10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 yıllık kiracının tahliyesi, sözleşme süresinin bitiminden sonra 10 uzama yılını doldurması ile her hangi bir sebep göstermeden kiracının gayrimenkulden çıkarılmasıdır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Dava Açma Şartları

10 yıllık kiracının tahliyesi için aranan şartlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. ve çeşitli diğer maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili şartlar:

• 10 yıllık uzama yılının dolmuş olması,
• Kiracıya fesih bildirim ihtarnamesinin zamanında gönderilmesi,
• Fesih bildiriminden sonra dava açma süresinin dolmuş olması,
• Yeni bir sözleşme yapılmamış olması.

Yukarıda sıralanan şartların varlığı halinde, 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün hale gelir. Bu şartları tek tek açıklamak gerekecektir.

10 Yıllık Uzama Yılının Dolmuş Olması

10 yıllık kiracının tahliye edilmesi için gereken ilk şart, 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olmasıdır. Uzama süresinden ne anlaşılması gerektiği, bazen karışıklığa neden olmaktadır. Öncelikle ifade edilmelidir ki belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum farklılık göstermektedir. 

Belirli süreli kira sözleşmesinde, 10 yıl tespit edilirken sözleşmede belirlenen süre hesaba katılmaz. Yani kira sözleşmesi ne kadar süre için yapılmışsa önce bu sürenin dolması ve bunun üzerine 10 yılın daha geçmiş olması gerekir. İlgili sürenin ve 10 uzama yılının dolmasını takiben, her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık süreç, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren başlar ve sözleşme kurulduktan sonra 10 yılın dolmasıyla birlikte bu tahliye imkanı söz konusu olur. Özetle bu sözleşmelerde, kiranın başlangıç tarihinden itibaren 10 yılın dolmuş olması yeterlidir. Bunu takip eden süreçte, her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunarak 6 aylık kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.

Bahsedilen hususlar, TBK 347 hükmünde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Yukarıdaki hükümden de anlaşılacağı üzere, gerek belirli gerekse belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık süre önem arz etmektedir. Bu iki sözleşme türüne göre değişen noktalar, 10 yıllık sürenin başlangıcı ve sonraki fesih süreleridir.

Kiracıya Fesih Bildirim İhtarnamesinin Zamanında Gönderilmesi

10 yıllık kiracının tahliyesi hususunda önem arz eden bir diğer durum, fesih bildiriminin zamanında yapılmış olması şartıdır. Fesih bildirimine ilişkin süreler, Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiştir. Fesih bildirimini içeren ihtarnamenin kiracıya ne zaman çekilmesi gerektiği ise belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklılık gösterir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi, 10 yıllık uzama süresini izleyen her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay öncesine kadar yapılabilir. Sözleşme bitimine 3 aydan daha az bir süre kalmışsa ilgili kira yılı için bu hak artık kullanılamaz. Ancak bir sonraki kira yılı için kullanılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 ay bir kira dönemi kabul edilir. Sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl dolmuşsa 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmak gerekir. 6 aylık kira döneminin bitimine 3 aydan daha az bir süre kalmışsa kiracının tahliyesi ancak yeni 6 aylık kira döneminde bu usulün yürütülmesiyle mümkün olur.

Fesih bildiriminin, sözleşme türüne göre doğru zamanda yapılması gerekir. Aksi takdirde, kiracı tahliye edilemez. Bu durum hem ev sahibini zarara sokacak hem de tahliye sürecini uzatacaktır. Bu tür problemlerle karşılaşmamak adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.

10 yıllık kiracının tahliyesi için, ihtarnamenin doğru zamanda gönderilmesi kadar usulüne uygun şekilde hazırlanıp içeriğinin doldurulması da önem arz eder. Ayrıca ihtarın noter aracılığıyla çekilmesi ve tebliğ şerhi alınması, ispat bakımından dava sürecinde büyük kolaylık sağlayacaktır. İhtarnamenin nasıl hazırlanması ve nelere dikkat edilmesi gerektiğine ilişkin detaylı bilgi ile bir ihtarname örneği, “10 yıllık kiracının tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda yer almaktadır.

Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresinin Dolmuş Olması

Fesih bildirimi yapıldıktan sonra, kiracının derhal tahliyesi mümkün değildir. Belirli süreli sözleşmelerde uzama yılının bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir. 

Aşağıdaki tabloda, söz konusu durum daha net biçimde izah edilmiştir.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk sürecinin işletilmesi, zorunlu dava şartı olarak getirilmiştir. İlgili süreç işletilmeden, dava yoluna başvurulamayacaktır. Dolayısıyla; hem arabuluculuk sürecinde hem sonrasında herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması

10 yıllık kiracının tahliyesi için, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalıdır. Burada kastedilen, sözleşmenin her uzama yılında 1 yıl uzamış sayılması değildir. Eğer taraflar farklı koşullarla yeni bir kira sözleşmesi yapacak olursa o güne kadar geçen süre, 10 yılın hesabına dahil edilmez. Bu durumda, yeni belirlenen sözleşmeden sonra 10 yıllık süreler tekrar baştan gündeme gelecektir.

Burada belirtilmelidir ki kiracı tahliyesi için tek yöntem, 10 uzama yılının doldurulması değildir. Kiralanan eve ihtiyaç duyulması, kiracının eve zarar vermesi veya kira bedelini eksik yahut geç ödemesi gibi durumların varlığı halinde, kiracı tahliyesi mümkündür. Buna ilişkin “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda, tüm kiracı tahliye imkanlarına değinilmiştir. Her birine ilişkin yürütülmesi gereken süreç de izah edilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

10 yıllık kiracının tahliyesinde dava masrafları, 2023 yılı için 3.000 TL civarındadır.

Dava masrafları bünyesinde, dava harçları ve diğer yargılama giderleri bulunmaktadır. 10 yıllık kiracının tahliyesi için söz konusu olacak avukatlık ücreti ise uyuşmazlığın ne durumda olduğuna, hangi işlemlerin yapılması gerektiğine ve olaya özgü diğer şartlara göre şekillenecektir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık kiracının tahliyesi, yaklaşık olarak 4 ay ila 1,5 yıl arasında sürmektedir. Tahliye kararının sonrasında ise kiracıya 30 günlük süre tanınmalıdır.

10 yıllık kiracının tahliye edilmesine ilişkin dava; mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi raporlarına, tanık dinlenilmesine ve benzeri diğer hususlara göre farklılık göstermektedir. Usul işlemlerinde bir hata veya eksiklik söz konusu olduğu takdirde, sürecin uzaması da muhtemeldir. Bu nedenle, işlemlerin dikkatle yürütülmesi gerekir.

Evi Alan Yeni Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Evi alan yeni ev sahibi, 10 yıllık kiracıyı çıkarabilir. Evin satın alınması ile mevcut kiracı ve yeni malik arasında yeni bir kira sözleşmesi meydana gelmez. Eski ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, yeni malikle kiracı arasında devam eder. Bu nedenle, eski ev sahibi döneminde kirada geçirilen yıllar da 10 yılın hesaplanmasında dikkate alınır.

Yukarıda anlatılan şartlara, özellikle de fesih bildirim süresine uyarak yeni ev sahibinin 10 yıllık kiracıyı tahliyesi mümkündür. Bunun yanı sıra yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Bu konuya ilişkin detaylı bilgilendirme, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıllık kiracının tahliyesi için dava açmak gerekir. Davada görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Kiracının yerleşim yeri bunun dışında bir yer ise kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir.

Sonuç

10 yıllık kiracının tahliyesinde, uzama süresinin dolmuş olması kadar usul işlemlerinin vaktinde yerine getirilmesi de önem arz eder. Aksi takdirde, Kanun’un verdiği tahliye imkanı kullanılamaz hale gelir yahut süreç ciddi anlamda uzar. Bu tür bir mağduriyet yaşamamak ve usul işlemleri bakımından herhangi bir hata yapmamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.