaktır. Aşağıda, dava için aranan bu şartlara detaylı şekilde değinilmiştir.

Belirtmek gerekir ki yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için ihtiyacın varlığı yeterli değildir. Bunun doğru sürelerde ve usulde ileri sürülmesi gerekir. Aksi takdirde, kiracının evden çıkarılması sağlanamayabilir.

Yeni Ev Sahibinin Satın Aldığı Eve İhtiyacı

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesini sağlama adına dava açabilmesi için gereken ilk şart, Kanun’da zikredilen kişilerin konuta veya iş yerine ihtiyacı olmasıdır. Bu kişiler:

• Yeni ev sahibi,
• Yeni ev sahibinin altsoyu (çocukları ve torunları),
• Yeni ev sahibinin üst soyu (anne babası ile büyükanne ve büyükbabası),
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (kardeşler) olarak ifade edilir.

Bu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacından bahsedebilmek için, ihtiyacın samimi ve gerçek olması gerekir.  Gerçek bir ihtiyaçtan ne anlaşılması gerektiğini takdir edecek olan kişi hakimdir. Ancak yukarıda sayılan kişilerin veya yeni malikin, yaşanılan bölgede konut veya işyeri olarak kullanabilecekleri kendilerine ait başka bir yapının bulunmaması gerekir. 

Hangi hallerin ihtiyaç olarak nitelendirildiğine ilişkin, aşağıda çeşitli örnekler liste halinde sıralanmıştır.

• Yeni ev sahibi veya kanunda sayılan kişilerin, konutta kendi oturacak olması ve aynı yerde başka evinin bulunmaması,
• Yeni ev sahibi veya kanunda sayılan kişilerin sağlık sorunları nedeni ile konutu kullanmak zorunda kalması,
• Yeni ev sahibi veya kanunda sayılan kişilerin, evlilik nedeniyle veya evlenme aşamasında olması nedeniyle konut ihtiyacının bulunması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K),
• Kiralanan taşınmazın, yeni ev sahibinin iş yerine yakın olması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K),
• Kiralanan taşınmazın yeni ev sahibinin çocuğunun okuluna yakın olması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K),
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu semtin, yeni ev sahibinin mevcut evinin konumundan daha güvenilir olması,
• Kiralanan taşınmazın, yeni ev sahibinin mevcut evinden daha az giderleri bulunması,
• Yeni ev sahibinin yurt dışından kesin dönüş yapması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1995/7908 E, 1995/8072 K),
• Boşanma davası devam ederken, eşin konut ihtiyacı bulunması,
• 18 yaşından büyük çocuğun konut ihtiyacının bulunması.

Yargıtay’ın bir kararına göre, tahliyeye konu taşınmazın konut (ikametgah) olarak kullanılması zorunlu değildir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2000/1413 E, 2000/1493 K.) Dolayısıyla, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edip yapıyı depo olarak kullanacak olması da ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1961/2434 E,1961/ 5435 K).

Tüm bunların yanı sıra, ihtiyacın mevcut durumda doğmuş olması gerekir. Gelecekte doğacak ihtiyaçlar için tahliye söz konusu olamaz. Dolayısıyla; yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için, ihtiyacın ileri sürüldüğü dönemde mevcut olması gerekir.

İhtiyacın varlığını inceleyecek olan makam, mahkemedir. Bu hususta her türlü yasal delil kullanılabilir. Ayrıca ihtiyacın yalnızca dava açmadan önce mevcut olması yeterli olmayıp dava devam ederken de varlığını sürdürüyor olması gerekir. Doğru delillerin eksiksiz bir şekilde sunulması, ihtiyacın doğru tespit edilerek hukuki zeminde ileri sürülmesi ciddi önem arz eder. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Evi Satın Aldıktan Sonraki 1 Ay İçinde İhtarname Şartı

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için, ihtiyacın varlığı yanında ayrıca ihtarname çekme şartı da aranmaktadır. Bu şarta göre yeni ev sahibi, evi satın almasını takiben 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, eve ihtiyacı olduğunu belirtmeli ve kiracının evi boşaltmasını talep etmelidir. Evi edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açacağını da ifade edilmelidir.

DİKKAT: Kiracıya yapılacak yazılı bildirimin, noterden ihtar çektirilerek yapılmasında büyük fayda vardır. Özellikle dava sürecinde, ispat bakımından kolaylık sağlayacak ve süreyi kısaltacaktır. Ayrıca, noterden ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiğine yönelik tebliğ şerhi de alınmalıdır.

İhtarnamenin süresinde ve usulüne uygun biçimde çekilmesi son derece önemlidir. Aksi takdirde, ciddi ihtiyacın varlığına rağmen yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle, ihtarname sürelerini gözetmekte büyük fayda vardır.

Evi Edinmeden İtibaren 6 Ay Sonra Dava Açma Şartı

Yeni ev sahibi; evi edindiği tarihten itibaren 6 aylık süre dolduktan sonra hala kiracı evden çıkmamışsa kiracıya tahliye davası açabilir. Bu süre zarfı mutlaka beklenmelidir. Evin tapuda tescilinden itibaren bu zaman dilimi geçmedikçe yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi imkanı söz konusu olamaz.

7445 sayılı Kanun ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan tahliye davası açma imkanı ortadan kalkmıştır. Bu nedenle, arabuluculuk sürecinin ve olası dava sürecinin etkin şekilde yürütülebilmesi için uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.

Sözleşmenin Bitiminden İtibaren Dava Açılması 

Yeni ev sahibi, 1 aylık ihtar ve 6 aylık dava sürecini işletmek yerine sözleşmenin bitimini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açarak da kiracıyı evden çıkarabilir. Bu yola başvurulması halinde de eve ihtiyaç duyma şartı aranmaktadır. Fakat, dava süreleri ve usulü bakımından süreç farklı işlemektedir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde hangi yolu tercih etmesinin daha etkili olacağı, tamamen olayın şartlarına göre belli olacaktır. Dolayısıyla, bu aşamada somut durum ve hukuki boyutları iyi değerlendirilmelidir.

Yeni Ev Sahibinin İmar Nedeniyle Kiracıyı Tahliyesi 

Yeni ev sahibinin, evi yeniden inşa ve imar hakkı bulunmaktadır. Ancak bunun için, yeni ev sahibi olma sıfatı yeterli değildir. Kanun’da öngörülen sürelere uyulması gerekir. Aynı zamanda, imar ve inşa sürecinde kiracının konutta oturmasının imkansız olması gerekir.

TBK 350 hükmünde ilgili düzenleme, şu şekilde ifade edilmiştir:

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise;

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Belirtilen hükme göre; yeni ev sahibinin ev üzerinde imar, inşa, tadilat gibi nedenlere dayanarak kiracının tahliyesini sağlaması mümkündür. Belirli süreli sözleşme söz konusu ise sürenin sonunda bu yönde dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmede ise her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden kiracıya ihtarname çekilmeli ve bu kapsamda belirlenen süreden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Konuya ilişkin detaylar ve ayrıntılı bilgilendirme, “tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır. Hangi tür müdahalelerin bu kapsamda değerlendirildiğine dair Yargıtay kararları da yazıda yer almaktadır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesine ilişkin dava masrafları, 2023 yılı için ortalama 3.000 TL tutarındadır.

Dava masrafı, yargılama sürecinde keşif ve bilirkişi gibi imkanların kullanılıp kullanılmayacağına göre değişkenlik gösterir. Yargılama sürecinin uzaması da dava masraflarını artıracaktır. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde avukatlık ücreti ise somut olayın şartlarına, ileri sürülecek ihtiyacın ve tarafların özelliklerine göre olaydan olaya değişkenlik göstermektedir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için açtığı tahliye davası, 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Ancak mahkemenin iş yükü, mahkemenin bulunduğu yer, keşif, bilirkişi raporu gibi çeşitli usuli işlemlerin varlığı da süreyi etkiler.

Tahliye davasının süresini kısa tutmak için, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır. Çünkü sürecin başında veya içerisinde söz konusu olacak usul işlemlerinin zamanında ve doğru şekilde gerçekleştirilmesi, dava süresini ciddi anlamda etkileyecektir. Buralarda yapılacak hatalar ise davayı uzatacaktır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi sürecinde, evin satın alındığı günden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Yine evi satın aldıktan sonra geçecek 6 aylık zaman zarfının sonunda, tahliye davası açma imkanı doğacaktır. Belirtilen sürelerin kaçırılması, ihtarnamenin tebliğinde hata veya ihmal olması gibi durumlarda yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Bu noktada; ihtarnamenin nasıl hazırlanması ve süreç içerisinde nelere dikkat edilmesi gerektiğinin izah edildiği, ayrıca ihtarname örneğinin yer aldığı “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda göz atmanızda fayda vardır.

Yeni Ev Sahibinin Bilmesi Gerekenler

Yeni ev sahibinin aldığı evde kiracılar olması halinde, belli başlı bazı hakları bulunmaktadır. Bu hakların varlığı kadar nasıl ileri sürülebileceği de önemlidir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi dışında sahip olduğu hakların bilinmesinde fayda vardır.

Önceki Ev Sahibi İle Yapılan Kira Sözleşmesi Devam Eder Mi?

Evet. Önceki ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi devam eder. Yeni malik, kira sözleşmesinde önceki ev sahibinin konumuna geçer. Bu durumda yeni bir sözleşme yapılmış olmaz, mevcut sözleşme aynı koşullarla yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam eder. Önceki ev sahibi ile kiracı arasında bir tahliye taahhüdü yapılmışsa yeni ev sahibi bu taahhüde de dayanma imkanına sahiptir.

Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?

Yeni ev sahibi ile kiracı arasında olan sözleşme aslında eski kira sözleşmesinin devamı olduğu için, yeni malik evi satın almış olmasına dayanarak kiracıya zam yapamaz. Yeni ev sahibi, ancak eski kira sözleşmesinde yer alan koşullara göre artırım zamanı geldiğinde kiraya zam yapabilir.

DİKKAT: 5 yılı dolduran kiracıya karşı kira tespit davası açarak kira bedelinin TÜFE sınırına bağlı olmadan mahkemece yeniden belirlenmesi mümkündür. Burada 5 yılın hesabında, önceki ev sahibinin dönemi de hesaba katılır. Böyle bir durum varsa yeni malik kira tespit davası açma yoluna da gidebilir. Buna ilişkin detaylar için, “kira tespit davası” yazımıza göz atabilirsiniz.

Yeni Ev Sahibi Tahliye Şartları Yoksa Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için aranan şartlar mevcut değilse başka tahliye sebeplerine dayalı olarak kiracının evden çıkarılması sağlanabilir. Örneğin; 10 yıllık sürenin geçmesini takip eden uzama yılı sonunda kiracının çıkarılması mümkündür. Yahut kiracının konutta hasara yol açması, konutu özensiz kullanması, kira ücretini ödememesi gibi hallerde de yeni malik ihtar çekerek tahliye davası açabilir. 

Kiracısını tahliye etmek isteyen yeni ev sahibi, yazıda belirtilen şartları taşımıyorsa diğer tahliye yolları gündeme gelmektedir. Bu noktada, tüm tahliye nedenlerinin ele alındığı ve bunlara ilişkin atılacak adımların izah edildiği “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, kiracı tahliyesine ilişkin tüm imkanlar ayrıntılı biçimde belirtilmiştir.

Kiracı Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?

TBK 355/1’e göre, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi halinde 3 yıl geçmedikçe ev başkasına kiralanamaz. Ancak ev sahibi, bu sürenin dolmasını beklemeksizin evi eski kiracıya yeniden kiralayabilir. Yeni ev sahibinin 3 yıllık süre dolmadan eski kiracı dışında bir başkasına konutu kiralaması halinde, eski kiracı en az 1 yıllık kira alacağı tutarını tazminat olarak isteyebilir. Ancak uygulamada kiracının tazminat istemine yönelik davalara nadiren rastlanmaktadır.

Yeni malikin kiracıdan konutu imar ve yenileme maksadıyla tahliye etmesini istediği durumlarda 3 yıldan önce sözü edilen işlemlerin bitmesi halinde, eski kiracının kiralamada öncelik hakkı vardır. Eski kiracının teklifi kabul etmediği durumda ise yeni malik, 3 yılın dolmasını beklemeksizin konutu kiraya verebilir. Bu kuralın ihlali halinde, eski kiracının en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteme hakkı mevcuttur.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinin ardından evin tekrar kiraya verilmesi hususunda ifade edilenleri, bir tablo ile daha anlaşılır hale getirmekte fayda vardır.

Sonuç

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde ihtiyacın tespit edilip ileri sürülmesi, kiracıya ihtarname çekilmesi, sürelerin gözetilmesi gibi pek çok husus; kiracı ve yeni ev sahibi açısından önem arz etmektedir. Bu hususlardan birinin dahi atlanmış olması, çeşitli hak kayıplarına yol açabilir. Bu bakımdan, sürecin uzman gayrimenkul avukatının yardımı ile takip edilmesinde yarar vardır.