Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, ihtar şartının sağlanması ve kiracıya tahliye davası açılmasıyla sağlanabilir. Rahatsızlık hali olarak kabul edilen durumlar, genelde Yargıtay kararları çerçevesinde şekillenmiştir. Fakat her olay için ayrıca değerlendirme yapılır.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Komşuları rahatsız eden kiracı tahliye edilebilir. Kiracının komşuları rahatsız etmesi halinde, ev sahibi kiracıya bir ihtarname göndermeli ve en az 30 gün süre vererek rahatsızlığın giderilmesini kiracıdan istemelidir. Kiracı verilen süre içerisinde durumu düzeltmezse artık tahliye davası açılabilir. Davada her türlü delil (tanık, belge vs.) ileri sürülebilir.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamede, verilen süre içerisinde komşuları rahatsızlık hali sona erdirilmezse tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir. İhtarname gönderimine ilişkin detaylı bilgi, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızda yer almaktadır. Taslak bir ihtarname örneği de “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda mevcuttur.

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, “ev sahibi hakları” kapsamındadır. Tahliye için yapılması gerekenler, TBK 316’da düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:

“… Kiraya veren … en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunur.”

Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. 7445 sayılı Kanun ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, önce arabuluculuk süreci işletilip bundan fayda alınamazsa tahliye davası açılmalıdır. Aksi takdirde, tahliye davası reddedilir.

DİKKAT: TBK 316/3 hükmü ev sahibine, kiracıya herhangi bir süre vermeden kira sözleşmesini yazılı bir bildirimle derhal feshetme ve tahliye davası açma imkanı tanımaktadır. Fakat bunun için, kiracıya süre verilmesinin yararsız hale gelmesi gerekmektedir. Yahut kiracının söz konusu ihlalinin, komşular bakımından çekilmez bir durum teşkil etmesi gerekir.

Bu noktada, ev sahibinin hangi durumda sözleşmeyi derhal fesih imkanına sahip olduğunun doğru tespit edilmesi gerekir. Bunun için de Yargıtay’ın genel kriterleri çerçevesinde somut durumun şartları ele alınmalıdır. Durumun tespiti ve atılacak adımların doğru şekilde belirlenebilmesi bakımından, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Yargıtaya Göre Komşuları Rahatsız Etme Olarak Kabul Edilen Bazı Durumlar

Komşuları rahatsız eden kiracı uyuşmazlıklarıyla, birçok farklı şekilde karşılaşılmaktadır. Bu noktada, Yargıtay içtihatlarınca kiracının komşulara rahatsızlık vermesi olarak kabul edilen örneklere değinmekte büyük fayda vardır.

Aşağıda sıralanan örnekler çerçevesinde, Yargıtayın hangi tür eylemlerde komşuları rahatsız eden kiracı olduğuna hükmettiği görülebilir.

Kiracının Çok Ses (Gürültü) Yapması

Kiracının çok ses (gürültü) yapması komşuları rahatsız edeceğinden ötürü, saygı borcunun ihlalini oluşturur. Dolayısıyla; komşular için rahatsızlık teşkil edecek derecede gürültü yapmak, saygı borcunun ihlalini teşkil eder ve bu nedenle kiracıya ihtarname gönderilebilir.

Yargıtay; kiracının hamur makinesi ve yük asansörünün gürültüye sebep olduğu olayda, komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edildiğine karar vermiştir. (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2509,  K. 2018/2720  T.09.04.2018)

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus vardır. Eğer evin tahsis amacına uygun düşecek şekilde gürültü yapılıyorsa kiracı sorumlu tutulamayacaktır. Çünkü, kira sözleşmesinde bu durum hüküm altına alınmış ve taraflarca kabul edilmiştir. 

Yargıtay bu konuya ilişkin verdiği bir kararında; atölye olarak kullanılan taşınmazda gürültü yapılıp toz çıkmasının, tahliye sebebi olmadığına hükmetmiştir. Zira işin mahiyeti bu durumu öngörmektedir. (Yargıtay 6. HD, E. 2003/3492, K. 2003/3656 T.21.05.2003)

DİKKAT: Kiracının ailesine kötü davranması, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil etmeyecektir. Yargıtay bu konuda verdiği bir kararında, kiracının aile içi tartışmalarının tahliye sebebi sayılamayacağına hükmetmiştir. Bu durumun tahliyeye neden olabilmesi için, söz konusu tartışmaların komşuları rahatsız edecek boyutta olması gerekir. (Yargıtay, 6. HD, E. 2013/10719,  K. 2013/12541  T.17.09.2013)

Kiracının Komşulara Hakaret Etmesi

Kiracının komşulara hakaret etmesi, saygı borcuna aykırılık teşkil edecektir. Bu durumda ev sahibi, söz konusu aykırılığı öne sürerek sözleşmeyi feshedebilecektir. Ancak burada, hangi tür ifadelerin bu boyutta sayılıp hangi ifadelerin daha hafif kapsamda değerlendirileceği de önem arz eder. Dolayısıyla, hakaret teşkil eden her ifadenin bu kapsamda dikkate alınmayacağı unutulmamalıdır.

Yargıtay konuya ilişkin bir kararında, ‘komşulara saygınız yoksa Ramazan-ı Şerif’e saygınız olsun’ şeklindeki sözlerin hakaret kapsamında değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. (Yargıtay, 4. HD, E. 2015/2657,  K. 2015/5440  T.04.05.2015)

Yargıtay; kiracının eşinin apartmanın kapısını kırıp silah sıktığı ve komşulara hakaret ettiği somut olayda, her ne kadar kiracı komşulara saygı gösterme borcuna aykırı hareket etmese de eşinin söz konusu davranışlarının tahliye sebebi olduğuna karar vermiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2007/11721 K. 2007/13560 T. 10.12.2007) 

Kiracının Komşuları Tehdit Etmesi

Kiracının komşuları tehdit etmesi, saygı gösterme borcunun ihlalini oluşturacaktır. Dolayısıyla; böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde, kiracının evden tahliye süreci gündeme gelebilir. Hatta duruma göre, ev sahibinin kiracıya herhangi bir süre vermeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshederek tahliye davası açma imkanı dahi söz konusu olabilir.

Yargıtay; konuya ilişkin bir kararında, kiracının site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylemesi karşısında kiracıya süre vermeden direkt tahliye davası açılabileceğine hükmetmiştir. (Yargıtay 3. HD, E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.09.2017) 

Evin Çok Pis Kokması

Kiralanan evin çok pis kokması, komşulara saygı gösterme borcu bakımından aykırılık teşkil edecektir. Çünkü kiralanandan evden yayılan pis koku, komşuları rahatsız edecektir. Dolayısıyla, ev sahibi buna dayanarak kiracıya ihtarname gönderebilir.

Yargıtay; komşudan sızan pis su sebebiyle evin sürekli kötü kokmasından dolayı davalının yemek yiyemediği ve uyuyamadığı olayda, kiracının davalıya tazminat ödemesi gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2208,  K. 2018/5805  T.20.09.2018) 

Kiracının Komşulara Sarkıntılık Etmesi

Kiracının komşulara sarkıntılık etmesi, cinsel tacizde ve söylemde bulunması gibi davranışlar; saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Hatta bu tür davranışlar, kira ve komşuluk ilişkisini çekilmez hale getirecektir ve bu husus, kiracıya süre vermenin bir fayda sağlamayacağı durumlardan kabul edilecektir.

Dolayısıyla, ev sahibinin kira sözleşmesini yazılı bir bildirimle derhal feshederek kiracıya tahliye davası açma imkanı bulunmaktadır. Bu durumda, komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi de derhal sağlanmış olacaktır.

Yargıtay; kiracının binanın merdivenlerinde taşkınlık yaptığı, komşuların ziline basıp kaçtığı ve bina sakinlerinin çocuklarına sarkıntılık ettiği olayda, komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edildiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2010/9991 K. 2011/103 T. 17.01.2011)

Evde Fuhuş Yapılması

Komşulara saygı gösterme borcu kapsamında kiracı, evin komşular tarafından kötü anılmasına sebep olacak davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin evin randevu evi olarak kullanılması komşular tarafından kötü anılmasına sebep olacağından, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık oluşturacaktır.

Yargıtay bu konuya ilişkin verdiği bir kararında, taşınmazda fuhuş yapıldığından bahisle tahliye isteminin kabulüne hükmetmiştir. Kiralanan taşınmazda fuhuş yapılmasını, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık olarak kabul etmiştir. (Yargıtay, 6. HD, E. 2012/18614,  K. 2013/1616  T.05.02.2013)

Diğer Durumlar

Komşuları rahatsız eden kiracıyla alakalı verilebilecek örnekler, yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Aşağıda konuya ilişkin diğer birtakım örnekler, liste halinde verilmiştir.

• Kiracının, ortak kullanım alanlarının kullanılmasını engellemesi,
• Kiracının komşular tarafından hoş görülemeyecek derecede toz, duman, koku yayılmasına ve gürültü yapılmasına neden olması,
• Kiracının evde hayvan beslemesi durumunda, hayvanın koku ve sese sebep olması,
• Kiracının evde yapması gereken bazı basit tamiratları yapmaması,
• Kiracının, komşularından birine saldırması ve komşunun yaralanması gibi durumlarda, komşuları rahatsız eden kiracıya karşı tahliye süreci işletilebilir.

Tekrar vurgulanmalıdır ki tahliye davasına konu olacak rahatsızlık halleri, yazılanlardan ibaret değildir. Ayrıca, somut olayda birbirinden farklı birden fazla tahliye nedeni de bulunabilir. Böyle bir durumun olup olmadığını tespit edebilmek için “kiracının tahliyesi” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenleri yer almaktadır.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, 6 ila 12 ay sürer.

Tahliye davası sürecinde rahatsızlık halinin ispat kolaylığı, dava sürecini etkileyen en önemli faktördür. Bunun yanında, kiracının çeşitli itirazlarda bulunması veya usul işlemelerinde hata yapılması gibi durumlar da dava süresini uzatabilecek etmenlerdir.

Sonuç

Komşuları rahatsız eden kiracılara günümüzde oldukça fazla rastlandığı için, konunun önemi günden güne artmaktadır. Dolayısıyla; ev sahibinin komşuları rahatsız eden kiracı hakkında başvurabileceği hukuki yolları doğru bilmesi de ciddi önem arz etmektedir. Tahliye davası sürecinde, usul işlemlerinin doğru biçimde ve kanunda öngörülen sürelere uygun şekilde yapılması gerekmektedir. Bu noktada, alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışmak yararlı olacaktır.