Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması konusu, özellikle son dönemde ülkemizde gayrimenkul alarak yatırım, vatandaşlık başvurusu veya ikamet izni başvurusu yapmak isteyen yabancıların başvurduğu hukuki bir imkandır. Yabancılar kanunen belirlenen şartları gerçekleştirmek kaydıyla Türkiye’den gayrimenkul alabilirler. Ayrıca, uygulamada bilinenin aksine yabancı kişinin Türkiye’den gayrimenkul alabilmesi için ikamet iznine ihtiyacı bulunmamaktadır.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması Şartları Nelerdir?

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması şartları; yasal sınırlamalara uyulması, yabancı kişilerin edindikleri taşınmazların toplam alanının, ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçmemesi ve son olarak gayrimenkulün askeri güvenlik bölgesi sınırları dahilinde olmamasıdır.

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işleminden önce, satış işleminin güvenliği açısından yapılması önerilen bazı uygulamalar bulunmaktadır. Söz konusu uygulamalar aşağıda liste halinde verilmiştir. 

• Yabancı kişinin satın almak istediği taşınmazın ipotek veya haciz gibi satışa engel herhangi bir durumunun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Bu bilgi satım işlemi için başvurulabilecek; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden veya ilgili Noterlikten edinilebilecektir.
• Yabancı kişinin satın almak istediği taşınmazın askeri güvenlik bölgesi sınırlarında bulunması durumu satışa engel olacağından, bu durumun da yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden veya ilgili Noterlikten kontrol edilmesi gerekmektedir.

DİKKAT: Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması şartları arasında, uygulamada bilinenin aksine ikamet izni alınmış olma şartı bulunmamaktadır. Yabancı kişi, ikamet izni almadan, kanuni sınırlamalara uyulması halinde taşınmaz alabilecektir. Söz konusu yabancıların Türkiye’den gayrimenkul almasındaki kanuni sınırlar yazının devamında açıklanmıştır.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Almasındaki Kanuni Sınırlar

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul almasındaki kanuni sınırlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda belirtilmiştir. İlgili kanuna göre, yabancıların gayrimenkul almalarındaki kanuni sınırlar şunlardır: 

• 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/f.1 uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller bakımından, taşınmazı edinecek kişi yönünden sınırlamalar bulunmaktadır. İlgili hükme göre,  Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/f.2 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller bakımından, alan ve yüzölçümü konusunda sınırlamalar bulunmaktadır. İlgili hükme göre, yabancı kişilerin edineceği, taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/f.5 uyarınca gayrimenkulün bulunduğu konum açısından sınırlamalar getirilmiştir. İlgili hükme göre, yabancı kişinin edineceği gayrimenkulün askeri güvenlik bölgesi sınırlarında bulunmaması gerekmektedir. 
• Yabancının, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı gayrimenkulleri satın alması halinde, arazi üzerinde geliştireceği bir projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunması gerekmektedir.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Almasında Tapu/Noter İşlemleri

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul almasında tapu/noter işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Randevu Sistemi üzerinden veya Noterler Birliğinin “e-randevu/başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı yoluyla randevu alınması ile yapılmaktadır. 

DİKKAT: 28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmi Gazete’de, Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlanmıştır. Yapılan düzenleme ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda değişiklikler yapılmıştır. Bu düzenlemeler sonucunda artık taşınmaz satışı işlemlerinde noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyebilecek, yani taşınmaz satımı işlemlerini tamamlayabilecektir.

Tapu İşlemleri

Tapu işlemleri, taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, gerekli belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğüne giderek başvuru yapmasıyla başlayacaktır. Bu başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğünde sıra numarası alınarak yapılır. Bununla beraber, Türk vatandaşlığı bulunan veya yabancı kimlik numarası bulunan yabancılar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü e-randevu veya WEBTAPU hizmeti aracılığıyla da internet ortamında randevu alabilir. 

Bu kapsamda yapılacak başvuru işlemleri aşağıda kronolojik şekilde ve liste halinde verilmiştir.

• Alıcı ve satıcı taşınmaz konusunda anlaşır ve gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
• Memur tarafından gerekli incelemeler yapılır.
• Belgeler tam ise işlem başlatılacak, belgelerde eksiklik olduğu görülürse bu durumda ilgilisine SMS ile bilgilendirme yapılacaktır.
• Akabinde, harç ve döner sermaye ücret bilgisi SMS ile bildirilir.
• Ödeme yapıldıktan sonra sistem üzerinden gerekli bildirim tapu müdürlüğüne yapılır.
• Belirtilen işlem/işlemler tamamlanıp resmi senet düzenlenir ve ilgilisine imza için gelmesi gereken saat SMS ile bildirilir.
• Son olarak ise imzalar atılacak ve taşınmaza ait tapu seneti taşınmazın sahibi yabancı gerçek kişi/temsilcisine verilecektir.

Yeni düzenleme ile yukarıda taşınmaz satış işlemi yukarıda belirtilen usulde tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılabileceği gibi noterler aracılığıyla da yapılabilecektir. Bu kapsamda işlemlerin nasıl yapılacağı hususu aşağıda ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

Noter İşlemleri

Noterler aracılığıyla taşınmaz satımı, Noterler Birliğinin “e-randevu/başvuru” uygulaması aracılığıyla e-Devlet girişi üzerinden Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS)  ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) yoluyla yapılabilecektir.

İlk başvuru işleminin sonrasında noterlikçe, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirilecektir. Ancak, randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilir.

Bu kapsamda, noter aracılığıyla hak sahipliğinin belirlenmesi ve taşınmaz satım işlemi hususunda herhangi bir engelin bulunmadığı ortaya konulduğu takdirde, taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilecektir. Aksi halde, hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel başka bir durumun varlığı halinde işlem yapılmayacaktır.

Özellikle hak sahipliğinin belirlenmesi ve satış işlemi için gerekli olacak diğer resmi belgeler açısından, kurumlar arasındaki belge paylaşımı hususu da ayrıca düzenlenmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hak sahipliğinin belirlenmesi için temel kayıtlardan olan tapu kayıt örneği ve diğer sair belgeleri noterlerle paylaşacaktır. Satış işlemi için gerekli belgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tapu bilişim sistemi aracılığıyla paylaşılacaktır. 

Yukarıda belirtilen hususlar tamamlandıktan sonra, Noterlikçe yapılacak işlemler aşağıda belirtilen usul ve sıralama ile yapılacaktır:

• Satış sözleşmesi taraflar arasında imzalandığında, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alınacak ve sisteme satış sözleşmesi için veri girişi yapılacaktır. 
• Tapu müdürlüğünce, satışı yapılan taşınmazın tapu siciline tescil işlemi sağlanacaktır. 
• Taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi ve ilgili sair belgeler noterlikçe sisteme veri girişi şeklinde aktarılır ve fiziki olarak da arşivlenir. 
• Noterlikçe yapılacak olan satış sözleşmesi işlemi için noter ücreti, asgari 500,00.-TL azami ise 4.000,00.-TL aralığında olacaktır. Söz konusu ücret, taşınmazın değerine göre belirlenecektir. Ayrıca, belirtilen asgari ve azami ücret miktarının her yıl revize edileceği bilinmelidir. 
• Taraflara, sözleşme imzalandıktan sonra tescilin tamamlanmasını müteakip, noter tarafından tapu senedi verilir.
• Ayrıca belirtmek gerekir ki, noterlere verilen yetkilerden en önemlilerinden birisi de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini sistem üzerinden tapu siciline şerh verilebilecek olmasıdır. Ancak, noterlere tanınan bu yetki, taraflardan birisinin talep etmesi ve aynı zamanda gerekli harç ve giderlerin ödenmesi halinde kullanılabilecektir. 
• Taşınmaz satış sözleşmesinin noterliklerce düzenlenmesinden doğacak sorumluluk nedeniyle, ilgili satış sözleşmesinin düzenlenmesinden kaynaklanan bir zararın ortaya çıkması durumunda ilgili noterliklere açılacak davalarda yetkili mahkeme, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. 
• Yukarıda anılan tüm değişikliklerin, yukarıda belirtilen bilişim sisteminin kurulduğu haberinin Adalet Bakanlığı Resmi web sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlayacağı ifade edilmiştir. 

Yukarıda belirtilen usullerin tamamlanması için noterliklere taşınmaz satımı için gerekli belgelerin eksiksiz şekilde bulunması gerekmektedir. Söz konusu belgelere aşağıda belirtilen başlıkta ayrıntılı şekilde yer verilmiştir. 

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması İçin Gerekli Belgeler

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için gerekli belgeler; gayrimenkul tapusu, yabancı kişinin kimlik belgesi veya pasaportu, ilgili belediyeden alınan emlak rayiç belgesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi, gayrimenkul değerleme raporu, satıcının 1 adet alıcının ise 2 adet fotoğrafı ve gayrimenkul ekspertiz raporudur. 

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için gerekli belgelere ilişkin olarak bilinmesi gereken hususlar ise şunlardır:

• Alınacak gayrimenkul değerleme raporu, düzenlenme tarihinden itibaren 3 ay süre ile geçerli olacağından, satış işlemi gerçekleşmesine yakın tarihte raporun alınması gerekmektedir.  
• Satıma konu gayrimenkulün rayiç değerinin bulunduğu ekspertiz raporunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden kaydedilmesi gerekmektedir.
• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi olan yabancıların, ilgili emniyet müdürlüklerinden alınacak ikamet tezkereleri de gerekli belgeler arasına girmektedir.
• Yabancı kişi taşınmaz edinimi işlemini vekaletname ile yürütecekse, yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin aslı ve onaylı örneği de başvuruda gerekecektir.
• Satım sözleşmesinde taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde, işlemlerin yeminli tercümanla yapılması gerekmektedir.

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması, esasen 3 temel amaca hizmet etmektedir. Bunlar yatırım yapmak ve Türk vatandaşlığı veya ikamet izni başvurusunda bulunmaktır. Her bir amaç için usul hukuku alanına giren usuli iş ve eylemler değişkenlik gösterecektir. Bu anlamda, sürecin başından itibaren hem amaca uygun hareket edilmesi hem de usuli işlemlerin sağlıklı yapılması için alanında uzman yabancılar avukatına danışılması faydalı olacaktır.

Türkiye’den Gayrimenkul Almak İsteyen Yabancıların Dikkat Edeceği Hususlar

Türkiye’den gayrimenkul almak isteyen yabancıların dikkat etmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bu noktalarda hata yapılması yahut dikkatli olunmaması halinde ciddi maddi kayıplar söz konusu olmaktadır. Türkiye’den gayrimenkul almak isteyen yabancıların dikkat etmesi gerekenler şunlardır:

• Gayrimenkul satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, satım sözleşmesinin resmi şekle tabi olduğunun bilinmesidir. Bu anlamda söz konusu satış işlemi, Tapu Müdürlüğü veya Noterlik aracılığıyla yapılmalıdır. 
• Yabancı kişinin satın almak istediği taşınmazın ipotek veya haciz gibi satışa engel herhangi bir durumunun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Bu bilgi satım işlemi için başvurulabilecek; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden veya ilgili Noterlikten edinilebilecektir.
• Yabancı kişinin satın almak istediği taşınmazın askeri güvenlik bölgesi sınırlarında bulunması durumu satışa engel olacağından, bu durumun da yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden veya ilgili Noterlikten kontrol edilmesi gerekmektedir.
• Satın alınacak gayrimenkul için imar durumunun kontrol edilmesi gerekir. Zira, satıcı ile yabancı alıcı kimse arasında yapılacak görüşmeler de taşınmazın imar durumu hakkında doğru ve yeterli bilgi verilmemiş olabilir. Bu durum ise satın alınan taşınmazın niteliği açısından, yabancı kişi açısından olumsuz sonuçlar doğurabilecektir.
• Satıcı kimsenin veya satıcı kimseyi temsilen satış işlemlerini gerçekleştiren kişinin, gayrimenkul satışı için yetkili olup olmadığı incelenmelidir. Bu noktada özellikle sahte vekaletname ile satış yapılması gibi ilerleyen süreçte yabancı kişileri mağdur eden uygulamalara karşı dikkatli olunmalıdır.
• Alım satım işlemlerinde herhangi bir uyuşmazlık çıkması durumunda Türk mahkemelerinde dava açılması gerektiği de unutulmamalıdır. 

Gayrimenkul Alarak Türk Vatandaşlığı Alma

Gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı alma hususu, Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği 20.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükme göre gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı alma şartları şunlardır:

• En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulması, 
• En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilemesi, 
• Noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaad edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmesi gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen şartlar karşılandığı takdirde, Türk vatandaşlığını kazanmak isteyen yabancı hakkında, Bakanlığın yazılı talimatıyla, dosya düzenlenir. Akabinde, dosya karar alınmak üzere Bakanlığa gönderilir. Ayrıca, belirtilen parasal değerlerin belirlenmesinde, tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kurunun esas alınacağı bilinmelidir. Konu hakkında detaylı bilgi “400 bin dolara gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı” başlıklı makalede yer almaktadır.

Gayrimenkul ile İkamet İzni Alma

Gayrimenkul ile ikamet izni almak, yabancı kişiye gerekli şartların sağlanması koşuluyla ve gayrimenkul alımı ile kısa dönem ikamet izni verilmesi işlemidir. Bu kapsamda, Türkiye’den taşınmaz alan yabancının yaptığı ikamet başvurularında, Yabancı kişinin alacağı gayrimenkul için aranılan şartlar ise şunlardır:

• Gayrimenkul konut niteliğinde olmalı ve bu amaçla kullanılması, 
• Konutun değerinin; konut büyükşehir belediyeleri sınırları içinde olduğu durumda en az 75.000 USD, diğer il sınırlarında ise en az 50.000 USD olması 
• Yabancı kişi, konutun satın alırken ödemesi gereken bedelini satıcıya banka aracılığıyla ödemiş olmasıdır.

Gayrimenkul ile ikamet izni alma konusu hakkında, konunun tüm ayrıntılarıyla incelendiği “Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni” başlıklı makalemizi inceleyerek ayrıntılı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması Masrafları

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması masraflarının ilki, Tapu Harcı İlgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilmesidir. (Harç muafiyeti bulunması halinde bu hususa ilişkin Vergi Dairesinden alınacak yazının sunulması gerekir) Ayrıca, döner sermaye ücreti alınır.

Sonuç

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması, yatırım yapılması, vatandaşlık veya ikamet izni başvuru yapılması gibi çok çeşitli amaçlar ile başvurulan bir yoldur. Özellikle bu hukuki süreçler içerisinde de pek çok usuli işlem olduğu göz önüne alındığında, hem yol haritasının belirlenmesi hem de hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi için alanında uzman bir yabancılar avukatına danışılması faydalı olacaktır.