Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, sözleşme süreci içerisinde olağanüstü bir gelişmenin ortaya çıkması sebebiyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının talep edildiği dava türüdür. Bu dava yoluyla, gelişen ve değişen koşullara göre mahkeme kira sözleşmesini uyarlar.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan öngörülemez gelişmelerin/değişimlerin, sözleşmenin dengesini esaslı şekilde bozması sonucu açılan dava türüdür.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası şartları; kira sözleşmesi kurulduktan sonra kişilerin öngöremeyeceği olağanüstü gelişmelerin ortaya çıkması, bu gelişmenin borçlu aleyhine dengesizliğe sebep olması, gelişmeye borçlunun sebep olmaması ve borçlunun borcunu yerine getirmemiş, yerine getirse uyarlama hakkını saklı tutmuş olmasıdır.

TBK m.138’de sayılan bu şartlar sağlandığı durumda, “borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”

Ayrıca, bu hükmün yabancı para borçları için de geçerli olacağı belirtilmiştir. Söz konusu şartlar, aşağıdaki başlıklarda ayrıntılı biçimde açıklanmıştır.

Öngörülemez ve Olağanüstü Gelişmenin Ortaya Çıkması

Kira uyarlama davası açılabilmesi için gereken ilk şart, kira sözleşmesi kurulmasından sonra öngörülemez ve olağanüstü bir gelişmenin meydana gelmesidir. Sözleşmedeki dengeyi bozan öngörülemez durumun ortaya çıktığını, hakimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyen tarafın ispatlaması gerekir. Olağanüstü gelişme, herkes için geçerli bir olgu olmalıdır. 

Ayrıca, olağanüstü gelişme tahmin edilebilir olsa bile bu durumun sözleşme üzerinde yaratacağı etkilerin tahmin edilemez olması gerekir. Yargıtay’ın da görüşü bu yöndedir. (Y.3.H.D., 11.09.2018 T.,  2017/13096 E., 2018/8263 K)

Ülke ekonomisindeki değişikliklerin, olağanüstü ve beklenmedik bir hal sayılmasının çok güç olduğunu belirtmekte fayda vardır. Buna göre kimi Yargıtay kararlarında, döviz kurunda yaşanan ciddi farklılaşmanın bile beklenmedik bir durum ortaya koymadığı ifade edilmiştir. (Y. HGK. 14.09.2021, 2017/2308 E., 2021/994 K.)

Pandemi sürecinde kapanan işyerleri için açılan uyarlama davalarında ise Yargıtay uyarlama talebini kabul etme eğilimindedir. (Y. 3. HD, 2021/3452 E., 2021/6001 K.)

Görüldüğü üzere, olağanüstülük ve öngörülmezlik niteliğini her olay için ayrıca değerlendirecek olan mahkemedir. Bu nedenle, kişinin içinde bulunduğu durumu doğru hukuki zeminde nasıl ifade ettiği son derece önemlidir. Bu bakımından, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte yarar vardır.

Olağanüstü Gelişmenin Esaslı Dengesizlik Yaratması 

Olağanüstü durumun, sözleşmenin başlangıç durumundaki dengeyi esaslı bir şekilde bozması gerekir. Bu durumda hakimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyen tarafın, dengenin esaslı şekilde bozulduğunu ispatlaması gerekir.

Olağanüstü Gelişmenin Ortaya Çıkmasına Borçlunun Sebep Olmaması

Öngörülemez gelişmenin sorumlusu, borçlu kişi olmamalıdır. Bir başka deyişle, borçlu olağanüstü gelişmenin ortaya çıkmasına kendi sebep olmuşsa bu durumda kanunen aranılan şart gerçekleşmeyeceği için uyarlama talebi de kabul edilmeyecektir. Covid-19 pandemisi örneğine bakılacak olursa bu duruma borçlu sebep olmadığı için uyarlama talep edebilir.

Kira Bedelinin Ödenmesinin Aşırı Güçleşmesi

Kira uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için, kira bedelinin ödenmesinin aşırı güçleşmesi gerekir. Hayatın olağan akışı içerisinde yaşanan çeşitli gelişmeler, kişilerin kira bedelini ödemesini zorlaştırabilir. Fakat uyarlama davasına konu olabilmesi için, ödemenin ciddi anlamda zorlaşması gerekir. Bunu mahkeme değerlendirecektir.

Borcun Ödenmemiş Olması veya Ödendiyse Hakların Saklı Tutulmuş Olması

Uyarlama talep edilebilmesi için borç ödenmemiş olmalıdır. Ancak borçlu; karşı tarafa borcunu yerine getirirken ileride uyarlama davası açacağını, bu hakkını saklı tuttuğunu ihtirazi kayıt ile beyan ederse uyarlama davası açabilir.

İhtirazi kayıt beyanı için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılmasında fayda bulunduğu belirtilmelidir. İhtirazi kayda ilişkin süreci doğru işletebilme adına, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlama davası, 12 ila 18 ay sürer.

Fakat dava sürecinde gündeme gelecek gelişmelere, bilirkişi sürecinin uzunluğuna ve diğer ihtimallere bağlı olarak dava süresi değişkenlik gösterebilir.

Uyarlanan Kira Bedeli Geriye Dönük İstenebilir mi?

Uyarlanan kira bedeli, Yargıtaya göre geriye dönük istenemez. Bu durumun tek istisnası dava açmadan önce ihtirazi kayıtla yapılmış ödemelerdir. Söz konusu kayıtla yapılmış ödemeler de uyarlama kapsamına alınmaktadır. (Y. 13.HD. 22.03.2001 T., 1979/2831)

Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?

Hangi durumlarda uyarlama davası açılabileceği, TBK m.138 hükmü kapsamında değerlendirilir. Fakat kira uyarlama davasının, uzun vadeli kira ilişkilerinde söz konusu olabileceği konusunda Yargıtayın kanaati mevcuttur. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2012/16767 K. 2012/21930)

Yazıda şimdiye kadar izah edilen kriterleri sağlayan her durumda kira uyarlama davası açılabilir. Dolayısıyla, bu durum tamamen olayın şartlarına ve niteliklerine göre belirlenecektir.

Uyarlama Davası Açılamayacak Durumlar

Uyarlama davası açılamayacak durumlar; ortaya çıkan gelişmenin öngörülebilir olması, olağanüstü gelişmenin sözleşmenin ilk halindeki dengeyi bozmaması, olağanüstü gelişmenin ortaya çıkmasına borçlunun sebep olması, borcun ödenmiş olması veya ödenirken ihtirazi kayıt konulmamış olmasıdır.

Bu durumlarda uyarlama davası açılamayacak olsa da kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık varsa kira tespit davası açılabilecektir. Kira tespit davası, şartları itibariyle kira uyarlama davasından daha kolay şekilde netice alınabilecek bir hukuki yoldur. Bu nedenle, “kira tespit davası” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Kira ilişkisinde, kira uyarlama veya kira tespit davası dışında ev sahibi bakımından kiracı tahliyesi sebepleri de bulunuyor olabilir. Bu durumda, kiracının tahliyesi için dava açılabilir. Konuyla ilgili, bütün tahliye nedenlerinin ele alındığı “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkı

Kira tespit davası, 5 yılı dolduran kira ilişkisinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi açılan bir tespit davasıdır. Kira uyarlama davası ise olağanüstü gelişmelerin olduğu durumlarda gündeme gelen bir dava türüdür.

Kira uyarlama ve kira tespit davası arasındaki başlıca farklılıklara, aşağıdaki tabloda değinilmiştir.

Sonuç

Kira uyarlama davası, olağanüstü durumlarda gündeme geldiği için bu davanın şartları kolayca oluşmayabilir. Dolayısıyla, böyle bir halde durumun iyi tespit edilip ileri sürülmesi gerekir. Yürütülecek hukuki stratejiyi ve atılacak adımları doğru tespit edebilmek bakımından, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.