3091 Sayılı Kanun’a Göre Taşınmaza Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi

3091 sayılı Kanun çerçevesinde öngörülen başvuru imkanı, taşınmazlara karşı gerçekleştirilen haksız saldırıların engellenmesine imkan tanır. İdareye başvuru yoluyla haksız saldırının engellenebilmesi, malın sahiplerine ve malı kontrol eden kişilere hukuki güvence sağlar.

3091 Sayılı Kanun Nedir?

3091 sayılı Kanun, taşınmaz mala yapılan haksız müdahale ve tecavüzleri, idareye başvuru yoluyla giderme imkanı tanıyan kanuni düzenlemedir. 3901 sayılı Kanun, sadece taşınmazlara (arsa, gayrimenkul, bina gibi) yönelik müdahale ve tecavüzlerde uygulanır. Dolayısıyla, bu Kanun’un taşınır mallara uygulanma olanağı yoktur.

DİKKAT: Özel kişiler dışında; kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşları ya da bunların idare ettikleri taşınmazlara yapılan müdahaleler de 3091 sayılı Kanun’a göre engellenebilir.

Taşınmaza Tecavüz veya Müdahale Sayılan Haller Nelerdir?

3091 sayılı Kanun’un Yönetmeliğinde, taşınmaza yönelik tecavüz ve müdahale sayılan haller düzenlenmiştir.

Yönetmelik madde 11’de, taşınmaza yönelik müdahale ve tecavüz aşağıdaki gibi tanımlanmıştır.

“Tecavüz; taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.

Müdahale; zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir.”

Yukarıdaki tanımlara göre, aşağıda liste halinde verilen olay veya durumlarda, taşınmaza tecavüz veya müdahalenin olduğu kabul edilir.

• Bahçe, tarla, arsa gibi arazilerden sürekli olarak gelip geçerek kişinin gayrimenkulden yararlanmasını engellemek,
• Araziye ekim veya dikimde bulunmak,
• Bir hak iddia ederek arazideki ürünleri biçmek ya da toplamak,
• Başkasının arazisine taş, toprak, moloz, gübre, ağaç gibi şeyleri bırakarak kişinin araziden yararlanmasına engel olmak,
• Tarla sulama sisteminden, içme suyundan, su kuyusundan, su yolundan veya su borularından yararlanılmasını engellemek,
• Başkasının arazisinden su geçirmek için oluk yapmak,
• Başkasının taşınmazında temel açmak, hendek kazmak, yapı yapmak, taşınmaza tecavüz veya müdahalenin olduğu kabul edilen bazı hallerdir.

Yukarıda sayılan durumlara benzer davranışlarda bulunulması halinde de taşınmaza müdahale ya da tecavüzün olduğu idarece kabul edilir. Dolayısıyla bu müdahalelerin her bir somut olaya göre değişiklik göstermesi mümkündür. Burada değerlendirmeyi yapacak olan, idaredir.

Taşınmaza Yapılan Tecavüzün Önlenmesi İçin Kaymakamlığa veya Valiliğe Nasıl Başvuru Yapılır?

Taşınmaza tecavüzlerin idarece önlenmesi için merkez ilçe sınırlarında valiliğe, diğer ilçelerde ise kaymakamlığa başvuru yapılır. Kişi bizzat başvuruda bulunabileceği gibi vekili aracılığıyla da başvuru yapabilir.

Taşınmaza tecavüzlerin önlenmesi için idareye dilekçe verilir. Dilekçede yer alması gereken hususlar aşağıda sıralanmıştır.

• Başvuru sahibinin adı, soyadı, adresi ve T.C. kimlik numarası,
• Taşınmaza müdahalede bulunan kişinin ad, soyadı ve adresi,
• Taşınmaz malın cinsi ve bulunduğu yer (mevkii ada, parsel numarası ve yüzölçümü),
• Tecavüz veya müdahalenin yapıldığı tarih,
• Tecavüz veya müdahaleyi öğrenme tarihi,
• İdari makama başvuru tarihi,
• Olayın özeti,
• Netice ve talep yazılmalıdır. Örneğin, taşınmaza yapılan haksız müdahalenin/tecavüzün 3091 sayılı Kanun gereği men edilerek taşınmazın boş olarak teslimi ve masrafların mütecavize yükletilmesi talep edilir.

Dilekçeye yukarıdaki hususların yazılmasının ardından, dilekçenin sonuna başvurucunun veya kanuni temsilcisinin adı ve soyadı yazılıp, imzası atılmalıdır. Ayrıca, başvurucunun taşınmazın zilyedi olduğunu ispatlayacak tapu senedi, haricen satış senedi, kira sözleşmesi gibi belgeler de dilekçeye eklenmelidir. Bununla birlikte, başvurucuyu vekil temsil ediyorsa ilgili vekaletnamenin de dilekçeye eklenmesi gerekir.

3091 sayılı Kanun uyarınca idareye yapılacak başvuruda, dikkat edilmesi gereken birçok nokta mevcuttur. Başvuru dilekçesi doğru şekilde hazırlanmadığı takdirde, taşınmaza yapılan müdahale engellenemeyebilir. Bu çerçevede herhangi bir mağduriyetle karşılaşmamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta yarar vardır.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında İdareye Başvuruyu Kimler Yapabilir?

Taşınmaz mala yapılan tecavüzün veya müdahalenin önlenmesi için idareye başvuruyu, malın zilyedi yapabilir. Zilyet olan kişi, başvuruyu bizzat yapabileceği gibi kanuni temsilcileri ya da avukatı vasıtasıyla da yapabilir. Köye ait olan taşınmazlara tecavüz ya da müdahalelerde ise köy halkından birinin idareye başvurması yeterlidir.

Taşınmazın birden fazla zilyedi varsa veya taşınmaz miras ortaklığına aitse ortaklardan/zilyetlerden biri de taşınmaza tecavüzde bulunmuş olabilir. Bu durumda, diğer mirasçılar veya ortaklar idareye başvuruda bulunabilir.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında Başvuruda Bulunma Süresi Nedir?

3091 sayılı Kanun kapsamında başvuruda bulunma süresi, taşınmaza yönelik tecavüzün veya müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gündür. Tecavüzün yahut müdahalenin yapıldığı günden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ise başvuruda bulunma imkanı her durumda ortadan kalkar.

DİKKAT: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlere ve kamu yararı niteliğindeki taşınmazlara yapılan müdahalelerde veya tecavüzlerde, başvuru için süre aranmaz.

Taşınmaza Yapılan Tecavüzün Önlenmesi Kapsamında Soruşturma Nasıl Yapılır?

Taşınmaza tecavüzün idarece önlenmesi için idari makama başvuru yapılması halinde, idare ilk olarak bu konuyla ilgili soruşturmacı görevlendirilir. Soruşturmacı, ilk başta başvuru dilekçesini inceleyerek başvurunun reddini gerektiren bir durum olup olmadığını değerlendirir.

Başvurunun reddini gerektirecek bir neden olmaması halinde, soruşturma günü ve saatini belirlenerek taraflara en kısa sürede tebliğ edilir. Ayrıca bu tebligatta, tarafların tanık ve diğer delillerle birlikte hazır bulunmaları gerektiği belirtilir. Aksi halde sonradan tanık dinlenilmesinin mümkün olmayacağını hususu da yazılır. Bu tebligat, uygulamada genellikle köy veya mahalle muhtarları aracılığıyla tebliğ edilir.

Soruşturma memuru öncelikle şikayetçinin, sonra taşınmaza müdahalede bulunan kişinin ifadesini alır. Daha sonrasında ise tanıkları dinler ve gerek gördüğünde bilirkişilerin de görüşünü alarak aşağıda belirtilen hususları tespit eder.

• Taşınmazın niteliği ve sınırları,
• Taşınmazı fiilen kullanan zilyedin kim olduğu, ne zamandan beri ve ne şekilde zilyet olduğu,
• Taşınmaza müdahale veya tecavüz edenin kim olduğu,
• Taşınmaza müdahalenin ya da tecavüzün ne şekilde ve ne zaman yapıldığı,
• Müdahale veya tecavüzün, taşınmaz malın hangi kısmına ya da miktarına yapıldığı,
• Başvuru sahibinin, tecavüzü ya da müdahaleyi hangi tarihte öğrendiği tespit edilir.

Soruşturmacı, anlaşmazlık konusu taşınmaz hakkında inceleme ve araştırma sonuçlarını fezleke ile idareye sunar. Fezlekede taraf ve tanık ifadelerinin özetleri, bilirkişi görüşleri ve diğer bilgi ve belgeler yer alır. Fezlekeyi alan idari makam, bunu inceler ve anlaşmazlık hakkında karar verir.

Karar vermeye yetkili idari makam, fezleke üzerinde gerekli incelemeyi yapar. Eksiklikler bulunuyorsa evrakı soruşturmacıya vererek tamamlattırır. Nihai olarak ise dosyadaki bilgilere göre taşınmaza tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine ya da talebin reddine karar verir.

3091 sayılı Kanun kapsamında yapılan soruşturmalar, yukarıda açıklanan aşamalardan oluşur. Fakat 3091 sayılı Kanun’a göre soruşturma başlatılmayan veya fezleke hazırlanmayan durumlar da bulunur. Bu durumlar aşağıda listelenmiştir.

• Yetkili idari makam taşınmaz hakkında karar verene kadar tarafların aralarında anlaşması halinde uyuşmazlık sonlandırılır.
• Başvurucunun başvurusunu geri çekmesi halinde soruşturma sonlandırılır. Başvurunun geri çekilmesi yazılı ya da sözlü olarak yapılabilir.
• Başvurucunun, durumun kendisine tebliğ edildiği günde taşınmazın bulunduğu yere gitmemesi halinde soruşturmaya devam edilmez. Fakat taşınmaza gidilmemesi haklı nedene dayanıyorsa yeni tarih belirlenir ve o günde soruşturma yapılır.
• Başvurucunun soruşturma giderlerinin önceden yatırmaması ya da kendisinin sağlayacağı taşıtı getirmemesi halinde, dilekçe işlemden kaldırılır.

Yukarıda belirtilen durumlardan birinin mevcut olması halinde, soruşturmacı tutanak düzenler. Ayrıca soruşturmacı bu tutanağı valiliğe ya da kaymakamlığa bildirir. Bunun sonucunda, 3091 sayılı Kanun çerçevesinde valiliğe veya kaymakamlığa yapılan başvurular işlemden kaldırılır.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında İdarenin Verdiği Karara Nasıl İtiraz Edilir?

3091 sayılı Kanun kapsamında idarenin verdiği karara, ancak iptal davası açarak itiraz edilir. Bu kararlara karşı, idareye itirazda bulunma imkanı yoktur. Dava süresi, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 60 gündür. 3091 sayılı Kanun’a göre idarenin verdiği kararın iptali davası, idari işlemi tesis eden valilik veya kaymakamlık aleyhine açılır.

3091 sayılı Kanun’a göre verilen kararların iptali davasında, karar veren kaymakamlık ya da valiliğin bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir. Bu yerde idare mahkemesi yoksa o yerin bağlı olduğu yerdeki idare mahkemesi yetkilidir.

3091 sayılı Kanun uyarınca açılan davalarda, mahkemenin kararına göre çeşitli sonuçlar ortaya çıkabilir. İdarenin kararının hukuka uygun bulunması halinde, davacının aslında mütecaviz olmadığı ortaya çıkar. Başvurunun reddi kararının iptal edilmesi halinde ise başvurucunun haklı olduğu ortaya çıkar.

İdare mahkemelerince 3091 sayılı Kanun’dan doğan uyuşmazlıklarda verilen kararlar kesin değildir. Dolayısıyla idare mahkemesinde olumsuz sonuç alan kişilerin istinaf kanun yoluna gitmeleri mümkündür. İstinaf incelemesi, bölge idare mahkemelerince yapılır. İstinaf süresi ise idare mahkemesinin kararının tebliğini izleyen günden itibaren 30 gündür. Bölge idare mahkemesinin istinaf başvurusunda vereceği karar kesindir.

3091 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan başvurunun reddedilmesi üzerine açılan iptal davasında, dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunur. Bu çerçevede özellikle kanuni sürelere dikkat edilmesine, dava dilekçesinin doğru ve eksiksiz olarak hazırlanmasına önem gösterilmelidir. Bu süreçte herhangi bir hak kaybı yaşamamak ve sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlamak için uzman gayrimenkul avukatından hukuki destek alınmalıdır.

İdarenin Verdiği Karar Nasıl Uygulanır?

İdarenin verdiği karar, kendilerine yapılacak bildirimden itibaren görevli infaz memurları tarafından en geç 5 gün içinde yerine getirilir. İnfaz memuru, haksız müdahaleyi yahut tecavüzü ortadan kaldırarak taşınmazın sahibine taşınmazı ilk haliyle teslim eder.

Haksız müdahalede veya tecavüzde bulunan kişi, infaz memuruna direnecek olursa kolluk kuvvetlerinden yardım alınabilir. İnfaz memuru, kararı icra ederken neler yapacağını ve tarafların buna karşı iptal davası açma hakkı bulunduğunu taraflara belirtir.

Kararın Uygulanmasında Güvenlik Kuvvetlerinin Görevi

İdarenin haksız müdahaleyi önlenmeye ilişkin kararı, infaz memurları veya soruşturmacılar tarafından yerine getirilir. Güvenlik kuvvetlerinin görevi, kararın uygulanması sırasında çıkabilecek olaylara karşı taşınmazın bulunduğu yerde gerekli önlemleri almaktadır.

İdarenin Kararından Sonraki Tecavüzlerde Ne Yapılır?

Taşınmaza aynı kişi tarafından ikinci defa ya da başkaları tarafından ilk defa yapılan müdahale veya tecavüzlerde, yetkili idari makama başvuru yapılabilir. Başvuru, ilk başvuruda olduğu gibi dilekçe ile yapılır. İkinci başvuruda, ilk başvuruya ilişkin bilgi ve belgelerle birlikte daha önce idarenin verdiği karar da eklenmelidir.

İkinci müdahale ve tecavüzlerde başvuru süresi, ilk müdahale ve tecavüzlerde yapılan başvuru süreleriyle aynıdır. Dolayısıyla, ikinci müdahale veya tecavüzün öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde ve her halde ikinci müdahale veya tecavüz tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde yetkili idari makama başvuru yapılmalıdır.

İkinci müdahale veya tecavüz hakkında başvuru dilekçesini alan yetkili idari makam, soruşturmacı görevlendirir. İkinci müdahale veya tecavüzde soruşturmacı, gerekli araştırma ve incelemelerde daha dikkatli davranır. Çünkü bu durumda, fiilin cezai boyutu da bulunur. Bu nedenle ikinci müdahale ve tecavüzü tespit eden yetkili idari makamlar, dosyayı gerekli yasal işlemler için ilgili Cumhuriyet Savcılığına gönderir.

İkinci müdahale veya tecavüz hakkında soruşturmayı tamamlayan soruşturmacı, buna ilişkin bir fezleke düzenler. Fezlekeye kendi görüşlerini de ekleyerek yetkili idari makama sunar. Fezlekeyi alan makam, konu hakkında karar verir. Bu karara karşı, tarafların iptal davası açma imkanı bulunur.

Taşınmaza Tecavüzün Tekrarlanması Halinde Ceza Hükümleri

3091 sayılı Kanun’da, taşınmazlara yönelik tecavüzün tekrarlanması halinde uygulanacak ceza hükümleri düzenlenmiştir. Bu Kanun’un 15. maddesine göre, taşınmaz mal devletin hüküm ve tasarrufu altında ya da kamu yararına ait taşınmaz ise 6 ay-2 yıl arasında hapis cezasına hükmedilir. Bununla birlikte, taşınmaz mal tüzel kişilere ya da gerçek kişilere aitse 3 ay-1 yıl arasında hapis cezası verilir.

3091 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Başvuruda Taşınmazdan Tahliye Ne Kadar Sürer?

3901 sayılı Kanun’a göre yapılan başvuruda, taşınmazdan tahliye yaklaşık 20 gün sürer.

Bu 20 günlük sürenin içerisinde, yetkili idari makamlar 15 günde soruşturmayı tamamlayarak karar verir. Bu kararın infaz memuruna verildiği tarihten itibaren ise 5 gün içerisinde gereği yerine getirilir. Dolayısıyla taşınmazdan tahliye ortalama 20 gün içerisinde sonuçlanır.

Fakat başvuru yapılan idari makamın iş yoğunluğu, soruşturma sürecinin çeşitli nedenlerle uzaması vb. hallerde bu süre değişebilir. Taşınmazdan tahliyeye ilişkin yapılan başvurunun reddedilmesi ve buna karşı iptal davası yoluna gidilmesi halinde, süreç daha da uzayabilir.

Taşınmaza Tecavüz Durumunda Ecrimisil Nasıl Talep Edilir?

Taşınmaza yapılan müdahale ya da tecavüz sonucunda ecrimisil, dava yoluyla talep edilir. Ecrimisil davası, başkasına ait olan malı haksız işgal eden kişinin meydana getirdiği kullanım veya tecavüz zararını gidermek için açılır.

Ecrimisil davası sonucunda tazminat talep edebilmek için taşınmazın haksız işgal edilmesi, işgal eden kişinin bunu bilerek yapması ve işgal sonucunda zararın meydana gelmesi gerekir. Ecrimisil davalarının 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunur. Ecrimisil davası sürecine ilişkin daha ayrıntılı bilgi edinmek için “ecrimisil davası” yazımızı okuyabilirsiniz.

Mahkeme Yolu İle Taşınmaza Tecavüzün Önlenmesi Mümkün Müdür?

Mahkeme yolu ile taşınmaza yönelik müdahale ve tecavüzlerin önlenmesi mümkündür. Bunun için el atmanın önlenmesi davası açılmalıdır. El atmanın önlenmesi davası, taşınır-taşınmaz mülkiyetine yönelik haksız bir müdahale veya tecavüzü önlemek ya da buna son vermek amacıyla açılır.

El atmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için davacının mal üzerinde (mülkiyet, intifa, geçit, kira, vs.) hakkı bulunmalıdır. Ayrıca, mala yönelik haksız bir müdahalenin olması ve bu müdahalenin başlamış veya başlama tehlikesinin olması şartları aranır. El atmanın önlenmesi davası hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek için “el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)” yazımızı okuyabilirsiniz.

Sonuç

3091 sayılı Kanun’a göre taşınmaza tecavüzlerin idarece önlenmesi, teknik boyutu olan ve idare hukuku bilgisi gerektiren bir süreçten oluşur. Bu başvuruların yeterli hukuki bilgiye sahip olmadan yapılması halinde, başvurucular çeşitli teknik ve hukuki sorunlarla karşılaşabilir. Bu tür hak kayıpları yaşamamak için alanında uzman gayrimenkul avukatından hukuki destek almak faydalı olacaktır.