Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi; kiralanan mülk üzerinde tadilat, yeniden inşa ve imar gibi işlemlerin yapılması nedeniyle evin kiracı tarafından tahliye edilmesini gerektiren durumu ifade eder.

Yeniden İnşa ve İmar (Tadilat) Nedeniyle Kiracının Tahliyesinin Kanuni Düzenlemesi

Yeniden inşa ve imar (tadilat) nedeniyle kiracı tahliyesinin kanuni düzenlemesi, TBK m.350/2 hükmünde yer alır. İlgili hükümde; yeniden inşa veya esaslı onarım, genişletme ve değiştirme hususları düzenlenmiştir.

Konu, TBK m.350/2 hükmünde şu şekilde ele alınmıştır:

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise…açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yeniden inşadan kastedilen, taşınmazın yıkılıp yerine tekrardan bir taşınmaz yapılmasıdır. Esaslı onarım, genişletme ve değiştirme kavramlarından kasıt ise taşınmazın kullanımına yönelik olarak yapılan esaslı birtakım işlemlerdir.

Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Şartları

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliyenin şartları; tahliye talebine konu tadilatın esaslı ve gerekli olması, bu onarım ya da değişiklik sebebiyle taşınmazın kullanımının imkansız hale gelmesi ve ilgili projenin mahkemeye sunulmuş olmasıdır.

Belirtilen şartlar sağlandığı takdirde, TBK m.350/2’de belirtilen sürelere uyarak tahliye davası açılabilecek ve bu kapsamda kiracının tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sağlanabilecektir. Şartlara ilişkin detaylar, Yargıtay karar örnekleriyle birlikte yazının devamında belirtilmiştir.

Eğer bu şartlar mümkün değilse diğer tahliye nedenlerini öğrenmek için “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza bakabilirsiniz.

Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi ya da Değiştirilmesinin Gerekli Olması

Ev sahibinin yeniden inşa veya tadilat nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK m.350/2’de aranan ilk şart; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi hallerinden birisinin gerekli olmasıdır.

Kiralananın yeniden inşa edilmesi, taşınmazın yapısal anlamda yıkılıp yerine yenisinin yapılmasını ifade eder. Bu durumda, kiracının evde oturması imkansızlaşmakta ve ilgili taşınmaz yeniden inşa edilmektedir. Kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi işlemler ise genelde mevcut taşınmazdan daha fazla fayda sağlamak amacıyla yapılır.

• Kiralananın esaslı nitelikte onarımı; taşınmazda bulunan eksikliklerin tamamlanması, kusurların giderilmesi veya elverişsizliğe sebep olan noktaların daha kullanışlı hale getirilmesi faaliyetidir.
• Kiralananın esaslı nitelikte genişletilmesi; esasında taşınmazın kullanımında alınan faydanın artırılması işlemidir. Eve yeni bir oda eklenmesi, bölüm eklenmesi vb. hususlar; kiralananın genişletilmesine birer örnektir. 
• Kiralananın esaslı nitelikte değiştirilmesi; taşınmaz içerisinde kiraya verilen bölümün, ilk anda tahsis edilen amacından başka bir amaca hizmet edecek şekilde dönüştürülmesidir.

Tüm bu hallerde görüldüğü üzere, kiralanan üzerinde yapılacak ve kiracının tahliyesine sebep olacak işlemler esaslı ve gerekli olmalıdır. Buna ilişkin değerlendirme, mahkeme tarafından her olay için ayrıca yapılacaktır. Dolayısıyla, tadilatın esaslı ve gerekli olduğunun doğru hukuki zeminde ileri sürülmesi gerekir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta yarar vardır.

Aşağıda, Yargıtay’ın esaslı nitelikte kabul ettiği bazı haller örnek olarak verilmiştir.

• Isınma amacıyla taşınmazın kalorifer donanımıyla donatılması. (Yargıtay 6. H.D. 16.01.1989 T. 17037 E./79 K.)
• Halihazırda iş hanı olarak kullanılan taşınmazın sonradan otel olarak kullanılmak üzere tadilatı.  (Y. HGK 10.10.1973 T. 26 E./779 K.)
• Taşınmazın kullanım verimini artırmak için taşınmaza sonradan asansör veya banyo konulması. (Yargıtay 6. H.D. 16.12.1971 T. 5562 E./5235 K.)

Yargıtay’ın esaslı nitelikte kabul etmediği bazı haller, aşağıda sıralanmıştır.

• Taşınmazın zemin katında bulunan üç dükkanın, iç bölme duvarları ile tadilata konu olarak dört dükkan ve bir adet depo şeklinde düzenlenmesi halinde; Yargıtay bunu basit değişiklik olarak görmüştür. (Yargıtay 25.01.2005 T. 2004/10136 E. ve 2005/187 K.)
• Taşınmazın iç bölümlerinde değişiklik yapılması. (Yargıtay 6 HD. 28.01.2002 T. 2001/9987 E. ve 2002/362 K)
• Taşınmazın deprem riskine karşılık daha dayanıklı olması amacıyla tek taraflı kalıp çıkarılarak hazır beton dökülmesi. (Yargıtay 6 HD. 13.10.2008 T. 9218 E./10728 K.) 

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin mümkün olup olmadığı konusunda, Yargıtay kararları mahkemelere yol göstermektedir. Ayrıca yargılama sürecinde, konuya hakim bilirkişiler de rol oynayacaktır. Bu bağlamda; bilirkişilerce yapılan inceleme ve mahkemenin takdiri neticesinde, tadilatın ya da değişikliğin esaslı nitelikte olup olmadığı belirlenecektir.

Yeniden İnşa veya Tadilat Sırasında Evin Kullanımının İmkansız Olması

Kiracının tadilat nedeniyle tahliye edilebilmesi için aranan ikinci şart, yeniden inşa veya tadilattan ötürü evin kullanımının imkansız hale gelmesidir. Yeniden inşa halinde taşınmaz yıkılıp yerine yenisi yapılacağından, bu halde evin kullanımı zaten imkansız olacaktır. Ancak tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi isteminde; tadilatın esaslı nitelikte olmasının yanında, evin kiracı tarafından kullanılmasının olanaksız olması şartı da aranır. 

Kiracı, yapılan tadilata rağmen taşınmazda oturabilecek durumda ise zaten tahliyeye sebep olabilecek bir durumun bulunmadığı açıktır. Uygulamada genellikle bu tür basit onarımlar, kiracı evde oturuyorken yapılmakta veya kiracı belirli bir süre tadilattan kaynaklanan rahatsızlığa katlanmaktadır. Bu noktada Yargıtay, evin kullanımının imkansız hale gelip gelmediğini her somut duruma göre ayrıca incelemektedir. (Yargıtay 6. HD. 23.01.1990)

Yeniden İnşa ve Tadilata İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulmuş Olması

Kiracının yeniden inşa ve tadilata dayanarak evden tahliye edilebilmesi için aranan son şart, imardan onaylı projenin mahkemeye sunulmasıdır. Buna göre, projenin veya imar planlarının mevcut ve uygulanabilir nitelikte olması gerekir. Bu şartlar sağlandığı takdirde, yetkili makamlarca verilen projeye ilişkin belgeler mahkemeye sunulmalıdır.

Ev sahibi iddiasını ispatlamak için; yapılan onarım, genişletme veya değişikliğin projesini dava açarken ya da dava sırasında mahkemeye sunmalıdır. Yargıtay’a göre, projenin ön hazırlığı sayılan tasdikli avan projenin sunulması da yeterlidir. (Yargıtay 6. HD. 10.06.2010 T. 3582 E./77073 K) Bu doğrultuda, tasdikli proje veya yapı ruhsatının ibrazı da yeterli olabilmektedir. (Yargıtay 6.H.D., T:10.09.2014, 2014/7712E., 2014/9555K.)

Buradaki amaç, ev sahibinin basit onarımlar sebebiyle veya evin yıkılacağı bahanesiyle kiracıyı tahliye etmesini engellemektir. Bunun yanında, ev sahibi için gerçek ve esaslı bir durumun ortaya çıkması halinde kiracının tahliyesini sağlamaktır.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Tadilat nedeniyle tahliye davası açma süreleri, TBK m.350/2’de belirlenmiştir. İlgili hükme göre dava açma süresi, belirli süreli sözleşmeler ve belirsiz süreli sözleşmeler için ikili bir ayrıma tabi tutularak düzenlenmiştir. Tahliye davası açma süreleri, aşağıda her iki ihtimalin değerlendirildiği tabloda ele alınmıştır.

Kiracıya ihtarname gönderilecek olması durumunda, ihtarnamenin doğru şekilde doldurulması ve usulüne uygun biçimde gönderilmesi gerekir. Aksi takdirde, tahliye talebinden netice alınamayacaktır. Bu noktada, “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda ihtarname örneğine ve dikkat edilmesi gereken hususlara yer verilmiştir.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için aranan şartlar eksik olduğu takdirde farklı tahliye nedenleri de gündeme gelebilir. Kiracının kira bedelini ödemiyor veya geç ödüyor oluşu, tahliye taahhüdü bulunması, 10 uzama yılının dolması, eve ihtiyaç duyulması gibi çeşitli nedenlerle de kiracı tahliyesi mümkündür. Tüm bu imkanlar, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır.

7445 sayılı Kanun ile birlikte, tahliye devaları için arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. Bu nedenle, tadilat nedeniyle tahliyenin sağlanabilmesi için öncelikle arabuluculuk süreci işletilmelidir. Fakat hem arabuluculuk hem de dava aşamasının dikkatle yürütülmesi gerekir. Bu noktada, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta fayda vardır.

Tahliyeden Sonra Evin Yeniden Kiraya Verilmesi

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinden sonra evin kiraya verilmesi durumuyla karşılaşılabilmektedir. Bu durum, TBK 355 hükmü kapsamında kısıtlanmıştır. İlgili düzenlemeye göre; tadilat nedeniyle tahliye edilen ev, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Ev sahibinin bu hükmü çiğnemesi halinde; eski kiracıya son kira yılında ödenmiş 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekecektir.

Tahliyeden sonra evin yeniden kiraya verilmesi, iki durumda söz konusu olabilir. İlk ihtimal, tahliyeden sonra henüz herhangi bir tadilat işlemine başlanmamış olmasıdır. Bu durumda, 3 yıl boyunca ev sahibinin evi eski kiracıdan başkasına kiraya vermesi mümkün değildir. Aksi takdirde, yukarıda belirtilen tazminat bedelini ödemesi gerekir.

İkinci ihtimal ise tahliye sonrasında evin tadilat veya yeniden inşaya uğramış olmasıdır. Bu durumda, yeni kira bedeli üzerinden evi kiralamak bakımından eski kiracının öncelik hakkı vardır. Ev sahibi; kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve kiracı 1 ay içerisinde evi kiralama hakkını kullanmalıdır.

Kiracı kendisine yapılan teklifi kabul etmezse artık ev başkasına kiralanabilir. Fakat bu prosedür izlenmeden evin doğrudan başkasına kiralanması, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmedikçe mümkün olmayacaktır. Aksi takdirde, yukarıda belirtilen tazminat yaptırımı söz konusu olur.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi ortalama 6-12 ay arasında sürmektedir.

Ancak bu süreler; mahkemelerin iş yoğunluğuna, sürecin sağlıklı şekilde takip edilip edilmemesine, yargılama sürecinin adli tatile denk gelip gelmemesine ve çeşitli diğer unsurlara bağlı olarak değişebilmektedir. Dolayısıyla; özellikle usul işlemleri üzerinde hassasiyetle durulması, dava süresini uzatmamak bakımından önem arz etmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu dava türü için yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın yetkili ve görevli mahkemede açılmış olması son derece önemlidir. Bunun ihlali halinde, ciddi zaman kayıpları gündeme gelebilir.

Sonuç

Uygulamada bilinenin aksine tahliye davalarından netice alınması, dava şartları sağlansa bile hukuki bilgi ve deneyim gerektirmektedir. Özellikle usule ilişkin işlemlerin zamanında ya da gereği gibi yerine getirilmemiş olması durumunda, hak kayıpları veya maddi kazanç kayıpları meydana gelmekte ve tahliye süreci sekteye uğramaktadır. Dolayısıyla; sürecin doğru şekilde yürütülmesi ve sağlıklı bir yol haritasının benimsenmesi için, uzman gayrimenkul avukatına danışmanız faydalı olacaktır.