Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Aidat ödemeyen kiracı hakkında, ev sahibi ödenmemiş aidatların tahsili için icra takibi başlatabileceği gibi şartların oluşması halinde kiracının tahliyesi için dava da açabilir.

Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Aidat ödemeyen kiracının tahliyesi, Kanun’un aradığı koşulların gerçekleştirilmesi halinde mümkündür. Bunun için, ev sahibinin aidatı ödemeyen kiracıya bir ihtarname göndermesi ve söz konusu bedelin ödenmesi için kendisine en az 30 gün süre vermesi gerekir. Bu süre zarfında ilgili bedel ödenmediği takdirde, ev sahibinin sözleşmeyi feshederek tahliye davası açma ve kiracıyı evden çıkarma imkanı doğacaktır.

Yargıtay; konuya ilişkin bir kararında, aidat ödeme borcunun yerine getirilmemesinin de tahliyeye neden olacağına hükmetmiştir. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/13989 K. 2018/2523 T. 05.03.2018)

Bu noktada, konuyu düzenleyen TBK 315/1 hükmüne de yer vermekte fayda vardır.

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Kiracının ödemesi gereken aidat bedeli, Kanun metninde geçen yan gider kapsamında ele alınmaktadır. Kiracıya verilecek sürenin en az 30 gün olması gerektiği de hükmün ikinci fıkrasında belirtilmiştir. Bu noktada, aidatı ödememiş olan kiracıya vakit kaybetmeden ihtarname çekilmesi gerekir. Aksi takdirde, tahliye sürecinin de uzaması söz konusu olacaktır.

Ev sahibinin aidatı ödemeyen kiracıya karşı açacağı tahliye davasında hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğuna da değinmekte fayda vardır. Bu davanın açılacağı mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Aidatın ödenmemesi nedeniyle açılacak olan tahliye davaları, genellikle 6-12 ay arası sürer. 

7445 sayılı Kanun ile birlikte, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirildiği de unutulmamalıdır. Bu noktada; dava ve arabuluculuk aşamalarının doğru yönetilmesi ve kiracının mümkün olan en kısa sürede evden çıkartılabilmesi için, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışılması yerinde olacaktır.

Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi

Aidat ödemeyen kiracıya karşı, ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollardan biri de icra takibi başlatmaktır. Bunun için, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleri yetkilidir. İcra takibinin başlatılmasının ardından, kiracıya ödeme emri gönderilecektir. Bu durumda kiracı, 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir veya bedeli ödeyebilir. Eğer bu iki durum da gerçekleşmezse icra takibi kesinleşecek ve haciz süreci başlayacaktır.

Kiracının 7 günlük süre içerisinde ödeme emrine itirazda bulunması durumunda, icra takibi duracaktır. Takibin devam edebilmesi için, ev sahibinin iki seçeneği bulunmaktadır. Ev sahibi dilerse 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir.

İsterse bunun yerine, 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açma yolunu da tercih edebilir. Kiracının itirazının ortadan kaldırılması ve takibin devam edebilmesi için, bu iki yoldan biri işletilmeli ve kiracı aleyhine netice alınmalıdır. Sonrasında haciz süreci başlayacaktır.

Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi mi Öder?

Kiracı aidat bedelini ödemeyecek olursa ilgili tutarı site veya apartman yönetimine ev sahibi ödemelidir. Fakat ev sahibi, ödediği aidat bedelini sonradan kiracıdan talep etme hakkına sahip olacaktır. Dolayısıyla, ev sahibinin kiracı yerine ödediği aidat bedelini geri alma imkanı bulunmaktadır.

DİKKAT: Yargıtay bu konuya ilişkin bir kararında; ev sahibinin aidatları talep ederek dava açabilmesi için, öncelikle aidatları apartman yönetimine ödemesi gerektiğini belirtmiştir. Aidatlar ödemeden açılan davayı kabul etmemiştir. (6. H.D., 2009/10087 E., 2010/429 K., 25.01.2010 T. Kararı)

Aidat Ödemeyen Kiracıya Apartman veya Site Yönetimi Ne Yapabilir?

Kiracı aidat bedelini ödemiyorsa bu durumda apartman veya site yönetiminin kiracı ve ev sahibine karşı icra takibi başlatması veya dava açması mümkündür. Konuya ilişkin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’ye göre; kiracı ve ev sahibi birlikte yan giderlerden sorumludur. Bu nedenle; apartman veya site yönetimi, ilgili hükme dayanarak aidat ödemeyen kiracı ve ev sahibi hakkında dava ve takip yollarına başvurabilir.

Dava veya takip süreci neticesinde aidat borcu ev sahibinden tahsil edilecek olursa yukarıda belirtildiği üzere, ev sahibinin bu bedeli ödedikten sonra dava yoluyla kiracıdan talep etme hakkı vardır.

Kiracının tahliyesine imkan tanıyan farklı durumların mevcut olması halinde, bunlara ilişkin sürecin de işletilebileceği unutulmamalıdır. Örneğin kişi aynı zamanda kira bedelini de ödemiyor olabilir, ev sahibi eve ihtiyaç duyuyor olabilir, kiracı evi hor kullanıyor olabilir. Bunlar gibi tüm tahliye nedenlerinin yer aldığı “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atarak konuya dair ayrıntılı bilgiye erişebilirsiniz.

Aidat Ödemeden Kaçan Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Kiracının aidatı ödemeden kaçması halinde, ev sahibi icra takibi başlatabilir. İcra takibi yoluyla, aidat borcu kiracıdan tahsil edilebilecektir. Burada kiracı aidat ödemeden kaçtığı için, apartman veya site yönetimi karşısında ev sahibi aidat bedelini ödemek durumunda kalabilir. Fakat ev sahibinin, ödediği bu bedeli sonradan kiracıdan dava yoluyla tahsil etme imkanı mevcuttur.

Aidat Ödemeyen Kiracı İhtarname Örneği

İhtarname konusunda dikkat edilmesi gereken pek çok husus daha mevcuttur. İhtarnamenin içeriği mutlaka açık ve anlaşılır olmalı, kiracıya verilen süre net biçimde belirtilmeli, verilen sürede bedel ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı gibi hususlara yer verilmelidir. İhtarnamenin nasıl hazırlanması gerektiği, bir ihtarname örneği üzerinden “kiracıya ihtarname örneği” yazımızda izah edilmiştir.

DİKKAT: Kiracıya ihtarnamenin noter kanalıyla çekilmesinde ve tebliğ şerhi alınmasında büyük fayda vardır. Özellikle dava sürecinde ispat kolaylığı sağlaması ve süreci hızlandırması bakımından, noter tercih edilmelidir.

Sonuç

Aidat ödemeyen kiracı hakkında başvurulabilecek hukuki imkanlar, içerisinde birçok teknik ve usuli işlem barındırmaktadır. Özellikle dava ve icra takibi süreçlerinde, herhangi bir hata veya ihmal sonucu borç tahsil edilemeyebilir. Bu sebeplerle, uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alarak hareket etmekte fayda bulunmaktadır.