Ev Sahibi Hakları

Ev sahibi hakları, kiracıya karşı kullanılabilen ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş haklardır.

Kiracılara Karşı Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Kiracılara karşı ev sahibi hakları; kiracının tahliyesini talep etme hakkı, zam hakkı, depozito hakkı, evin özenle kullanılmasını talep etme hakkı gibi hususlardır.

Ev sahibi hakları olarak düzenlenen temel örnekler, aşağıda listelenmiştir.

• Şartları varsa kiracı tahliyesini talep etme hakkı,
• Kira bedeline zam yapma hakkı,
• Depozito alma hakkı,
• Evin özenle kullanılmasını isteme ve buna aykırılık halinde tahliye davası açma hakkı,
• Kiracı evden erken çıkarsa tazminat isteme hakkı,
• Ev başkasına satılacaksa veya kiralanacaksa evin gösterilmesini talep etme hakkı,
• Kiracı evden bulunuyorken evi satma hakkı,
• Kiracı evi hasarlı şekilde teslim ederse zararın tazminini isteme hakkı bulunmaktadır.

Fakat ev sahibi hakları, listede belirtilenlerden ibaret değildir. Kira sözleşmesi ve TBK kapsamında, somut olayın şartlarına göre birçok hak daha gündeme gelecektir.

Şartları Varsa Kiracının Tahliyesini Talep Etme Hakkı

Ev sahibi haklarının en önemlisi, şartları varsa kiracının tahliyesini talep etme hakkıdır. Kanun’da düzenlenen veya kira sözleşmesinden kaynaklanan bir tahliye nedeninin varlığı halinde, ev sahibi tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir.

Aşağıda, farklı başlıklar halinde kiracı tahliyesine imkan tanıyan durumlar örnek verilmiş ve izah edilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesini İsteme Hakkı

10 yıllık kiracının tahliyesi, TBK kapsamında düzenlenen ev sahibi haklarındandır. Fakat 10 yılın hesabında, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklılıklar ortaya çıkar.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunun üzerine 10 yıl geçmelidir. Bunu takip eden uzama yıllarında, kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtiği zaman, her 6 aylık kira döneminden geriye doğru 3 ay içinde kiracıya bildirim yapılmalıdır. 

10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin birçok detay daha mevcuttur. Konu ile alakalı ayrıntılı bilgi sahibi olmak için “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızı okuyabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliyeyi İsteme Hakkı

Ev sahibi hakları içinde, tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesini talep etme hakkı ifade edilebilir. Konunun hukuki dayanağını oluşturan TBK 352 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Burada 1 aylık süreye de dikkat edilmelidir. Aksi takdirde, kiracı tahliyesi sağlanamaz. Ayrıca, davaya konu taahhütname yazılı olmalı, mutlaka kiracının veya temsilcisinin imzasının bulunması ve tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekir. Bunların yanında, ev kiracıya teslim edildikten sonra taahhütname imzalanmış olmalıdır.

Belirtilen şartlardan birinin yokluğu halinde, kiracı tahliyesi sağlanamaz. Konu ile alakalı ayrıntılı bilgi, “tahliye taahhütnamesi ile tahliye” yazımızda bulunmaktadır.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtar Çekip Tahliye Davası Açma Hakkı

Kirayı ödemeyen kiracının tahliye edilmesi de ev sahibi haklarındandır. Buna göre, kiracıya gönderilecek ihtarname ile kirayı ödemesi için en az 30 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiracıya tahliye davası açılabilir. Bunun yerine, ödenmeyen kira bedeli için doğrudan tahliye talepli icra takibi yoluna da başvurulabilir.

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi sürecine ve gönderilecek ihtarnameye ilişkin dikkat edilmesi gereken hususlara, “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımızdan erişebilirsiniz.

Kiracıya İki Haklı İhtar Çekilmesi Nedeniyle Tahliyeyi İsteme Hakkı

Kirasını vaktinde ödemeyen kiracı, ihtarname ile verilen sürede kira bedelini ödemiş olabilir. Bu durumun aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedelleri için yaşanması halinde, kiracıya tahliye davası açılabilir. Bunun için kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

İki haklı ihtar ile tahliye her ne kadar ev sahibi hakları içerisinde bulunsa da gerekli şartlar sağlanamazsa kiracı tahliye edilemez. Burada, özellikle ihtarların yazılı ve haklı nitelikte olması gerekir. Konu ile alakalı ayrıntılı bilgiye erişmek için “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” yazımızı okuyabilirsiniz. 

Kiracı ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı Bölgede Konutunun Olması Durumunda Tahliyeyi İsteme Hakkı

Kiraya veren, kiracısının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olduğunu öğrenirse kiracıya tahliye davası açabilir. Fakat bunun için belirli şartlar öngörülmüştür. Söz konusu şartlar, aşağıda liste halinde sıralanmıştır.

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu olmalıdır.
• Kiraya veren taraf, kira sözleşmesi yapılırken konutun varlığını bilmiyor olmalıdır.
• Kira sözleşmesinde öngörülen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Yukarıdaki şartların varlığı halinde kiracı tahliyesinin sağlanması, ev sahibi hakları içerisinde yer almaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşleri için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç doğarsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Böyle bir ihtiyaç durumu halinde; kiracı tahliyesi için dava açılması, ev sahibi haklarındandır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise tahliye davası sürenin sonunda açılmalıdır. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilebilir. Bu ihtarname ile kiracıya tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarih geldikten sonraki 1 ay içerisinde de tahliye davası açılmalıdır.

İleri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması kriterleri Yargıtay kararlarına göre şekillenmektedir. Bu noktada, Yargıtayın ihtiyaç hali olarak kabul ettiği durumların yer aldığı ve tahliye sürecinin izah edildiği “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımıza göz atmanızda yarar vardır.

Tadilat Nedeniyle Tahliyeyi İsteme Hakkı

Ev sahibi, kiracının kaldığı taşınmaz üzerinde esaslı bir değişiklik, onarım veya tadilat yapma ihtiyacı duyuyor olabilir. Bu durumda, tadilat sürecinde kiracı tarafından evin kullanılması imkansız hale gelecekse kiracı tahliyesi için dava açabilir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sona ermesiyle birlikte dava açma imkanı doğar. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemidir. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye için tarih verilmelidir. Bu tarih geldikten sonra, 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracının bu çerçevede tahliye edilebilmesi için tadilatın esaslı nitelikte olması gerekir. Bunu mahkeme değerlendirecektir. Esaslı değişikliklere örnek olarak taşınmaza sonradan asansör eklenmesi, kalorifer sistemi kurulması, konutun depoya dönüştürülmesi halleri sayılabilir. Daha fazla örneğe ve konuyla ilgili ayrıntılı bilgiye, “tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi” yazımızdan erişebilirsiniz.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyeyi İsteme Hakkı

Taşınmazı sonradan edinen yeni ev sahibinin kiracısını tahliye imkanı, ev sahibi hakları arasında yer almaktadır. Yeni ev sahibinin veya Kanun’da sayılan yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olması durumunda, tahliye davası açılabilir.

Fakat tahliye için belirli süre şartları öngörülmüştür. Buna göre, yeni ev sahibi taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Evi edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracıya tahliye davası açma imkanı doğacaktır.

Yeni ev sahibi, sözleşme süresinin bitimini bekleyerek sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak da bu hakkını kullanma imkanına sahiptir. Görüldüğü üzere, ihtimallere göre süreler ve dikkat edilmesi gereken hususlar değişmektedir. Bu noktada; tüm tahliye nedenleri için öngörülen süreler ve usul işlemleri bakımından hata yapmamak adına, uzman gayrimenkul avukatından destek almakta yarar vardır.

Konu ile alakalı ayrıntılı bilgi sahibi ve Yargıtay kararlarına yansıyan ihtiyaç örnekleri, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesini İsteme Hakkı

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesinin istenmesi, ev sahibi hakları arasında yer almaktadır. Böyle bir durum mevcutsa ev sahibi kiracıya ihtar çekmeli ve rahatsızlık halinin giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir.

Kiracı, kendisine verilen sürede durumu düzeltmediği takdirde ev sahibi tahliye davası açabilir. Dava sürecine ilişkin detaylar ve Yargıtay tarafından komşulara rahatsızlık hali olarak kabul edilen örnekler, “komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Durumunda Tahliyesini İsteme Hakkı

Eve zarar veren kiracının tahliyesinin istenmesi, temel ev sahibi haklarındandır. Fakat öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderilmeli ve zararın giderilmesi için en az 30 gün verilmelidir. Verilen süre içerisinde zarar giderilmediği takdirde, kiracıya tahliye davası açılabilir. Zararın tazmini için de ayrıca tazminat davası açılabilir.

Kiracı evden çıktıktan sonra zararın fark edilmesi durumunda ev sahibinin sahip olduğu haklara, yazının devamında değinilmiştir. Kiracının gerek evdeyken eve zarar vermesi gerekse evden çıktıktan sonra zararın fark edilmesi durumunda gündeme gelen ev sahibi hakları, “kiracının eve zarar vermesi” yazımızda izah edilmiştir.

Diğer Durumlar Nedeniyle Kiracı Tahliyesini İsteme Hakkı

Ev sahibi hakları içinde kiracı tahliyesini isteme hakkını doğuran nedenler, yalnızca yazıda değinilenlerden ibaret değildir. Farklı birçok durum daha kiracı tahliyesine neden olabilir. Bu noktada, TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenlerinin ele alındığı “kiracıyı evden çıkarma” yazımıza göz atmanızda yarar vardır.

Ev Sahibinin Zam Hakkı

Ev sahibi hakları arasında, yenileme dönemlerinde kiraya zam yapma hakkı bulunmaktadır. Taraflar, zam oranını sözleşmede kendi aralarında belirleyebilirler. Fakat kira artış oranı, yenileme ayı için açıklanmış olan TÜFE oranından fazla olamayacaktır. Ayrıca, 01.07.2024 tarihine kadar yenilecek olan konut kiralarında en fazla %25 zam yapılabilir.

İçinde bulunduğumuz ayın TÜFE oranına, %25 düzenlemesiyle ilgili detaylara ve bilinmesi gereken diğer noktalara; “2023 kira artış oranı” yazımızdan erişebilirsiniz.

Kiracı zammı kabul etmezse ev sahibi kiracıya eksik ödediği kira bedeli için ihtar çekerek en az 30 gün süre vermeli ve bu süre zarfında kira bedeli ödenmezse tahliye davası açmalıdır. Ev sahibi, dilerse kiracının kirayı eksik ödemesiyle birlikte tahliye talepli icra takibi başlatma yolunu da tercih edebilir.

Kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa ve mevcut kira bedeli emsallerine nazaran düşük kalmışsa kira tespit davası yoluyla mahkeme tarafından yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Bu durumda hakim, sözleşmedeki artış oranlarıyla veya TÜFE ya da %25 sınırıyla bağlı olmadan yeni kira bedelini belirler. Konu hakkında ayrıntılı bilgi sahibi olabilmek için “kira artışı için tespit davası” yazımızı okuyabilirsiniz. 

Ev Sahibinin Depozito Hakkı

Ev sahibinin kira sözleşmesi yapılırken depozito isteme hakkı bulunmaktadır. Depozito alınmasındaki amaç, olası maddi zararların telafisi amacıyla kiraya vereni güvence altına almaktır. Fakat hor kullanma dışında, olağan eskimeler nedeniyle depozitodan kesinti yapılamayacağı da bilinmelidir. 

Depozito bedeli olarak en fazla 3 aylık kira bedeli alınabilir. Eve zarar verilmesi durumunda, bu miktar üzerinden zarar tazmin edilecektir. Dolayısıyla, depozito isteme hakkının da ev sahibi hakları arasında olduğu belirtilmelidir.

Ev Sahibinin Eve Özenle Bakılmasını İsteme Hakkı

Ev sahibinin eve özenle bakılmasını isteme hakkı, kiracının kendi malına göstereceği özenin aynısını ev sahibinin malına da göstermesi anlamına gelir. Ev sahibinin bunu kiracıdan bekleme hakkı vardır.

Öncelikle, kira sözleşmesi yapılırken taşınmazın hangi amaçla kiralandığı hususuna dikkat edilmelidir. Örneğin, kira sözleşmesine konu taşınmaz eğer konut olarak kiralanmışsa buranın eşya deposu olarak kullanımı mümkün değildir. (Yargıtay 6. HD. , 13.03.2001, E. 2001/1828, K.2001/2027)

Bu çerçevede, kiracının eve özenle bakması kapsamında olan çeşitli durumlar aşağıda listelenmiştir.

• Basit tamiratlarının yapılması, 
• Başka kimselerin saldırılarına veya hırsızlıklarına karşı tedbir alınması, 
• Temizlik ve bakım işlerinin yapılması, 
• Kiracının sorumluluğunda olmayan problemleri, gecikmeden kiraya verene bildirilmesi,
• Kira sözleşmesinde aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerinin ödenmesi,
• Alışılmış kullanımlar dışında, evin değerini düşürecek veya eve zarar verecek değişiklikler yapılmaması,
• Kira süresi sona erdikten sonrada evi etkileyecek değişiklikler yapılmaması gibi durumlardır.

Evi özenle kullanma yükümlülüğünün kapsamı, sayılan hususlardan daha fazlasını içermektedir. Bu tür bir durumda, ev sahibi kiracıya ihtar çekmeli ve söz konusu aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Verilen sürede durum düzeltilmediği takdirde tahliye davası açılabilir. Konuyla ilgili bir ihtarname örneği, “kiracıya ihtarname örneği” yazımızda yer almaktadır.

Ev Sahibinin Kiracı Erken Çıkarsa Zararı Talep Etme Hakkı

Kiracı, sözleşme süresine veya kanunen belirlenen fesih sürelerine uymaksızın taşınmazdan çıkabilmektedir. Bu durumda, kiralanan yerin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre geçene kadar kiracının borçları devam edecektir. Bu süre zarfında ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi yoluna başvurulabilir.

Somut duruma göre değişebilmekle birlikte, Yargıtay’ın kanaatine göre makul süre 3 ay civarıdır. (Yargıtay 3. HD., E. 2018/3415 K. 2019/8030 T. 16.10.2019)

Fakat eğer kiracı, ödeme gücüne sahip olan ve ev sahibinin de kabul edebileceği bir başkasını kiracı olması için bulursa kira borcundan kurtulmuş olur. Böylelikle, kira ilişkisi yeni kiracıyla sürdürülür.

Ev Sahibinin Başkasına Satacağı Evin Gösterilmesini Talep Etme Hakkı

Ev sahibinin başkasına satacağı veya kiralayacağı evin gösterilmesini talep etme hakkı, ev sahibi hakları arasında bulunmaktadır. Buna göre, ev sahibi kiracıdan uygun saatlerde evin gezilmesine müsaade etmesini isteyebilir. Fakat bu talebin makul süreler ve saatler için ileri sürülmesi gerekir.

Eğer ev sahibi ve kiracı bu konuda anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimden durumu çözmesini isteyebilirler. Böylelikle, mahkeme tarafından ev için ziyaret sıklığı ve saatleri belirlenecektir. Konuyla ilgili ayrıntılar, “kiracının evi gösterme zorunluluğu” yazımızda bulunmaktadır.

Ev Sahibinin Kiracı Varken Evi Satma Hakkı

Ev sahibi hakları kapsamında gündeme gelen imkanlardan biri de içinde kiracı bulunan evi satma hakkıdır. Böyle bir imkana sahip olan ev sahibinin kiracıdan herhangi bir izin veya onay alması gerekmez. Yeni ev sahibi, kira ilişkisinde önceki ev sahibinin yerini alacaktır.

Dolayısıyla, ev sahibi dilediği zaman içinde kiracı bulunan evini bir başkasına satabilir.

Ev Sahibinin Kiracı Evi Hasarlı Teslim Ederse Tazminat İsteme Hakkı

Kiracı evi hasarlı teslim ettiğinde tazminat isteyebilme imkanı, ev sahibi haklarındandır. Zira kiracı, evi ilk aldığı durumdaki haliyle teslim etmekle mükelleftir. Ancak olağan kullanımdan doğan eskimeler veya bozulmalardan sorumlu olmayacaktır. 

Kiracı evi hasarlı şekilde teslim etmişse ev sahibinin ilk etapta kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak durumu iletmesi gerekir. Bu işlem, özellikle sonraki dava sürecinde ispat bakımından önem arz eder. Ev sahibi, depozitoyu kiracıya vermeyerek ilgili masraflarda bulunma imkanına sahiptir. Buna rağmen zarar giderilemiyorsa ve kiracı da gereğini yapmıyorsa tazminat davası açılmalıdır.

Sonuç

Ev sahibi hakları olarak TBK kapsamında düzenlenen ve kira sözleşmesi kapsamında düzenlenebilecek birçok husus mevcuttur. Kiracının bu haklara riayet etmesi gerekir. Fakat ev sahibinin de hangi durum ne gibi haklara sahip olduğunu bilmesi gerekir. Aksi takdirde, bunları ileri sürerek ilgili haklardan faydalanamayacaktır. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.