Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğünde mülkiyet hakkının haksız olarak başka bir kişiye tescil edilmesi durumunda, kaydın düzeltilmesi ve tescilin gerçek hak sahibi üzerine yapılmasını sağlamak amacıyla açılan davadır. Tapu iptali ve tescil davası, çoğunlukla mirasçılar arasında mal kaçırmak için yapılan işlemlerin iptal edilmesi için açılır. Ancak, bu sebebin dışında yazımızda açıklanan birçok neden dolayısıyla bu davanın açılması mümkündür.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğünde gerçeği yansıtmayan şekilde haksız olarak tescil edilmiş mülkiyet hakkının, gerçek hak sahibi lehine tescilini sağlayan davadır. Bu kapsamda tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğü kaydının değiştirilmesini sağlayan, mülkiyet hakkına ilişkin bir dava türüdür.

Tapu iptali ve tescil davası; muris muvazaası, hatalı veraset ilamı, hileli işlemler, hatalı kadastro tespiti ve vekalet görevinin kötüye kullanılması durumları dahil pek çok durumda açılabilir. Yazının devamında tapu iptali ve tescil davası açılabilecek her bir durum ayrıca başlıklar halinde açıklanmıştır. 

Muris Muvazaası (Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, mirasbırakan kişinin, diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak taşınmazı satması durumunda açılan davadır.

Muris muvazaası, mirasbırakan kişinin diğer mirasçıların haklarını elde etmesini engellemek amacıyla, bir kişiye aslında bağışlamak istediği taşınmazı resmi olarak satış işlemi şeklinde gösterilmesi halidir. Bu durumda, satış işlemi nedeniyle miras hakkı engellenen mirasçıların, satış işleminin aslında mal kaçırmak amacıyla yapıldığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açması mümkündür. 

Muvazaalı bir işlemle devir gerçekleşmişse, tapudaki işlemle yapılan tescil yolsuz olacaktır. Bu tip bir durumda, tapu kaydı ile ilgili olarak hukuki bir talep hakkı söz konusu olacağından, tescil davası açmakta hukuki yararı bulunan herkes bu davayı açabilir. 

Ayrıca belirtmek gerekir ki, muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açıldığında ve dava sonuçlandığında, ilgili gayrimenkul devirden önceki hukuki durumuna gelecek ve miras belgesinde bulunan miras payları oranında mirasçılar hak sahibi olacaklardır. 

Bu başlık altında muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hakkında genel mahiyette bilgilere yer verilmiştir. Konu ile alakalı ayrıntılı bilgi sahibi olmak için konu özelinde yazılmış ve kapsamlı bilgiler içeren “muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası” başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası

Kardeşler arasında tapu iptal davası, genellikle mirasbırakan kişinin, kardeşler arasından birine veya birkaçına mallarını bırakmak ve diğer kardeşler mal kaçırmak amacıyla yaptığı devir işlemini iptal etmek için açılır. Dolayısıyla bu dava, miras bırakanın yaptığı işlemlerin mirasçı kardeşlerin haklarını zedelemesi ve malları muvazaalı olarak devretmesi durumunda ortaya çıkar. 

Uygulamada genellikle anne veya babanın kardeşlerden bir kısmının, miras paylaşımı sırasında mal edinmesini engellemek için taşınmaz önceden devrettiği görülür. Bu durumda kardeşlerden miras hakkı zedelenen taraf davacı olacaktır. Tapu devrini kendisi üzerine yapan kardeş ise davalı olacaktır.

DİKKAT: Miras hakkı zedelenen kardeş bu dava ile birlikte aynı zamanda tenkis davası da açabilir. Ancak, miras paylaşımı denkleştirme esasına göre yapılmışsa hukuka uygun paylaşım olacağından tapu iptal davası açılamaz.

Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptali ve tescil davası; veraset ilamında hata bulunması sebebiyle bir kısım mirasçıların hak kaybına uğraması sonucunda, bu durumun düzeltilmesi istemiyle açılan davadır. 

Veraset ilamı ya da bir diğer deyişle mirasçılık belgesi, esasen murisin mirasçılarının kim ya da kimler olduğunu hisse miktarları ile birlikte gösteren mirasçılık belgesidir. Söz konusu belgede yer alan bilgilerin hatalı şekilde düzenlenmesi sonucunda ise kişilerin miras hakkını engelleyen hatalı bir veraset ilamı vardır.

Miras bırakanın ölümü ile normal şartlarda hak sahibi olan bütün mirasçılara kanunun öngördüğü şekilde mirasın intikal etmesi gerekir. Bu noktada uygulamada genellikle karşılaşılan sorun ise veraset ilamının hatalı olması dolayısıyla bir kısım hak sahibi mirasçıların bu ilamda gözükmemesi ve miras haklarından mahrum kalmalarıdır. 

Bu tür durumlarda, hatalı veraset ilamı nedeniyle hakları bir hata ile gizli kalan mirasçıların, hatalı veraset ilamına dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açarak, kendi miras payları oranında tescil sağlanmasının istenmesi mümkündür. 

Nitekim, Yargıtay 1. H.D., 13.03.2017 T., 2014/20396 E., 2017/1241 K. sayılı kararında, hatalı veraset ilamına dayalı olarak açılacak tapu iptali ve tescil davasında, davacı miras payı oranında  tapu iptal ve tescil isteminde bulunabileceği açıkça ifade edilmiştir. 

Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir kişinin sözleşme yapması için kendisinde kasten yanlış bir kanı uyandırılması veya hatalı kanısının devam etmesi için eylemde bulunulması durumunda, işlemin iptal edilmesi için açılır. 

Hile kavramı TBK m.36/1’de açıklanmıştır. Kanuna göre hile, kişinin, sözleşmenin diğer tarafı veya üçüncü bir kişi tarafından kasten saik hatasına düşürülmesidir. Uygulamada ise genellikle, ilgili taşınmaz hakkında belirtilen niteliklerin yanlış olması veya bazı niteliklerin gizlenmesi ile karşı tarafın iradesinin hile ile sakatlandığı görülmektedir. 

Hile ile iradesi sakatlanan kişi ise TBK ilgili hükümleri uyarınca sözleşmesi iptal etme hakkına sahiptir. Zira bu durumda, karşı tarafın eylemleri ile kendi iradesi sakatlanmıştır. Ancak bu durum, uygulamada sıklıkla karıştırılan hata kavramı ile karıştırılmamalıdır. Hata kavramında söz edebilmek için kişinin kendisinin yanılmış olması, hile kavramından bahsedebilmek içinse kişinin karşı tarafın eylemleriyle yanıltılmış olması gerekmektedir. 

Bu kapsamda hileli davranışlarla sözleşme yapılması sağlanan kişi, hileyi ispat etmek için her türlü delilden faydalanabilir. Ayrıca, hile ile aldatılan kişi iptal hakkını; hileyi öğrendiği tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içinde tapu iptali ve tescil davası açarak kullanabilir. Bu süre içinde iptal hakkına başvurmazsa, sözleşmeye onay vermiş sayılır. (Yargıtay 1.H.D, 28/05/19 T., 2016/3685 E., 2019/3430 K. sayılı kararı)

DİKKAT: İlgili kişi, yapılan sözleşmeyi hile yani aldatma sebebiyle iptal etmişse, iptalin olumsuz sonuçları dolayısıyla tazminat talep etme hakkına da sahiptir. 

Hatalı Kadastro Tespiti Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastro çalışmasında yapılan hatanın tespiti nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Yapılan kadastro çalışmalarının hatalı olması uygulamada genellikle, kişilerin hak sahibi olduğu taşınmazın Hazine adına tespit edilmesi durumlarında ortaya çıktığı görülmektedir.

Hatalı kadastro tespit edildiğinde, asıl hak sahibi olan, yani fiili hakimiyeti ve mülkiyeti ilgili kişiye ait olan taşınamaz için yasal süresi içinde tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir. 

Yine aynı şekilde, yapılan kadastro çalışmasında hatalı tespitin, bütün bir taşınmaz üzerinde değil de taşınmazın ölçümü yapılırken belirli bir kısmı için yapılmış olması da mümkündür. Bu durumda da, asıl hak sahibi kişinin üzerinde hak sahibi olduğu kısmın metrekaresi azalacağından, hatalı kadastro tespiti için tapu iptali ve tescili davası açması mümkündür. 

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, mirasbırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmak için bir kişiyle ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapması halinde açılır.

Bu durumda, ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılan kişi, mirasbırakan ölene kadar onun ihtiyaçlarını giderecek, diğer kişi ise mirasbırakan öldüğünde, sözleşmede belirtilen mallara sahip olacaktır. İşte bu sözleşme, aslında mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılmışsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, yüklenicinin bina yapmak yükümlülüğünü yerine getirmesi ancak arsa malikinin belirlenen bağımsız bölümlerin mülkiyetini tapuda tescil işlemiyle yükleniciye devretmemesi halinde açılan davadır.

Uygulamada genellikle taşınmaz üzerinde arsa sahibi adına kat irtifakı kurulduğu görülmektedir. Bu şekilde inşaat devam ederken, bina inşaatı belirli seviyelere geldiğinde adım adım yüklenici kişiye belirlenen ölçüde kat irtifakı tapusu devredilmektedir. Bu şekilde yüklenici de kat irtifakı tapularını aldığı bağımsız bölümleri satmakta ve inşaatın geri kalan kısmını da bu şekilde finanse ederek tamamlamaktadır. 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri gereğince, tapuda tescil işleminin gerçekleştirilmemesi veya hak sahibi kişi adına değil de başka bir üçüncü kişi adına gerçekleştirilmesi gibi hususlarda da tapu iptal ve tescil davası açılabilir. 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı açılacak olan davada, öncelikle sözleşme hükümlerine göre yüklenici yani binayı yapacak olan tarafın yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği hususu incelenecektir. Bu kapsamda, yüklenicinin özellikle binayı inşa etmesi ve teslim borcunu yerine getirip getirmediği veya iskan koşullarını sağlayıp sağlamadığı hususları incelenmelidir. 

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Davası

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı durumda, bu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Zira, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.  

Adi yazılı taşınmaz satış vaadine dayanarak, ancak 3 şart sağlanırsa istisnai olarak tapu iptali ve tescili davası açılabilir. Adi yazılı taşınmaz satış vaadine dayanarak tapu iptali ve tescili davası açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

• Alıcının tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi,
• Taşınmazın fiilen alıcı tarafından kullanılması,
• İyiniyetli üçüncü kişilerin taşınmazda hak sahibi olmaması, gerekir.

Bu 3 şart karşılanırsa, istisnai olarak tapu iptali ve tescili davası açılabilecektir. (Y.H.G.K, E. 2017/2036, K. 2019/161, T. 19.02.2019), (YİBK, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988).

Bununla birlikte, şayet geçerli olmasa da adi yazılı şekilde bir sözleşme düzenlenmiş ve karşılığında bir bedel ödenmişse, bu bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alacak davası açılabilecek veya ilamsız icra takibi yapılabilecektir. 

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, kişilerin kendisini temsil etmesi için görevlendirdiği vekilinin, kendi yararına ve iradesine uygun hareket etmemesi ve zararına olacak işlemler yapması sonucunda haklarını korumak için açtığı davadır.

Uygulamada genellikle vekilin taşınmazı rayiç bedelinin çok altında satması veya asilin zararına ve kendi faydasına olacak şekilde işlemlerde bulunması durumlarıyla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Ayrıca, vekilin muvazaalı işlemlerle satış işlemi yapması da vekalet görevini kötüye kullandığı anlamına gelecektir. İşte bu tür durumlarda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. 

Zilyetlik (Zamanaşımı) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Zilyetlik (zamanaşımı) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde, 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak zilyetliğin devam ettiği hallerde taşınmazın kazanımı için açılan davadır.

Zilyetlik nedeniyle taşınmaz üzerinde hak iddia edilebilmesi ve tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için belirli şartlar mevcut olması gerekmektedir. Söz konusu şartlar aşağıda liste halinde verilmiştir.

• Taşınmaz üzerindeki zilyetlik, malik sıfatıyla zilyetlik niteliğinde olmalıdır. Bir başka deyişle, ilgili taşınmazın ekonomik amacına uygun işletilmesi ve kullanılması ile zilyetliğin devam ettirilmesi gerekmektedir.
• Malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı her türlü delille sağlanabilmektedir. Ancak, kadastro uygulaması gereğince, tapusuz taşınmazlarda zilyetlik iddiası, belgeler, bilirkişi raporları ve tanık ile ispat olunabilecektir. 
• Taşınmaz üzerinde hak sahipliği iddia edilebilmesi için bir sınırlama getirilmiştir. Buna göre, ilgili taşınmaz sulu toprak ise en fazla 40 dönüm, kuru toprak ise en fazla 100 dönüm alan için hak sahipliği iddiasında bulunulabilir.
  • İlgili miktarı aşan kısımlar için hak sahipliği iddiasında bulunabilmek için Kadastro Kanunu m.14/3’te belirtilen belgeler ile bu husus kanıtlanmak zorundadır. 
• Zilyetlik (zamanaşımı) ile taşınmazı kazanmak isteyen kişi 20 yıl süreyle davasız, aralıksız ve çekişmesiz şekilde taşınmaz üzerinde zilyet olmalıdır.
  • Bu tür bir kazanımda iyi niyet aranmayacağından, dava dışındaki çekişmeler bu şartın gerçekleşmesinin önünde engel teşkil etmeyecektir. 
  • Söz konusu zilyetliğin, belirli bir süreliğine geçici olarak kullanılmaması da, yine 20 yıl şartının gerçekleşmesi önünde engel teşkil etmeyecektir. Zira mal üzerindeki fiili hakimiyetin geçici olarak kullanılmaması hali zilyetliği ortadan kaldıran bir hal değildir. Ancak bu hal dışında zilyetlik terk edilmemelidir. 

Zilyetlik (zamanaşımı) nedeniyle taşınmaz üzerinde hak iddiası için açılacak olan tapu tescil davası, hazine veya ilgili kamu tüzel kişiliğe karşı açılabileceği gibi gaipliğine hükmedilmiş ancak bu kişinin adlarına kayıt yapılmamış mirasçıları aleyhine de açılabilir. 

DİKKAT: Bu dava taşınmazın bir bölümü için de açılabilir. 

Yukarıda belirtilen şartların sağlanması halinde dava açılmasının ardından süreç şu şekilde işleyecektir:

• Davanın konusu ve hak talebi ilgili mahkemece gazeteye bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde de uygun aralıklarla en az 3 defa ilan olunur. 
• Son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz eden olmaz, itiraz eden olsa da bu itiraz reddedilirse veya davacının iddiası ispatlanmış olursa mahkemece davacı lehine taşınmaz tescil olunacaktır. 
• Söz konusu mahkeme kararında, dava konusu olan taşınmazın niteliği, sınırları, yeri ve yüzölçümü belirtilir. Ayrıca, bilirkişiler tarafından düzenlenen kroki de eklenecektir.
• Nihayetinde ise, taşınmaz üzerinde zilyet olarak bulunan davacı, geçmişe etkili olacak şekilde mülkiyet hakkını kazanır. 

Bununla birlikte, Yargıtay H.G.K, 18.11.2015 T., 2014/20-963 E., 2015/2647 K.  sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere: “3402 sayılı Kadastro Kanunu 18.maddesine göre: orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.“

Ayrıca 20 yıl süre ile zilyet olunduğu iddiasının ispatı için mahkemelerce bilirkişiler görevlendirilecektir. Bu bağlamda Yargıtay bir kararında, yapılacak tespitin şu aşamalarla sürdürülmesini istemiştir:

• 15-20-25 yıl öncesine ait üç ayrı tarihte çekilmiş dava konusu taşınmazın bulunduğu yere ilişkin stereoskopik hava fotoğraflarının Harita Genel Müdürlüğü’nden istenmesi,
• Mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişilerle,
• Taraf tanıklarıyla,
• 3 kişilik ziraat bilirkişi kurulu ve jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden oluşacak bilirkişi heyeti huzurunda yeniden keşif yapılması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 1.H.D., 08.11.2021 T., 2021/4124 E., 2021/6600 K., sayılı kararı)

Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, tapu tahsis belgesi bulunan kişinin ilgili tahsis belgesi kapsamındaki taşınmazın kendi adına tescil edilmesi amacıyla açtığı davadır.  

Tapu tahsis belgesi esasen bir mülkiyet belgesi değildir. Bu anlamda söz konusu tahsis belgesi, kişisel bir hak olarak nitelendirilen, ilgilisine yalnızca fiili bir kullanım hakkı sağlayan belgedir. (Yargıtay H.G.K, 23.05.18 T., 2018/14-118 E., 2018/1112 K. sayılı kararı)

Tapu tahsis belgesinin yukarıda belirtilen nitelikleri gereği, yalnızca tahsis belgesinin bulunması tescil için yeterli değildir. İlgili gayrimenkulün tahsis belgesi bulunan kişiye tescil edilmesi için Yargıtay’a göre aşağıda liste halinde belirtilen hususların da bulunması gerekmektedir.

• İlgili kişiye, tapu tahsis belgesi gereğince başkaca bir tahsis yapılmamış olması, 
• Tahsis edilen yerin imar planında konut alanında olması,
• İmar Kanunu 18.maddesi uyarınca imar planı veya 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddelere Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik uyarınca ıslah ve imar planı yapılmış olması,
• Tahsis edilen yerin, kamu hizmetine ayrılmamış olması,
• Tahsis belgesinde bulunan yer ile tescil talep edilen yer hakkında uygunluk araştırması yapılması için bilirkişi aracılığıyla keşif yapılmış olması, 
• Tahsise konu olan taşınmaz bedelinin ödenmiş olması,
  • Tahsise konu taşınmaz bedeli ödenmemiş ise, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin belirlenmesi ve hüküm kurulmadan önce bu bedelin mahkeme veznesine veya tevdi mahalline depo edilmesi,
• İlgili taşınmaz için imar parsellerinin belirlenmesi sırasında, düzenleme ortaklık payının kesilip kesilmediği ve uygulama oranının belirlenmiş olması gerekmektedir. 

Yukarıda belirtilen hususlar, Yargıtay H.G.K, 23.05.18 T., 2018/14-118 E., 2018/1112 K. sayılı kararında belirtilmiştir. Karara göre bu şartlar sağlanırsa, tahsis işlemine konu taşınmazın düzenleme ortaklık payının belirlenmesi ve akabinde tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilecektir. 

Bununla birlikte, tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası adli yargı mahkemelerinde (ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi) açılmalıdır. Yargıtay H.G.K., 11.12.18 T., 2017/14-1754 E., 2018/1891 K. sayılı kararında bu durum şu şekilde açıklanmıştır:

“(…)davacının talebi idari işlem sonucu oluşan ve ilgilisine şahsi hak tanıyan bir zilyetlik belgesi olan tapu tahsis belgesi dayanak yapılarak tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir.(…) Tapu tahsis belgesine dayalı olarak hak sahibi olduğunu iddia edenler tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davalarında adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu kabul edilmelidir.(…)”

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir konutun üzerinde aile konutu şerhi bulunduğu durumlarda mümkündür. Zira, aile konutu şerhi bulunduğu durumda ilgili taşınmaz diğer eşin rızası olmaksızın, satılamaz, kiralanamaz, kira sözleşmesi sona erdirilemez veya üzerine ipotek tesis edilmez.

Bu noktada diğer eşin rızası bulunmadan yapılacak işlemler hukuki bakımdan geçersiz sayılacağından, tapudaki tescil işlemi de yolsuz tescil olacaktır. Dolayısıyla rızası olmayan diğer eş, yapılan işlemin geçersizliği sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açma hakkına sahiptir. 

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını konusunda yol gösterici hüküm olan TMK 194’te bu durum şu şekilde ifade edilmiştir:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.“

DİKKAT: Aile konutu nedeniyle açılacak olan tapu iptali tescil davasına Aile Mahkemeleri Görevlidir. 

Bu durum, Yargıtay 2.H.D. 07.07.14 T., 2014/12999 E., 2014/15762 K., sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

“Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürebilir. (…)“

Eşler Arasında Boşanma Sonrası Tapu İptali ve Tescil Davası

Eşler arasında boşanma sonrası, tapu iptali ve tescil davası aile konutu nedeniyle açılmışsa, dava konusuz kalacaktır. Zira, aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açıldığında dava halihazırda devam ederken de eşler boşansa, artık taşınmaz aile konutu niteliğini kaybedeceğinden dava konusuz kalacaktır. (Yargıtay 2.H.D, 01.02.21 T., 2020/6777 E., 2021/806 K.) 

Bu durum Yargıtay 2.H.D, 04.02.20 T., 2019/8744 E., 202/739 K., sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

Evliliğin boşanma veya iptal kararıyla sona erdiği durumda, TMK 194. maddesinde belirtilen aile konutu korumasının da sona ereceği ve diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemlerinin yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazacağı ifade edilmiştir. 

Orman Kadastrosu Tapu İptali ve Tescili

Orman kadastrosu bulunan yerlerde zilyetliğe dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılarak hak sahibi olunması mümkün değildir. Zira, Bu mallar Kadastro Kanununun 18.maddesi gereğince korunmaktadırlar.

Bu kapsamda uygulamada, Yargıtay H.G.K, 18.11.2015 T., 2014/20-963 E., 2015/2647 K.  sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

“3402 sayılı Kadastro Kanunu 18.maddesine göre: orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.“

Dolayısıyla, hak iddia edilen bölümde orman kadastrosunun bulunup bulunmadığının tespiti son derece önemlidir. Özellikle mahkemelerin yapacağı incelemede keşif uygulaması yapılacak ve bu inceleme sonucu karar verilecek olduğu hususu unutulmamalıdır. 

Mahkemelerce bilirkişiler nezdinde yapılacak keşifte, kesinleşen orman kadastrosuna ait çalışma tutanakları incelenecek, orman mühendisi bilirkişilerce orman kadastro haritası ve kadastro paftası ölçekleri denkleştirecek ve değişik açı ve uzaklıklarda en az 5 ya da 6 orman sınırı noktası gösterilecek biçimde taşınmazın tahdit hattına göre konumu belirlenecektir. (Yargıtay H.G.K, 18.11.2015 T., 2014/20-963 E., 2015/2647 K. sayılı kararı) 

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazlarda, bir paydaşın diğer paydaşların önalım hakkını engellemek amacıyla gayrimenkulü satış dışında (bağışlama gibi) bir yöntemle mülkiyetinden çıkarttığı hallerde açılan davadır. 

Zira, önalım hakkı, üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazda, bir paydaşın hakkının tamamını veya bir kısmını satmak istediği durumda diğer paydaşlara bu payı alma noktasında bir öncelik hakkı vermektedir. Uygulamada tam da bu durumlarda, diğer paydaşların önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi için, satış dışında başka bir işlemle gayrimenkul elden çıkarılmak istenmektedir. 

Örneğin, bir kimse üzerinde paylı mülkiyet bulunan gayrimenkulde dayısının hak sahibi olduğu payı satın almak istemektedir. Ancak satış işlemi yapılmak istendiğinde diğer hak sahiplerinin öncelik hakkı bulunduğundan, satış işlemi onlar için faydalı olmayacağından, satış dışında, genellikle bağışlama ile bu hakkı elde etmek istemektedirler. İşte bu işleme karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası, inanılan kişinin, devraldığı taşınmazı anlaşılan şekilde, amacın gerçekleşmesiyle veya belirlenmiş şartların sağlanması sonrası tekrardan inanan kişiye devretmemesi durumunda açılan davadır. 

İnanç sözleşmesi genellikle, bir taşınmazı satan kişinin borcunu ödemekle yükümlü olduğu, alan kişinin ise, borcun ödenmesi gününe kadar kendisine devredilen taşınmazı satmamak ve borç ödendiğinde ise taşınmazı iade etmek yükümlülüğü altında olduğu şeklinde düzenlenmektedir. Eğer ki, taşınmazı devralan ve borç ödendiğinde tekrardan geri vermekle yükümlü olan kişi, taşınmazı geri vermezse tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir.

Özellikle uygulamada sıklıkla rastlanılan tapulu taşınmazları konu edinen inançlı işlemlerin, tapu müdürlüğünde veya noterlikler aracılığıyla resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu kapsamda inanç sözleşmesi de söz konusu devir işleminin sebebini teşkil ettiğinden, bu sözleşmenin de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. 

İnanç sözleşmesi, ancak yazılı bir delil ile ispat olunabilir. Ancak, HMK m. 202 bağlamında yazılı delil başlangıcı sayılacak belgeler varsa, bu durumda söz konusu inanç sözleşmesi tanık dahil her türlü delille ispat edilebilecektir. 

Nitekim Yargıtay H.G.K., 19.03.19 T., 2017/14-1750 E., 2019/321 K. sayılı kararında inançlı işlemin ispatı hususu şu şekilde ifade edilmiştir:

“(…)yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa, (…), inanç sözleşmesi tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir.” 

Bununla birlikte, inanç sözleşmesi için kanunda herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK m.146’da belirtilen 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Ayrıca zamanaşımı süresinin, alacağın muaccel olduğu tarihte, yani inançlı işleme konu olan şeyin iadesinin gerektiği tarihte işlemeye başlayacaktır. (Yargıtay H.G.K, 29.01.2014 T., 2013/11-376 E., 2014/49 K. sayılı kararı)

Tapu İptali ve Tescil Davası İyi Niyetli 3. Kişi

Tapu iptali ve tescil davası konusunda bir başka husus, taşınmazı üçüncü bir kişinin edinmiş olması durumudur. Bu durumda, tapu kütüğünde taşınmaz yolsuz olarak bir kimsenin üzerine kayıtlıdır. Ancak, üzerinde ihtilaf olan taşınmaz, ihtilaflı kişilerin dışında, yabancı üçüncü bir kişiye satılmıştır.

Taşınmazı, tapu kütüğündeki kayıtlara yani resmi makamların kayıtlarına güvenerek edinen bu üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır. Zira bu kişi taşınmazın üzerinde ihtilaf bulunduğu bilen veya bilebilecek bir kimse değildir. Yapmış olduğu işlemi resmi kayıtlara güvenerek yapmıştır. 

Bu durum TMK m.1023’te, şu şekilde ifade edilmiştir:

“Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Dolayısıyla bu kişinin iyi niyetli olmadığı, taşınmaz üzerindeki ihtilafı bildiği veya yeterli özenle bilebilecek durumda olduğu iddiası kanıtlandığında, tapu iptali ve tescil davası tekrar gündeme gelecektir. 

Tapu İptali Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Tapu iptali ve tescil davası devam ederken taşınmaz satılabilir. Zira taşınmaz üzerinde kişinin satım işlemi yapmasına engel olacak herhangi bir durum henüz bulunmamaktadır. Ancak, satıma engel olunması amacıyla tapu iptal davasında mahkemeden, ilgili taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması istenebilir. 

Tapu İptal Tescil Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptal tescil davasında davacı taraf, davaya konu taşınmazın üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilebilmesi amacıyla ihtiyati tedbir isteminde bulunabilir. Mahkeme kendiliğinden ihtiyati tedbir kararı vermeyecektir. Bu sebeple, ihtiyati tedbir kararı verilmesi isteminin ayrıca belirtilmesi önemlidir. Böylelikle dava süreci devam ederken, ilgili taşınmazın başka bir kişiye satımı engellenecektir. 

Tapu İptal Tescil Davasında İspat

Tapu iptal ve tescil davasında, mevcut tapu durumunun hukuka aykırı olduğu veya yolsuz olduğu iddiası deliller yoluyla ispatlanmalıdır. Bu noktada resmi kayıtlar üzerinde bir hukuksuzluk iddia edileceğinden, mevcut tescilin yolsuz olduğuna dair detaylı, somut ve hukuki delillerin sunulması önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davasında, hak iddiasının mahkemece kabul edilebilmesi için en önemli unsur ispat unsurudur. Zira, bu davada talep edilen resmi kayıtların değiştirilmesidir. Bu bağlamda, halihazırda yapılan işlemlerin yolsuz olduğunun ispatı da esasen hukuki argümanların güçlü şekilde sunulması ile mümkündür. Dolayısıyla alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım alınarak sürecin başlatılması faydalı olacaktır. 

Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı süresi, dava açılma nedenine bağlı olarak her dava için farklıdır. Bu bağlamda tapu iptal davası kaç yıl içinde açılır sorusunun cevabı da, davanın hangi nedenden ötürü açıldığına göre değişmektedir. Aşağıda her bir dava açma nedenine göre zamanaşımı süreleri liste halinde verilmiştir. 

• Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ayni hakka ilişkin olduğu için herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Fakat muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ancak miras bırakanın vefat etmesinden sonra açılmaktadır.
• Kardeşler arasında tapu iptali davasında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılması için zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• İrade bozukluğu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, irade bozukluğuna neden olan etkinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde açılmalıdır. 
• Hatalı kadastro tespitinde tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, sözleşmenin muvazaalı olarak yapılması halinde, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. 
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası 10 yıllık genel zamanaşımı süresi bulunmaktadır. 
• Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, Yargıtay’ın belirlediği şartların sağlanması koşuluyla herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmadan açılabilmektedir.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. 
• Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali tescil davasında kazanılmış hak bulunduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
• Aile konutu şerhi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, aile konutunu devralan iyiniyetli 3. kişiler, tapuda kesintisiz ve davasız 10 yıl malik olarak geçirirse bu taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla bu kişilere karşı 10 yıldan sonra aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkün değildir.
• Eşler arasında boşanma sonrası tapu iptali ve tescil davası, evliliğin boşanma nedeniyle sona ermesinden doğan bir dava hakkı olarak kabul edilirse, bu hak boşanma hükmünün kesinleşmesinin üzerinden 1 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Fakat dava, boşanma protokolünden kaynaklanan bir edimin yerine getirilmemesi sebebiyle açılmış bağımsız bir dava olarak nitelendirilirse, sözleşmeden kaynaklanan borcun ifasına ilişkin talep içerdiği için 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. 
• Orman kadastrosu tapu iptali ve tescil davasında, tapulu taşınmazlar bakımından, tapu sahiplerince 10 yıllık hak düşürücü süre içinde istenebilmektedir.
• Önalım hakkına dayalı tapu iptali tescil davası, yasal önalım hakkının kullanımında, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Ancak, her durumda 2 yıllık sürenin geçmesinden itibaren ön alım hakkı ortadan kalkmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasındaki şerhin etkisi ise, her halde şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona ermektedir. 
• İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davasında, inanç konusu taşınmazın iadesinde veya inanç konusu işlemin 3. kişiye devredilmesi haline ise, tazminat talebine ilişkin davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.

Tapu İptal Davası Masrafları

Tapu iptal davası masrafları, yargılama harçları, tebligat, yazışma, keşif ve bilirkişi vb. gibi hukuki işlem bedelleridir. Aşağıda, tapu iptal ve tescil davasında 2023 yılı için belirlenen masraflara tablo halinde yer verilmiştir. 

Tapu İptal Davasını Kazananlar Ne Yapmalı?

Tapu iptal davasını kazanan kişiler, Tapu Müdürlüğüne müracaat ederek, elinde bulunan mahkeme kararına dayanarak tescil işlemlerinin yapılmasını istemelidir.

DİKKAT: Taşınmazın mülkiyetinin tescille kazanılması nedeniyle tapuda yapılacak işlemler harçtan muaf değildir.

Tapu İptal Davasını Kaybedenler Ne Yapmalı?

Tapu iptal davasını kaybedenlerin herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur.

Tapu İptali ve Tescil Davası Dilekçe Örneği

Tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneğinin yer aldığı ve dilekçenin nasıl yazılması gerektiği hakkında bilgiler içeren “tapu iptali ve tescil davası dilekçe örneği” yazımızı inceleyerek dava dilekçesine dair bilgilere ulaşabilirsiniz.

Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal davası yaklaşık olarak 2 yıl ile 3 yıl arasında sürmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Tapu iptali ve tescil davası kesinleşmeden icraya konulamaz. Zira, HMK m.367/2’ye göre taşınmazın aynına ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Dolayısıyla, tapu iptali ve tescil davası sonucunda alınan karar kesinleşmeli sonrasında icraya konulmalıdır. 

Tapu İptali ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında genel görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Tapu iptali ve tescil davalarında, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Söz konusu yetki kesin yetki niteliğindedir.

Ancak, bazı durumlarda tapu iptal ve tescil davasının hangi nedene bağlı olarak açıldığına göre görevli mahkeme değişiklik gösterebilecektir. Dolayısıyla her ne kadar genel görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olsa da, açılacak davanın hangi nedene dayandığı gözetilmeli ve davanın hangi mahkemede açılacağı tespit edilmelidir. 

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz ve haksız şekilde hak sahipliğinin bulunduğu durumda açılan bir davadır. Bu dava tapudaki kaydın değiştirilmesi gibi sonuçları büyük etkiler yaratacak bir işlem olduğundan, ispat ve diğer hukuki işlemlerin doğru şekilde yapılması son derece önemlidir. Aksi halde başvuruların reddi gündeme gelebilir. Bu anlamda alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması faydalı olacaktır.