Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Kiracının evi gösterme zorunluluğu; içinde halihazırda kiracı varken yeniden kiralanmak veya tamamen satılmak üzere olan gayrimenkulun, yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmesi için kanun tarafından getirilmiş zorunluluktur.

Kiracı Evi Göstermek Zorunda mıdır?

Kiracı, ev sahibinin evi satmak veya yeniden kiralamak istemesi durumunda evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermek zorundadır. Fakat ev sahibi, böyle bir durumda evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterilmesi gerektiğini kiracıya uygun bir zaman önceden haber vermelidir. Bu bildirim, kiracıya yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. 

Kiracı; bu durum kendisine haber verildikten sonra, müsait olduğu günleri ev sahibine bildirecektir. Yeni kiracı veya alıcılar, mevcut kiracının müsait olduğu gün ve saatlerde evi görebilecektir. Ancak ev sahibi ve kiracı zaman konusunda ortak bir karara varamazsa evin gösterileceği günlerin belirlenmesinde kiracının hakları gözetilmeli ve hakkaniyete uygun bir zaman tespit edilmelidir. 

Dolayısıyla; kiracıya haber vermeden evi göstermeye gelinmesi, kiracının bu konuda sık sık rahatsız edilmesi veya kiracının uygun olmadığı zamanlarda evin gezilmesi, evi gösterme yükümlülüğü kapsamına girmeyecektir. Bu durumda, ev sahibi kiracının evi gösterme zorunluluğunu ileri süremeyecektir.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu TBK 319

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, TBK 319’da düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre; satış veya yeniden kiralama söz konusu olursa kiracı, evin yeni alıcı veya kiracılara gösterilmesine müsaade etmekle yükümlüdür. Ancak evin, kiracının uygun olduğu gün ve saatlerde gezilip görülmesi gerekir.

TBK 319/2 hükmü, bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Ev sahibi; evin yeni alıcılar veya kiracılar tarafından gezilip görüleceğini, uygun bir zaman önce kiracıya haber vermek zorundadır. Evin gezilip görüleceği gün ve saatler, kiracının uygun olduğu zaman dilimlerine göre belirlenmelidir. Fakat bu durum, ev sahibinin konutu başkalarına gösterme hakkına zarar vermemelidir.

TBK 319/3 hükmü, bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Yargıtay; kiracının evi gösterme zorunluluğuna ilişkin bir kararında, evin satışa çıkarıldığı ve kiracının evi yeni alıcılara göstermediği olayda, kiracıya uygun belirli günlerde evin gösterilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 13.HD, E. 2010/16365 K. 2011/5950 T. 14.04.2011)

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracı evi göstermiyorsa ev sahibi, kiracının evi gösterme zorunluluğuna dayanarak dava açabilir. Ev sahibinin açtığı davada mahkeme, öncelikle evin satılabileceği veya kiralanabileceği makul süreyi belirleyecektir. Bu husus belirlenirken evin bulunduğu muhit göz önünde bulundurulmalıdır. Süre belirlendikten sonra, kiracının iş ve özel ilişkileri dikkate alınarak evin uygun olacağı gün ve saatler hakim tarafından tayin edilir. 

DİKKAT: Ev sahibi; yeni alıcılar ya da kiracılar tarafından evin gezilip görülmesi gerektiğini, kiracıya uygun bir süre öncesinde bildirmelidir. Bu durum, kiracıya sözlü veya yazılı şekilde haber verilebilir. Ancak yazılı bir bildirimde bulunulması, dava açıldıktan sonra ispat kolaylığı sağlayacaktır.

Bu noktada; gerek ev sahibi gerekse kiracı bakımından, uygun olunan zamanların tespit edilmesi ve ileri sürülmesi son derece önemlidir. Diğer zamanlarda neden müsait olunmadığı, mahkemeye doğru biçimde yansıtılmalıdır.

Yargıtay; satışa çıkarılan evin kiracı tarafından ayda bir kez gösterilmesinin talep edildiği olayda, her hafta cumartesi günü belirli saatler arasında evin gösterilmesi gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 13.HD, E. 2012/4371 K. 2012/5265 T. 01.03.2012)

Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi 

Ev sahibi, kiracıya evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterilmesi gerektiğini bildirmelidir. Bu bildirimin yazılı şekilde ve özellikle bir ihtarname gönderilerek yapılması, dava sürecinde ispat bakımından büyük kolaylık sağlayacaktır.

İhtarname hazırlanırken ve gönderilirken dikkat edilmesi gereken hususlar, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızda yer almaktadır. Ayrıca, taslak şeklinde bir ihtarname örneğinin yer aldığı “kiracıya ihtarname örneği” yazımıza göz atılması da faydalı olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasını açan ev sahibi, kiracısının bu yükümlülüğe aykırı davrandığını ileri sürmelidir. Ev sahibinin; bu iddiasını öne sürerken tanık ifadelerinden yararlanması, dava sürecinde kolaylık sağlayacaktır. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Davada mahkeme, kiracının müsait olduğu zamanları gözeterek evin gösterileceği gün ve saatleri belirleyecektir.

Yargıtay; kiracının evi gösterme zorunluluğuna ilişkin bir kararında, haftanın belirli günlerinde evin gösterileceğine dair verilen kararı uygun bulmuştur. (Yargıtay 13.HD, E. 2009/11299 K. 2010/1556 T. 11.02.2010)

Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi?

Ev sahibi, kiracısının bulunduğu eve izinsiz giremez. Buna rağmen eve izinsiz girmesi halinde, TCK 116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu işlemiş olacaktır. Bu sebeple; ev sahibinin eve izin almadan girmesi, cezai sorumluluğuna yol açacaktır. Eve girmek isteyen ev sahibi, bunun için kiracıdan izin almak zorundadır. 

Kiralık veya Satılık Evi Göstermeyen Kiracı Israrla Aranabilir Mi?

Kiralık veya satılık evi göstermeyen kiracı, ısrarla aranamaz. Ev sahibinin kiracıyı ısrarla araması durumunda, kiracı ev sahibini savcılığa şikayet edebilir. Zira ev sahibinin kiracıyı ısrarla araması; TCK 123’te düzenlenen, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu oluşturacaktır.

Her ne kadar kiracının evi gösterme zorunluluğu bulunsa da ev sahibi buna dayanarak kiracıyı ısrarla arama hakkına sahip değildir. Bunun ihlali, yukarıda da belirtildiği üzere cezai sorumluluğa yol açacaktır. Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, buna ilişkin dava yoluna başvurabilir.

Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Midir?

Kiracının evi göstermemesi, tahliye sebebi değildir. Kiracının evi gösterme zorunluluğuna aykırı şekilde davranması, ev sahibi için kiracı tahliyesinde haklı bir neden teşkil etmeyecektir. Dolayısıyla kiracı, sırf bu yükümlülüğe aykırı davrandığı için evden çıkarılamayacaktır.

Fakat somut olayda kiracı tahliyesi için farklı şartlar meydana gelmiş olabilir. Örneğin kiracı evi hor kullanıyorsa, kira bedelini vaktinde ödemiyorsa, ev sahibi eve ihtiyaç duyuyorsa veya tahliye taahhüdü yapılmışsa kiracı tahliye edilebilir. Bu kapsamda, “kiracının tahliyesi” yazımızda tüm tahliye gerekçelerine yer verilmiştir.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, 6 ila 9 ay arasında sürmektedir. Fakat bu süre; mahkemenin iş yoğunluğuna, tarafların tutumlarına ve gerekli usul işlemlerinde eksiklik olup olmadığına göre değişkenlik göstermektedir

Sonuç

Kiracının evi gösterme zorunluluğunu yerine getirmemesi, günümüzde ev sahiplerinin sıklıkla yaşadığı problemlerdendir. Dolayısıyla, konunun önemi günden güne artmaktadır. Ev sahibi böyle bir problemle karşılaştığında, başvuracağı hukuki yolları doğru saptamalıdır. Bu noktada, uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması faydalı olacaktır.