Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Sözleşmesi olmayan kiracı, kiracı olmadığını iddia etmiyor ve tahliye bakımından geçerli bir sebep varsa duruma göre tahliye davası açarak veya tahliye talepli icra takibi açarak çıkarılır.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Evden Çıkarabilir Mi?

Eğer kira sözleşmesi mevcut değilse ve yine de Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen herhangi bir tahliye sebebi mevcutsa, kiracı kontratsız olsa bile çıkarılabilir. Ancak sadece kontratın olmaması, kiracının tahliye edilmesi için yeterli bir sebep değildir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, yazılı kira sözleşmesi olan kiracının tahliyesi ile aynı şartlara tâbidir. Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu’nda bulunan tahliye sebepleri, yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracılar için de evden çıkarılma sebebi olacaktır.

Konuya ilişkin ortaya çıkabilecek sorunlar, uyuşmazlığın yargıya taşınması halinde görülür. Özellikle kira ilişkisinin varlığını ya da kira bedelinin miktarı ile artış oranını kimin ispatlayacağı sorunu ortaya çıkar. Zira kira sözleşmesi yazılı olmadığı için, bu durumları kanıtlama ya da ortaya koyma yükümlülüğü çeşitli durumlara göre değişkenlik gösterir. Yazının devamında, bu hususlar ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Taraflar, sözleşmenin yazılı veya sözlü şekilde yapılacağını kararlaştırabilirler. Ancak sözleşmenin yazılı yapılması, olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından büyük kolaylık sağlayacaktır.

Her ne kadar kira sözleşmesi sözlü şekilde kurulabiliyor olsa da taraflar kiralanan ev ve kira bedeli konusunda anlaşmış olmalıdır. Bu iki esaslı unsur kararlaştırılmadığı takdirde, ortada geçerli bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedilemez.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı

Sözlü kira sözleşmesinin ispatı, kural olarak davacıya yani ev sahibine aittir. Kira bedelinin ispatı ise davalıya yani yazılı sözleşmesi olmayan kiracıya aittir.

Sözlü kira sözleşmesinin ispatı, HMK m.200 uyarınca yıllık kira bedelinin belirli bir miktarın üzerinde olup olmamasına göre iki ayrı usulde yapılır. Buna göre, yıllık kira bedeli kanunen her yıl için belirlenen tutarın üzerinde ise davacı taraf için senetle ispat kuralı devreye girmektedir.

2023 yılı için belirlenen miktar, 14.800 TL’dir. Yıllık kira bedeli 14.800 TL’nin üzerinde olan kira ilişkileri ve dolayısıyla kira sözleşmeleri, ancak senetle yani yazılı bir delille ispatlanabilir. Bu sözleşmelerin tanıkla veya diğer delillerle ispatı söz konusu olamaz. Bu tutarın altındaki sözleşmeler içinse böyle bir zorunluluk yoktur. 

Bir belgenin senet olarak kabul edilebilmesi için, dört şart aranmaktadır. Bunlar; belgenin somut şekilde bulunması, yazılı olması, vakıa hakkında irade beyanı içermesi ve ilgili kişi tarafından imzalanmış olmasıdır.

14.800 TL üzerindeki bir uyuşmazlıkta; uygulamada bilinenin aksine su-elektrik-doğalgaz faturaları senet olarak sayılmayacağından ötürü, yalnızca bu delillerle kira ilişkisi ispat edilemeyecektir. Ayrıca, bu durumda komşular da tanık sıfatıyla dinletilemeyecektir.

Ancak HMK m.202 uyarınca, senetle ispat zorunluluğu bulunan hallerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinletme imkanı doğmaktadır. 

“Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir.”

DİKKAT: Yukarıdaki hükme göre su, elektrik, doğal gaz faturaları ve dekontlar; senet sayılmasa da delil başlangıcı olarak kullanılabilecek, akabinde tanık dinletme imkanı ortaya çıkacaktır. Bu belgelere ulaşılması; senet niteliğinde belge bulmaktan daha kolay olduğu ve tanık dinletme imkanı sağladığı için, ispat bakımından daha pratik bir yoldur. Usule ilişkin bu tür incelikleri kaçırmamak adına, uzman gayrimenkul avukatıyla hareket etmekte yarar vardır.

Bazı hallerde ise yazılı bir belgeyle (senetle) ispat zorunlu değildir. Senetle ispat zorunluluğunun istisnası olan bu haller, HMK m. 203’te düzenlemiştir. Aşağıda, bu durumlar liste halinde verilmiştir. 

• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana, gelin ve damat arasındaki hukuki işlemler,
• Tarafların durumuna göre hukuki işlemin senetle ispat edilmemesinin yerleşik kural haline geldiği haller,
• Yangın, deniz kazası, deprem gibi senedin bulunmasının imkansız hale geldiği durumlar,
• Hukuki işlemde irade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarının bulunduğu haller,
• Hukuki işleme ve senede karşı kişilerin muvazaa (danışıklı yapıldığı) iddiasının bulunduğu haller,
• Senedin sahibinin elinden beklenmedik veya zorlayıcı bir nedenden dolayı kaybolduğu haller ya da usulüne uygun şekilde teslim edildikten sonra memurun elinde veya noterlikte kaybolduğu durumlar.

İlgili hükme göre, yukarıdaki hallerden herhangi birinin mevcutsa yazılı sözleşmesi olmayan kiracıya karşı sözleşmenin varlığı illa yazılı delille ispatlanmak zorunda değildir. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığı tanık yoluyla komşular dinletilerek de ispat edilebilir. Böyle bir durumun varlığı halinde, mutlaka bu yola başvurulmalıdır.

Belirtilen tüm hususlara rağmen kira ilişkisi ispat edilemiyorsa ve kiracı evden çıkmıyorsa bu durumda ev sahibi tapu kaydını ileri sürerek el atmanın önlenmesi davası açabilir ve böylelikle kiracıyı evden çıkarabilir. El atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise evin bulunduğu yerdeki mahkemelerdir.

Geçerli Bir Tahliye Sebebine Dayanma

Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış olsa da kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Aşağıda, söz konusu tahliye sebepleri liste halinde verilmiştir. 

• 10 yıllık uzama süresinin dolması,
• Ev sahibinin ya da yakınlarının ihtiyacı,
• Evde yapılacak esaslı tadilatlar,
• Tahliye taahhütnamesi yapılmış olması,
• Kiranın eksik veya geç ödenmesi,
• Kiracının veya eşinin başka evinin olması,
• Özen yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi ileri sürülebilir.

Ev sahibi, yukarıda sayılan sebeplerden birinin somut olayda mevcut olduğu kanaatine varırsa buna dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Neticede, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmamış olması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Belirtilen gerekçeler ve bunlar dışında mevcut olan tüm tahliye nedenleri, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımızda incelenmiştir.

Tahliye davası süresince gündeme gelecek sözleşmenin ispatı da yukarıda izah edilen usul ve esaslar çerçevesinde şekillenecektir. Ayrıca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından 7445 sayılı Kanun ile birlikte zorunlu arabuluculuk şartı getirildiği de unutulmamalıdır. Buna göre, öncelikle arabuluculuk süreci işletilip sonrasında dava açılmalıdır. Aksi takdirde tahliye davası reddedilir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, 6 ila 12 ay arasında sürmektedir. Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi davasının süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik gösterecektir. Aynı şekilde, dava sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesi ve usul işlemlerine dikkat edilmesi de dava sürecini kısaltacak bir başka unsurdur. 

Müdahelenin Men’i Davası

Eğer bir gayrimenkulde gerçek kiracı olmayan bir kişi konut kullanıyorsa veya kiracı, kiracı olmadığını iddia ediyor ve ev sahibi kiracının gerçek kiracı olduğunu kanıtlayamıyorsa, bu durumda en uygun adım olarak müdahalenin önlenmesi davası açmak gerekebilir.

Bu özel konu, kendine özgü ayrıntılar içerdiği için, ilgili dava türü hakkında daha fazla bilgi almak amacıyla “müdahalenin önlenmesi – müdahalenin meni davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Sözlü kira sözleşmelerinin ispatı hukuki sorunlara yol açtığı için, kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibinin atacağı adımları iyi tespit etmesi gerekir. Bu noktada, usuli işlemlerin doğru ve zamanında yapılması son derece önemlidir. Özellikle maddi anlamda hak kayıplarının önüne geçilebilmesi ve tahliye sürecinin sağlıklı ilerlemesi adına, alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması faydalı olacaktır.