İzale-i Şuyu Engelleme

İzale-i şuyu engelleme, birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde malın paylaştırılmasını istemeyen paydaşların merak ettiği hususlardandır. İzale-i şuyu engellemesi için birçok hukuki imkan bulunmaktadır. İzale-i şuyu engellemesi için bu imkanlardan hangisine başvurulması gerektiği ise olayın koşullarına göre değişkenlik gösterir.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?

İzale-i şuyu davası, kanuni düzenlemelerin ortaklığın giderilmesine imkan tanımadığı durumlar ileri sürülerek engellenir. Fakat izale-i şuyu engelleme süreci, bunlar için öngörülen prosedüre uygun şekilde yürütülmelidir.

Aşağıda, izale-i şuyu engelleme imkanı tanıyan bazı durumlar örnek olarak listelenmiştir.

• Paydaşların anlaşması (idame-i şuyu)
• Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması,
• Miras bırakanın, ortaklığın giderilmesini yasaklamış olması,
• Uygun olmayan zamanda izale-i şuyu istenmesi,
• Tapusuz taşınmazın söz konusu olması,
• Miras taksim sözleşmesinin bulunması,
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ndan kaynaklı engel olması,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı engel olması,
• 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklı engel olması gibi hallerde, izale-i şuyu engelleme imkanı söz konusu olacaktır. Listelenen hususlar, aşağıda başlıklar halinde detaylandırılmıştır.

Paydaşların Anlaşması (İdame-i Şuyu)

İdame-i şuyu, hissedarların kendi aralarında anlaşarak belirli bir süre için izale-i şuyu talep etmeyeceklerine dair imzaladıkları bir sözleşmedir. Bu ihtimalde, izale-i şuyu engelleme imkanı olacaktır.

TMK 698/II hükmündeki düzenlemeye göre, paylaşmayı isteme hakkı en çok 10 yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Eğer ortaklığın giderilmesine konu mal bir taşınmaz ise bu sözleşme de resmi şekle tâbidir. Yani noterde yapılmalıdır.

İdame-i şuyu anlaşmasının tapuya şerh verilmesi mümkündür. Bunun önemi özellikle mala sonradan başkalarının da ortak olması bakımından önem arz eder. Tapuda idame-i şuyu şerhi mevcutsa yeni ortak da bu anlaşmayla bağlı olacak ve ilgili süre boyunca ortaklığın giderilmesini isteyemeyecektir.

Tapuda böyle bir şerh olmaması halinde ise yeni ortaklar, önceki ortakların yaptığı anlaşmayla bağlı olmayacaktır.

DİKKAT: Yargıtay, 10 yıldan fazla süre için yapılan idame-i şuyu sözleşmelerinin tamamını geçersiz saymayıp bunları 10 yıla kadar geçerli kabul etmektedir. Ayrıca, belirtildiği üzere sözleşmenin konusu taşınmaz mal ise sözleşme noterde yapılmalıdır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 26.05.2015 tarih 2014/13072 E. 2015/5841 K. sayılı ilamı).

Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması

Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması halinde, izale-i şuyu engelleme imkanı ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olduğu ileri sürülerek ortaklığın giderilmesi engellenebilir.

Sürekli amaca özgülenmeye; iki taşınmazı ayıran ortak duvar, çit, parmaklık, birden çok taşınmaz için açılan avlu, yol, kuyu veya birçok tarlanın ortak kullanımına ayrılmış harman yeri örnek verilebilir.

Yargıtay da bir kararında; tarafları bağlayan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri nedeniyle, davaya konu taşınmazın sürekli bir amaca özgülendiğini kabul etmiştir. (Yargıtay 14. HD E:2016/6568, K:2019/5613)

Bir başka kararında ise aile konutu şerhi düşülmüş ev için sürekli amacı bukunduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 6.H.D. 2010/13865 E. 2010/4406 K. 14.04.2010 T.)

Davaya konu malın sürekli amaca özgülenip özgülenmediği, her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilecektir. Bunu değerlendiren hakim, durumun şartlarını gözeterek sürekli amaca özgüleme olup olmadığına hükmedecektir.

Miras Bırakanın, Ortaklığın Giderilmesini Yasaklamış Olması

Miras bırakan öldüğü anda, tüm mirasçıları onun mallarına birlikte sahip olurlar. Sonrasında, mirasçılardan biri isteyecek olursa bu ortaklığın giderilmesi mümkündür. Fakat eğer miras bırakan, mirasçılarına bu imkanı yasaklayacak olursa böyle bir yola başvurulamaz. Buna rağmen ortaklığın giderilmesi davası açılacak olursa her mirasçı bu durumu ileri sürerek izale-i şuyu engelleme imkanına sahip olacaktır.

Miras bırakan tarafından ortaklığın giderilmesinin yasaklanmış olmasına rağmen bunun sağlanmasının tek yolu, tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi yönünde hemfikir olmasıdır. Böyle bir durumda, miras bırakanın ortaya koyduğu yasağa rağmen izale-i şuyu imkanı mevcuttur.

Uygun Olmayan Zamanda İzale-i Şuyu İstenmesi

Paydaşlar ve ortaklar, TMK 698/3 uyarınca uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesini isteyemez. Aksi takdirde, izale-i şuyu engellemesi söz konusu olabilecek ve ortaklığın giderilmesi talebi reddedilecektir. Dolayısıyla, bu davadan netice alınabilmesi için ortaklığın giderilmesi uygun zamanda istenmiş olmalıdır.

Uygun olmayan zamandan anlaşılması gereken ise hissedarlardan birinin veya birkaçının, diğer hissedarlara zarar verme düşüncesiyle izale-i şuyu davasını açmasıdır. Bu noktada hangi zamanın uygun olup olmadığı, somut olayın koşullarına göre hakim tarafından takdir edilecektir.

Uygun olmayan zaman, mal üzerindeki ortaklığın talep edilen zaman diliminde dağıtılması halinde malın ederinden daha az bir tutara satılacağı veya ortaya bir zararın çıkacağı durumda gündeme gelir.

Uygun olmayan zamanla alakalı, aşağıdaki örnekler ifade edilebilir.

• Uygun olmayan zamandan maksat, paylaşımın hissedarlar için zararlı olduğu bir zamandır. Şüphesiz uygun olmayan zamanın dürüstlük kurallarına göre belirlenmesi gerekir. (Yargıtay HGK, E 1988/6-585 K 1988/870, 2.11.1988).

• Ortak mülkiyet konusu eşyanın bir taşınmaz olduğu ve aynen paylaşımın mümkün olmadığı durumda, taşınmazın fiyat bakımından çok düşük olduğu bir zaman aralığında satılması yoluyla ortaklığın giderilmesi, uygun olmayan zamanda yapılan paylaşıma örnek olabilir. 

• Davaya konu taşınmazın kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu durumda, inşaat devam ederken paylaşma istenmesi buna örnek verilebilir. (Yargıtay 14 HD, E 2016/6568 K 2019/5613, 23.9.2019)

Uygun olmayan zaman kavramı, her olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir. Bu değerlendirmeyi, somut olayın koşullarını gözeterek hakim yapacaktır. Ortaklığın giderilmesi talebinin uygun olmayan zamanda ileri sürülmüş olması nedeniyle davanın reddedilmesi halinde, sonradan bu talep tekrar ileri sürülebilir.

Tapusuz Taşınmazın Söz Konusu Olması

İzale-i şuyu davasının taşınmazlar bakımından söz konusu olabilmesi için ilgili taşınmazın tapuda kayıtlı olması gerekir. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazları konu alan izale-i şuyu davası, engellenebilir. Ancak taşınmazla alakalı bir tescil davası açılmışsa izale-i şuyu davası reddedilmeyecek ve tescil davasının sonucu beklenecektir.

Tapu siciline ilişkin açılan davanın neticelenmesiyle birlikte, izale-i şuyu engelleme imkanının söz konusu olup olmadığı da ortaya çıkmış olacaktır. Nihayetinde, taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması halinde izale-i şuyu imkanı olmayacaktır.

Miras Taksim Sözleşmesinin Bulunması

Mirasçılar, ortak olarak sahip oldukları malları kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile taksim edebilir. Bu sözleşmeye miras taksim sözleşmesi denir ve bu husus, TMK 676 hükmünde düzenlenmiştir. Yine ilgili hüküm gereğince miras taksim sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Eğer mirasçılar kendi aralarında böyle bir sözleşme yapmışsa fakat buna rağmen içlerinden biri izale-i şuyu talebinde bulunmuşsa bu durumda diğer ortaklar bakımından izale-i şuyu engelleme imkanı söz konusu olacaktır. Mirasçıların yazılı biçimde yapmış olduğu paylaşım sözleşmesi ileri sürülerek ortaklığın giderilmesi engellenebilir.

775 Sayılı Gecekondu Kanunu’ndan Kaynaklı Engel Olması

775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre; belediyelerce tahsis edilmiş taşınmazlar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre ile paylaşım ve satış yoluyla izale-i şuyu davasına konu olamaz. Bu sürenin bitiminden sonra ise izale-i şuyu davası açılabilecektir.

Dolayısıyla, bu Kanun hükümlerine aykırı şekilde izale-i şuyu davası açılması durumunda izale-i şuyu engellemesi söz konusu olacaktır. Bu noktada, somut durumun belirtilen Kanun hükümleri kapsamında olup olmadığını değerlendirmek gerekecektir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklı Engel Olması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, üzerinde kat mülkiyeti/irtifakı kurulmuş ana taşınmaz hakkında izale-i şuyu istenemez. Fakat taşınmazın tamamı değil de bağımsız mülkiyete tâbi olan daireler hakkında bir izale-i şuyu talebi söz konusu ise bunun sağlanması mümkündür. Burada izale-i şuyu engelleme imkanı, taşınmazın tamamı için böyle bir talebin mevcut olması durumunda söz konusudur.

6203 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndan Kaynaklı Engel Olması

Kamulaştırılan taşınmaz için tapuda tescil işlemine gerek yoktur. Bir taşınmaz kamulaştırıldıktan sonra mülkiyeti idareye geçeceği için artık izale-i şuyu davasına konu olamayacaktır. Bu yüzden, kamulaştırılan taşınmaz için izale-i şuyu davası açılırsa izale-i şuyu engelleme mümkün hale gelir. 

Kamulaştırma Kanunu’ndaki bu duruma örnek bir Yargıtay kararı şu şekildedir:

“…dava konusu taşınmaz…kamulaştırılmıştır. Kamulaştırma kararının kesinleşmesi üzerine…mahkemece dava konusu taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı doğru verilmemiştir.” (Yargıtay 14.HD E:2016/14169, K:2020/2466, 02.03.2020) 

İzale-i Şuyu Engelleme İmkanları Kullanılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu engelleme imkanları kullanılırken dikkat edilmesi gereken birçok husus mevcuttur. Öncelikle somut durumdaki şartların izale-i şuyu engelleme gerekçelerini sağlayıp sağlamadığı iyi tespit edilmelidir. Sonrasında, ilgili gerekçenin ileri sürülebilmesi için aranan şartların neler olduğuna dikkat edilmeli ve buna göre süreç yürütülmelidir.

İzale-i şuyu engelleme hallerinde aranan şartlar sağlanamazsa veya usuli bir hata yapılırsa ortaklığın giderilmesine mani olunamayabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak adına, uzman gayrimenkul avukatıyla hareket etmekte fayda vardır.

Hissedar İzale-i Şuyu Davasında Hissesini Satmak İstemiyorsa Ne Yapabilir?

İzale-i şuyu davasında hissesini satmak istemeyen hissedar, mümkünse aynen taksim (malın paylaşılması) talebinde bulunabilir. Buna ek olarak TMK 699 hükmünde belirtildiği üzere, satışın hissedarlar arasında yapılmasını isteyerek açık artırma yoluyla malı kendisi alabilir. Fakat bunun için tüm ortakların rızası aranmaktadır.

Hissedar, hissemi satmak istemiyorum diyorsa izale-i şuyu davasında aynen taksim yolunu tercih etmelidir. Esasında, mahkeme de ilk etapta bu imkanı araştıracaktır. Fakat bu yöntem, her türlü mal için mümkün olmamaktadır. Eğer mal bölünebilecek nitelikte ise aynen taksim yapılabilir. Böylelikle, hissedar hissesini satmamış olacak ve ortak olunan malın kendisine düşen kısmına bağımsız şekilde malik olacaktır.

Bazı durumlarda malın taksim edilmesi, fiilen veya hukuken mümkün olmayabilir. Eğer böyle bir durum mevcutsa ve hissedar hissesini satmak istemiyorsa satışın paydaşlar arasında yapılmasını isteme imkanı gündeme gelecektir. Açık artırma yoluyla yapılacak satışta, malı hissedarın kendisi satın alabilir. Ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün ortakların rızasına bağlıdır.

İzale-i Şuyu Davasında Aynen Taksim Şartları

Aynen taksim, taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılması suretiyle ortaklığın giderilmesidir. İzale-i şuyu davasında mahkeme, ilk etapta ortaklığın bu yolla giderilmesi imkanını araştıracaktır. Fakat taşınmazın aynen paylaştırılabilmesi için bunun hukuken ve fiilen mümkün olmasının yanında taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana gelmemesi gerekir.

Ortak mülkiyete konu malın aynen taksim edilebilmesi için aşağıda listelenen şartlar mevcut olmalıdır:

• Taşınmazın aynen paylaştırılabilmesinin; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve imar hukuku bakımından mümkün olması gerekir.

• Eşya, bütünleyici parçalarıyla birlikte hissedarların hisselerine karşılık gelen eşit parçalara ayrılabilmelidir. Burada tamamen eşitlik aranmayacak, paylara karşılık olması yeterli olacaktır. Bölünen parçaların birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerdeki kısma ivaz (para) eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilebilir.

• Aynen taksim sonucunda bu parçaların değerleri toplamı, malın tamamının değerine oranla önemli bir düşüklük arz etmemelidir.

• Bütün hissedarlar aynen paylaştırmayı reddetmiş veya aynen taksimi kabul etmeyeceklerine dair sözleşme yapmışsa ortaklık satış suretiyle giderilir. Dolayısıyla, aynen taksimin sağlanabilmesi için böyle bir durum söz konusu olmamalıdır.

• Aynen taksim, iktisadi işletmeciliğin gereklerine aykırı olmamalıdır ve maldan yararlanma imkanını ya da verimliliği açıkça düşürecek bir sonuca yol açmamalıdır.

• Aynen taksim kamu hukuku kurallarıyla sınırlanmamış ya da yasaklanmamış olmalı, aynen taksimin önünde hukuki bir engel bulunmamalıdır.

Belirtilen şartlar somut olayda mevcutsa ve bunların dışında herhangi bir hukuki veya fiili engel söz konusu değilse ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi mümkün hale gelecektir. Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin detay arz eden birçok husus daha mevcuttur. Bu dava ile ilgili tüm detaylar, “izale-i şuyu davası” yazımızda yer almaktadır.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na Göre Aynen Taksimin Sınırları

5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi şu şekildedir:

“Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez…”

Bu hükümle, büyüklüğü asgari tarımsal arazi büyüklüğünden az olan tarım arazilerinin ifraz edilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla, asgari tarımsal arazi büyüklüğünden az olan tarım arazileri aynen taksim suretiyle paylaştırılamaz.

Söz konusu arazi büyüklükleri ise mutlak tarım arazilerinde ve özel ürün arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar ve örtü altı tarımı yapılan arazilerde 3 dekar olarak belirlenmiştir. Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi için şartların 5403 sayılı Kanun’a uygun olması gerekir.

Sonuç

İzale-i şuyu engellemesi, oldukça karmaşık nitelik arz etmekte ve teknik birçok ayrıntı içermektedir. Dolayısıyla dava sürecinde yapılacak bir hata, hissenin başka kişilere satılmasına veya değerinden az bir bedelle hissedarın elinden çıkmasına neden olabilir. Bu nedenle, paydaşların hak kaybına uğramaması için gayrimenkul avukatından destek alması faydalı olacaktır.