Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, TBK kapsamında öngörülen tahliye nedenlerinden birinin varlığı halinde mümkündür. Kiracının kirasını düzeni şekilde ödüyor olması, bu durumda tahliyesine engel teşkil etmez.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yolları

Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı; ihtiyaç nedeniyle, 10 yılın dolması nedeniyle, tahliye taahhüdü nedeniyle ve çeşitli bazı nedenlerle daha tahliye davası açılabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kirasını düzenli ödeyen kiracıyı evden çıkarmaya imkan tanıyan durumlar, aşağıda liste halinde ifade edilmiştir.

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
• 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye,
• Tadilat nedeniyle tahliye,
• Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliye,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi nedeniyle tahliye,
• Kiracının aynı bölgede başka konutu olması nedeniyle tahliye.

Yukarıda sıralanan hallerde, kirasını düzenli ödeyen kiracıyı ev sahibinin evden tahliye etme imkanı doğmaktadır. Bu durumların tespiti ve doğru biçimde ileri sürülmesi, son derece önemlidir. Aşağıda, söz konusu tahliye imkanları farklı başlıklar halinde izah edilmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracı kira bedelini düzenli şekilde ödese ve sözleşmeye aykırı hiçbir davranışta bulunmasa bile eve ihtiyaç duyulması halinde tahliye edilebilir. Fakat kirasını düzenli ödeyen kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi, TBK 350 hükmünde birtakım şartlara bağlanmıştır.

Öncelikle; kiralanan eve ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kardeşlerinin ihtiyaç duyması gerekir. Ayrıca, ileri sürülecek ihtiyacın mutlaka samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekir. Hangi tür ihtiyaçların bu kapsamda olduğunu mahkeme takdir edecektir. Fakat Yargıtay içtihatları, bu konuda fikir vermesi bakımından önem arz eder.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde, usule dair aranan şartlar da mevcuttur. Öncelikle, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması önem arz eder. Sözleşme belirli süreli ise sürenin dolmasıyla birlikte tahliye davası açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. İlgili tarih geldikten sonra, 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Görüldüğü üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliyede gerek usul işlemleri gerekse ihtiyacın niteliği bakımından çeşitli detaylar mevcuttur. Bu noktada, konunun tüm hatlarıyla ele alındığı ve örnek Yargıtay kararlarının bulunduğu “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımıza göz atabilirsiniz.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, yeni ev sahibinin eve ihtiyaç duyması halinde tahliye edilebilir. Fakat bunun için TBK 351 kapsamında çeşitli şartlar öngörülmüştür.

TBK 351 hükmüne göre, yeni ev sahibinin kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliyesi için söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekir. Bu ihtiyaç doğrudan ev sahibine ait olabileceği gibi eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kardeşlerine de ait olabilir.

Yeni ev sahibi, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekmelidir. Satın alma tarihinden itibaren 6 ay geçtiği takdirde artık kiracı tahliye davası açabilir. Yeni malik, dilerse sözleşme bitim süresini bekleyip sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak da hakkını kullanabilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracıyı evden çıkarması, birçok detay ve ayrıntı içermektedir. Özellikle ihtiyaç kavramının hangi durumları kapsadığı önem arz eder. Bunun yanında, usule ilişkin işletilmesi gereken prosedür de son derece önemlidir. Tüm bu hususlar, ayrıntılı izahları ve örnek Yargıtay kararlarıyla birlikte “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracı ile ev sahibi arasında tahliye taahhüdü yapılmışsa ve taahhütnamede belirtilen tarih gelmişse kiracının kirasını düzenli ödüyor olması tahliyeye engel değildir. Kirasını düzenli ödeyen kiracı da tahliye taahhütnamesi varsa evden çıkarılır.

Fakat kiracının bu taahhüde dayanarak evden çıkarılabilmesi için tahliye taahhüdü aşağıdaki şartları taşıyor olmalıdır. Aksi takdirde, taahhütname geçersiz olacak ve tahliye sağlanamayacaktır.

• Taahhütname yazılı olarak yapılmalıdır.
• İmza mutlaka kiracının kendisine ya da temsilcisine ait olmalıdır.
• Tahliye tarihi belirtilmiş olmalıdır. 
• Tahliye taahhütnamesi, mutlaka ev kiracıya teslim edildikten sonra yapılmalıdır. Kira sözleşmesinden önce veya sözleşmeyle birlikte yapılan taahhütname geçerli değildir. 

Son olarak ev sahibi, taahhütnamede yer alan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ya dava açmalı ya da icra takibi başlatmalıdır. Aksi takdirde, taahhütnamenin verdiği tahliye hakkı kullanılamayacaktır. Belirtilen tüm şartların varlığı halinde, kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanabilir.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, bünyesinde birçok detay barındırmaktadır. Sürecin işleyişinde ve taahhütnamenin hazırlanmasında göz önünde bulundurulması gereken tüm hususlar, “tahliye taahhütnamesi ile tahliye” yazımızda ele alınmıştır.

10 Yıllık Süre Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmenin bir diğer yolu, 10 yıllık süre nedeniyle kiracının tahliye edilmesidir. TBK m.347 hükmünde ve devamında düzenlendiği üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesi belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı usullere tabidir. 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinde belirlenen sözleşmenin bitimi ile başlar. Yargıtayın görüşü de bu yöndedir. (Y.6 HD 19.11.2015, 6590/10095)

Kiracının bu yöntemle evden çıkarılabilmesi için önce kira sözleşmesinde belirlenen süre dolmalı, sonra bunun üzerine 10 uzama yılı geçmeli ve 11. uzama yılına girilmelidir. Bu yeni girilen yıl ve sonraki her yıl içerisinde, dönem sona ermeden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiranın başlangıç tarihinden itibaren 10 yılın doldurulmuş olması yeterlidir. Bunu izleyen süreçte, her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak dönem sonunda kiracının tahliyesi sağlanabilir.

10 yıllık süre nedeniyle kiracının tahliyesi hususu, gerek süreler gerekse usuli işlemler nedeniyle teknik bir konudur. Bu bakımdan, süreç içerisinde herhangi bir usul hatasının yapılmaması gerekir. Aksi takdirde, kiracıyı tahliye imkanı bir sonraki kira dönemine kalabilir. Bunlardan kaçınmak adına, uzman gayrimenkul avukatıyla çalışmakta yarar vardır.

10 yıllık kiracının tahliyesiyle ilgili daha detaylı bilgiye erişmek için “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızı okuyabilirsiniz. İlgili yazıda, konu tüm detaylarıyla ele alınmıştır.

Tadilat Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Ev sahibinin kirasını düzenli ödeyen kiracıyı dava yoluyla çıkartma yollarından bir tanesi de tadilat nedeniyle tahliyedir. Bu tahliye imkanı, esaslı bir onarım ya da değişiklik yapılması durumunda evin kullanımı imkansız hale geliyorsa söz konusu olur. Konu, TBK m.350/2 hükmü kapsamında ele alınmıştır. 

TBK m.350/2 hükmüne göre, tadilat nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi için aranan şartlar aşağıda listelenmiştir.

• Kiralananın yeniden inşası ve imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması.
• Kiralananın kullanımının imkansız olması. (Yargıtay 6 HD. 23.01.1990)

Taşınmaz üzerindeki tüm yeniliklerin tahliye sebebi olabilmesi için mutlaka esaslı nitelikle olması gerekmektedir. Ancak her olayda esaslı nitelikteki değişim farklılık arz eder. Bu nedenle, durumu örneklerle açıklamak faydalı olacaktır. Uygulamada Yargıtay’ın esaslı nitelikte kabul ettiği bazı haller şöyle sıralanabilir:

• Isınma amacıyla taşınmazın kalorifer donanımıyla donatılması (Yargıtay 6 HD. 16.01.1989 T. 17037 E./79 K.)
• Halihazırda iş hanı olarak kullanılan taşınmazın sonradan otel olarak kullanılmak üzere tadilatı (Y. HGK 10.10.1973 T. 26 E./779 K.)
• Taşınmazın kullanım verimini artırmak için sonradan asansör veya banyo konulması (Yargıtay 6 HD. 16.12.1971 T. 5562 E./5235 K.)

Uygulamada Yargıtay’ın esaslı nitelikte kabul etmediği bazı haller de şöyle sıralanabilir:

• Taşınmazın iç bölümlerinde değişiklik yapılması (Yargıtay 6 HD. 28.01.2002 T. 2001/9987 E. ve 2002/362 K)
• Taşınmazın, deprem riskine karşılık daha dayanıklı olması amacıyla tek taraflı kalıp çıkarılarak hazır beton dökülmesi (Yargıtay 6 HD. 13.10.2008 T. 9218 E./10728 K.) 

Ev sahibi; yapılan onarım, genişletme veya değişikliğin projesini dava açarken ya da dava sırasında mahkemeye sunmalıdır. Yargıtaya göre ön hazırlık sayılan avan projenin sunulması da yeterlidir. (Yargıtay 6 HD. 10.06.2010 T. 3582 E./77073 K)

Kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ve değiştirilmesi hususunda dava açma süresi TBK m.350’de düzenlenmiştir. İlgili hükme göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda dava açılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmalı ve bu kapsamda belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Burada sürelere dikkat etmekte fayda vardır. Konuyla ilgili tüm detaylar, “tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, eve zarar verdiği takdirde tahliye edilebilir. Bunun için öncelikle kiracıya ihtarname çekilmelidir. Bu ihtarnamede, kiracıya en az 30 gün süre verilerek söz konusu zararı gidermesi istenir. Kiracı verilen süre içerisinde zararı gidermezse tahliye davası yoluyla evden çıkarılabilir. Kirasını düzenli şekilde ödüyor olması, buna engel değildir.

Eve zarar veren kiracının tahliyesinde ihtarname ve dava sürecine ilişkin bilinmesi gereken detaylar, “kiracının eve zarar vermesi” yazımızda ele alınmıştır. İlgili yazıda, tahliye imkanı veren durumlarla ilgili Yargıtay kararları da mevcuttur.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, komşuları rahatsız ettiği gerekçesiyle evden çıkarılabilir. Fakat öncelikle kiracıya ihtarname çekilmeli ve rahatsızlık halini ortadan kaldırması için en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı, kendisine tanınan zaman zarfında durumu düzeltmezse ev sahibi tahliye davası açabilir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının komşuları rahatsız etmesi halinde tahliye ve ihtar süreçlerine ilişkin dikkat edilmesi gerekenler, “komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi” yazımızda yer almaktadır. Ayrıca, Yargıtay kararlarına yansıyan ve rahatsızlık olarak kabul edilen olay örneklerine de yazıda yer verilmiştir.

Aynı Bölgede Başka Konutu Olması Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracının veya eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya müsait bir konutu mevcutsa kira süresi sonundan itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli şekilde ödüyor olması, buna engel değildir. Fakat kiraya veren, sözleşme yapılırken bu konutun varlığını bilmiyor olmalıdır. Aksi takdirde, bu tahliye imkanı kullanılamaz.

Diğer Yollar

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye yolları, sayılanlardan ibaret değildir. Belirtilenler dışında, kira ilişkisine ve taraflar arasındaki sözleşmeye uygun düşmeyecek tutumlar karşısında kiracıyı tahliye imkanı doğmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, kiracı tahliyesinin pek çok sebeple mümkün olabileceği söylenebilir. Kiracı tahliyesine imkan tanıyan bütün hallere ve dava süreçlerine dair bilinmesi gereken detaylar, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda bulunmaktadır.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun ile birlikte 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davalarında arabuluculuk şartının getirildiği unutulmamalıdır. Buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan tahliye davası açılamayacaktır. Arabuluculuk evresinde herhangi bir mağduriyet yaşamamak ve tahliye sürecini doğru yürütebilmek adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, ortalama 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Kiracıya karşı hangi tahliye nedeninin ileri sürüldüğü, dava öncesindeki hazırlık ve usul işlemlerinin yerine getirilip getirilmediği gibi ihtimallere ve dava sürecinde yaşananlara göre süreler uzayabilmektedir.

Tahliye Alternatifi Olarak Kira Tespit Davası

Ev sahibi kanunen kiracısını hiçbir şekilde tahliye edemiyorsa ve kira bedelini düşük buluyorsa tahliye alternatifi olarak kira bedelinin tekrar düzenlenmesi için tespit davası açabilir. Uygulamada kira tespit davası olarak bilinen bu dava, kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa açılabilir.

Kira tespit davasında hakim, kira sözleşmesindeki artış hükümleriyle ve TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın yeni kira bedelini belirler. Bunu yaparken çevredeki emsal kira bedellerini bilirkişi vasıtasıyla öğrenir. Neticede, hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedeli belirlenmiş olur.

Kira tespit davası, hem 5 yıllık şartına hem de bedel belirleme kriterlerine ilişin birçok detay içerir. Süreçten netice alınabilmesi için bu incelikler mutlaka gözetilmeli ve bu doğrultuda hareket edilmelidir. Konuya ilişkin önem arz eden hususlar, “kira tespit davası” yazımızda yer almaktadır.

Sonuç

Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, olayın koşullarına göre değişmektedir. Dolayısıyla, süreci başlatmadan önce hukuki durum doğru tespit edilmeli ve atılacak adımlara bu çerçevede karar verilmelidir. Tüm bu ihtimaller gözetildiğinde, tahliye sürecinin sağlıklı biçimde yürütülebilmesi için uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta büyük yarar vardır.