Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası, gayrimenkullerin üçüncü kişiler tarafından alıkonulması veya kullanılması ile gayrimenkul sahibinin bu sebeple zarara uğraması durumlarında açılan davadır. Gayrimenkulü üçüncü kişiler tarafından işgal edilenler, ecrimisil davası açarak bu işgale ilişkin olarak tazminat talep edeceklerdir. Mirasçılar arasında ortaya çıkan haksız işgale karşı dava açılması içinse, kanunen bazı özel şartlar getirilmiştir.

Ecrimisil Nedir? 

Ecrimisil, hak sahibinden izin almadan kullanılan gayrimenkul için ödenmesi gereken tazminat bedelidir. Ecrimisil, uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da bilinmektedir. Yargıtay içtihatlarında ecrimisil, gayrimenkulü kullanan kötü niyetli kişinin, gayrimenkul sahibine ödemesi gereken, haksız kullanım tazminatı olarak tanımlanmaktadır.

Geçerli bir sebebi olmaksızın başkasının gayrimenkulünü işgal eden kişi, gayrimenkul sahibine verdiği zararı gidermek zorundadır. Aynı şekilde, gayrimenkul sahibinin engellenen olası kârını da tazmin etmek zorundadır. Çeşitli kriterler göz önüne alınarak mahkeme tarafından hesaplanan bu tazminat bedeline ecrimisil denilmektedir.

DİKKAT: Teorik olarak, ecrimisil menkul yani taşınır mallar için de söz konusu olabilmektedir. Ancak, uygulamada ve Yargıtay kararlarında, daha çok gayrimenkul (taşınmaz) mallar hakkında ecrimisil talebinin söz konusu olduğu görülmektedir. 

Ecrimisil Davasının Kanuni Dayanağı

Ecrimisil davasının kanuni dayanağı TMK m.995 hükmüdür. Ecrimisil talebinin hukuki niteliği ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun çeşitli hükümlerine dayandırılmaktadır. Bu konunun düzenlendiği, ayrı bir özel kanun hükmü bulunmamaktadır. Ayrıca, konuya ilişkin detayların şekillendiği çok sayıda Yargıtay kararı da mevcuttur. 

Ecrimisil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Ecrimisil davası, bir kişinin haksız olarak bir mülkü işgal etmesi sonucunda, mülk sahibinin zarar görmesi durumunda açılır. Gayrimenkul sahibinin bu gayrimenkulden elde edilebileceği olası kârın, haksız işgal sebebiyle engellenmesi halinde de açılabilmektedir.

Gayrimenkul üzerindeki ürünlerin gayrimenkul sahibinin rızası olmaksızın toplanması, gayrimenkul üzerinde kaçak yapı yapılması, moloz yığılması, mirasçılardan biri tarafından gayrimenkulün izinsiz kiraya verilmesi, sahibinin izni olmaksızın geçit olarak kullanılması ve hukuka aykırı kamulaştırma sonucu gayrimenkule idare tarafından el konulması gibi örnekler ecrimisil konusunda uygulamada sıklıkla gündeme gelmektedir. 

Ecrimisil Davası Şartları

Ecrimisil davasının açılabilmesi için gereken şartlar, gayrimenkulün işgal edilmesi, işgalin kötü niyetle yapılması ve gayrimenkul sahibinin zarara uğramasıdır. Ecrimisil bedelinin ödenmesine hükmedilebilmesi için bu şartların tamamının sağlanması gerekmektedir.

Konuya ilişkin Yargıtay kararlarında, ecrimisile hükmedilebilmesi için gayrimenkulün, ecrimisil istenilen dönemde davalı tarafından ve kötü niyetle kullanılması gerektiği ifade edilmektedir. (Y. 5.HD 2019/389 E., 2019/9907 K.)

Haksız İşgal

Haksız işgal şartının sağlanmış sayılması için, işgalde bulunan kişi tarafından gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet kurulması gerekir. Hukuka aykırılık yani haksız işgal olması ise gayrimenkul sahibinin bu hakimiyete rıza göstermemesidir. Bu anlamda gayrimenkul sahibi, gayrimenkulün kullanılmasına izin vermiyorsa yahut kullanımdan haberi yoksa, haksız işgal gündeme gelmektedir. 

Gayrimenkul sahibi, belli bir süre boyunca gayrimenkulün kullanımına izin vermiş olabilir. Gayrimenkul sahibi, güncel durumda gayrimenkulün kullanımına izin vermiyorsa, iznin ortadan kalktığı andan itibaren haksız işgal söz konusu olacaktır ve ecrimisil talebi gündeme gelecektir.

Bununla birlikte, gayrimenkulün asıl sahibi ile gayrimenkulü kullanan kişi arasında bu konuda yapılmış bir sözleşmenin bulunmaması gerekir. Böyle bir sözleşmenin olması halinde, sözleşme süresince haksız işgal ve ecrimisil talebi söz konusu olamayacaktır. Aynı şekilde, gayrimenkulün kullanılması hakkında muvafakat verilmesi halinde de haksız işgalden bahsedilemeyecektir. 

Kötü Niyet

Haksız işgal tazminatı olarak da bilinen ecrimisil bedelinin talep edilebilmesi için, gayrimenkulü haksız işgal eden kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir. İyi niyetle haksız işgalde bulunmuş kişilerden ecrimisil talep edilmesi mümkün değildir. Ancak, kişi iyi niyetli de olsa haksız işgale son vermelidir. Bu durum TMK m.993 hükmünde şöyle açıklanmaktadır:

“İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir”

Gayrimenkulü işgal eden kişi, gayrimenkul üzerinde bir hakkı olmadığını biliyor, buna rağmen işgalde bulunuyorsa kötü niyetli sayılır. Aynı şekilde, gerekli dikkati göstermesi yahut araştırma yapması halinde haksız işgalden haberdar olabilecekse yine kötü niyetli sayılır. Ayrıca, iyiniyetli kişi davanın açıldığı yahut haksız işgali öğrendiği tarihten itibaren kötü niyetli kabul edilecektir ve ecrimisil ile yükümlü olacaktır.

Uygulamada, gayrimenkul üzerinden elde edilen ürünlerin kime verileceğine dair bilgiye sahip olunmaması veya muvafakatin sonlandığı konusunda bilgi sahibi olunmaması gibi durumlar meydana geldiği görülür. Bu durumlarda haksız işgalde bulunan kişi ancak kusuru oranında sorumlu olacaktır.

Zarar

Ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için sağlanması gereken bir diğer şart asıl hak sahibinin zarara uğramasıdır. Bu zarar kimi zaman, mahrum kalınan karın (kira bedeli) bulunması şeklinde de ortaya çıkabilmektedir. Sonuç itibariyle zarar, gayrimenkulün haksız işgal sonucu eskimesi, kullanılma sonucu meydana gelen zararlar yahut gayrimenkul sahibinin mahrum kaldığı fayda şeklinde açıklanmaktadır.

Çeşitli Yargıtay kararlarında da belirtilen bu durum, Y.H.G.K’nın 25.02.2004 T., 2004/1-120-96 K. sayılı kararında şu şekilde ele alınmaktadır:

“(…)haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanımdan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.”

Haksız işgal sonucu zarara uğrayan gayrimenkul sahibi, ecrimisil tazminatı ile zararının giderilmesini talep edebilir. Tazminat miktarının belirlenebilmesi içinse getirilen alt ve üst sınırlar vardır. Mahkeme tarafından belirlenecek ecrimisil bedelinde, mevzubahis sınırlara uyulmaktadır. Bu husus, aşağıda detaylı şekilde açıklanmaktadır. 

DİKKAT: Gelir elde edilmeyen gayrimenkullerde de ecrimisil söz konusu olmaktadır. Gayrimenkulün, sahibine ekonomik gelir getirdiği hususunun ispatı gerekmemektedir. (Yargıtay 1. HD. 27.09.2017 T., 2017/3741 E. , 2017/4674 K.)

Yukarıda belirtilen şartlar, ecrimisil tazminatı istenebilmesi için bulunması gereken zorunlu unsurlardır. Ayrıca, dava dilekçesinde kullanılacak hukuki argümanların doğru tespit edilmesi, usuli sürelere riayet edilmesi ve delillerin eksiksiz şekilde elde edilmesi son derece önemlidir. Dolayısıyla sürecin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası, mirasa konu gayrimenkullerin mirasçılardan biri tarafından işgal edilmesi halinde de gündeme gelmektedir. İşgalde bulunan mirasçıya karşı, diğer mirasçılardan her biri ecrimisil davası açabilmektedir.

Mirasçılar arasında ecrimisil davası açılabilmesi için yukarıda yazılı olan ecrimisil şartlarının sağlanmış olması gerekir. Ayrıca, mirasçılar arasında meydana gelen haksız işgale karşı ecrimisil talep edilebilmesi için haksız işgalde bulunan mirasçıya, işgale son verilmesine dair ihtarname çekilmelidir. Bu ihtarnameye intifandan men ihbarnamesi denilir.

Bazı durumlarda, mirasçıların birlikte sahip olduğu gayrimenkulün, üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmesi de söz konusu olmaktadır. Gayrimenkulün üçüncü kişi tarafından işgali halinde, mirasçıların birlikte ecrimisil davası açması gerekmektedir.

İntifadan Men Koşulu/İhtarnamesi

İntifadan men koşulu, mirasçılar arasında ecrimisil talebinin gündeme gelmesi için sağlanması gereken şartlardan biridir. Söz konusu koşul yerine getirilmezse, ecrimisil talep edilemeyecektir. Bu ihtarname ile ecrimisil talebinde bulunan mirasçı, gayrimenkul üzerindeki işgalin son bulması isteğini karşı tarafa bildirmektedir.

Ecrimisil tazminatı, ancak intifadan men bildiriminin yapıldığı tarihten sonrasında gerçekleşen haksız işgaller için talep edilebilecektir. İntifadan men ihbarnamesi, Yargıtay 1. H.D., 2014/4068 E. , 2014/8891 K. sayılı kararında şu şekilde açıklanmaktadır:

“(…)Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; paylı mülkiyette konu taşınmazlar bakımından, intifadan men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.”

İntifadan men ihtarı, yazılı yahut sözlü olmak üzere herhangi bir şekilde yapılabilmektedir. Açılan ecrimisil davasında, bildirimin yapıldığı yemin dahil her türlü delil ile ispat edilebilmektedir. Ancak ispat kolaylığı bakımından noter aracılığıyla bildirim yapılması daha uygun olacaktır.

İntifadan Men Koşulunun İstisnaları

İntifadan men koşulu, mirasçılar arasında ecrimisil talebinin söz konusu olabilmesi için aranan şartlardan biridir. Bununla birlikte, konu hakkında verilen Yargıtay kararlarında, bazı durumların bulunması halinde, bu koşulun aranmayacağı belirtilmektedir. 

Bu hallerden ilki, miras ortaklığına konu olan gayrimenkulün, gelir yahut ürün elde edilebilen bir nitelikte olmasıdır. Ayrıca, bu semerelerin elde edilmiş olması gerekir. Söz konusu taşınmaz; bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri konut gibi kiraya verilecek yerlerdense ve bu gelirler elde edilmişse intifadan men koşulu aranmayacaktır. (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi, 21.03.2016 T., 2015/17014 E., 2016/3346 K.) 

Diğer bir istisnai hal, mirasçılar arasında imzalanmış bir sözleşmenin var olmasıdır. Bu sözleşme, gayrimenkulün bölünmesine yahut fiilen kullanılmasında dair olmalıdır. Gayrimenkulün taksimine yahut fiili kullanımına ilişkin anlaşma yapılmış olması halinde, intifadan men ihtarnamesine gerek duyulmaksızın ecrimisil talep edilebilmektedir.

İntifadan men koşulunun aranmadığı hallerden bir diğeri, ecrimisil talebinde bulunan mirasçının, diğer mirasçılar aleyhine kanun yollarına başvurmuş olmasıdır. Bu kanuni yollar, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi gibi davalar yahut alacağa ilişkin icra yoluna başvurulmasıdır. Zira, dava dilekçesinin haksız işgalde bulunan mirasçıya tebliğ edilmesi ile intifadan men koşulunu sağlanmaktadır.

Ecrimisil Zamanaşımı

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıl olarak kabul edilmektedir. Bu süre, davanın açıldığı tarihten geriye doğru işlemeye başlar. Bu süreden eski tarihli haksız işgaller için ecrimisil talep edilemez.

Haksız işgal sebebiyle ödenmesi gereken ecrimisil bedeli borcu, 5 yıllık dava zamanaşımı süresi geçtikten sonra da, haksız işgalde bulunan kişi tarafından ödenebilir. Ancak, gayrimenkul sahibinin, bu süreden sonra icra yoluna başvurması yahut dava açması halinde, başvuru ve açılan davanın reddi gündeme gelebilecektir.  

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/4068 E. , 2014/8891 K.)

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, her somut olayın niteliğine göre mahkemece belirlenecek alt sınır ve üst sınır belirlenerek hesaplanır.

Bu noktada, Yargıtay kararlarında belirtilen alt ve üst sınırlara dikkat edilmektedir. Ecrimisil tazminatının alt sınırı, gayrimenkulün olası kira bedelinin karşılığı, üst sınırı ise gayrimenkulün asıl sahibinin mahrum kaldığı gelir kaybı bedelidir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/2682 E., 2018/18479 K.)

Mahrum kalınan kira geliri üzerinden ecrimisil tazminatının belirlenmesinde, gayrimenkul emsallerine ilişkin kira sözleşmeleri karşılaştırılmaktadır. Bu noktada, gayrimenkulün büyüklüğü niteliği yahut çevre özellikleri gibi kriterler nazara alınmaktadır. Yapılan değerlendirmenin sonucunda, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki rayiç bedele göre olası kira bedeli tespit edilmektedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/4434 E. , 2019/10784 K.)

Arsa niteliğindeki gayrimenkullere ilişkin ecrimisil bedellerinin belirlenmesinde, gayrimenkulün haksız işgalden önce hangi amaçla kullanıldığı hususu değerlendirilir. Ecrimisil talep edilen arsanın bulunduğu mevkideki emsallerin hangi amaçla kullanıldığına dikkat edilmektedir. Ayrıca, bu gayrimenkullerin kullanım şekline uygun olan kira sözleşmeleri yahut bilirkişi tarafından saptanan diğer kriterler de göz önüne alınmaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2018/5492 E. , 2019/9529 K.)

Ecrimisil bedeli, her yeni dönemde yeniden hesaplanmaktadır. Yani ilk kira bedeli belirlendikten sonra, ÜFE baz alınarak bedelde bir artış yapılmaktadır. Yeni dönem bedeli, elde edilen bu tutarın üzerinde bir değer olarak belirlenir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/3946 E. , 2019/9043 K.)

Ecrimisil Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Ecrimisil davasında yetkili mahkeme, haksız işgalin veya zararın meydana geldiği yer Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bunun yanında, zarara uğrayan gayrimenkul sahibinin yerleşim yerinin bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemelerinde de dava açılabilmektedir. Yetkili ve görevli mahkemenin tespiti, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre yapılmaktadır. 

Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak ve Islah

Ecrimisil davası, niteliği itibariyle belirsiz alacak davası olarak kabul edilmektedir. Ayrıca, ecrimisil davalarında tazminat bedeli, bilirkişi raporları ile tespit edilmektedir. Dolayısıyla dava açılırken belirli miktarda alacak talep etmek mümkün olmamaktadır. Tahkikat tamamlandıktan sonra, mahkeme davacıya alacak talep etmek için 2 hafta süre verir. Bu durum, HMK m.107/2 hükmünde şöyle açıklanmaktadır:

“Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğunda, hâkim tarafından tahkikat sona ermeden verilecek iki haftalık kesin süre içinde davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın talebini tam ve kesin olarak belirleyebilir.”

Açılan ecrimisil davasında, bulunulan talepte ıslah yoluna gitmek mümkündür. Ancak, dava tarihinden sonraki dönem için, yeni bir dava açılmadıkça, ıslah yolu ile de olsa talepte bulunulamamaktadır. (Yargıtay 8.Hukuk Dairesi E. 2018/2813, K. 2019/416)

Ecrimisil Davası Masrafları

Ecrimisil davası masraflarında, harç ücretlerinin miktarı dava dilekçesinde yer alan dava değerine göre belirlenir. Yani davaya konu değer ne kadarsa, bu ücret üzerinden bir hesaplama yapılarak ecrimisil davası masrafı ortaya çıkacaktır.

Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?

Ecrimisil davası yaklaşık olarak 1,5 ile 2 yıl arasında sürmektedir.

Ecrimisil Ödenmezse Ne Olur?

Eğer ecrimisil bedeli ödenmezse, davacı mahkeme kararını kullanarak alacağını icra yoluyla tahsil edebilir. Bu noktada, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulama alanı bulmaktadır. Hazine ve Vakıflar açısından ecrimisil taleplerinde ise, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uygulanır. Bu itibarla, gerektiği durumlarda ecrimisil alacağının zorla icrası gündeme gelecektir. 

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları, sıklıkla karıştırılan iki farklı dava türüdür. El atmanın önlenmesi davası, işgal edilen gayrimenkulün tahliyesini amaçlayan bir davadır. Haksız müdahale yahut işgal sona erdikten sonra, el atmanın önlenmesi davası açılamamaktadır. Bu haksız müdahale sonucunda, gayrimenkul sahibinin uğradığı zararın tazmini açısından ise ecrimisil davası açılmaktadır.

Taşınmaz üzerindeki işgale son vermek isteyen kişi, el atmanın önlenmesi davası açmalıdır. El atmanın önlenmesi davası, diğer bir ifade ile müdahalenin men’i davasının şartları, hangi durumlarda açılabileceği, yetkili ve görevli mahkeme ve konu hakkındaki diğer pek çok husus “el atmanın önlenmesi davası” başlıklı makalede yer almaktadır. 

Hazine Arazisinde (Milli Emlak) Ecrimisil

Hazine arazisinde (milli emlak) ecrimisil devlet Hazinesi tarafından talep edilir. Çünkü, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Ancak, Devlet İhale Kanununun m.75’e göre, idarenin haksız işgal sebebi ile açacağı davalarda zarar şartı aranmaz.

Ecrimisil Davasında İstinaf ve Yargıtay Süreci

Ecrimisil davasında istinaf ve Yargıtay süreci olarak da bilinen, üst mahkemeye itirazda bulunma yolları açıktır. Bu itibarla, davanın açılmış olduğu ilk derece mahkemesinin verdiği karara karşı, Bölge İdare Mahkemelerine istinaf başvurusu yapılabilmektedir. İstinaf başvurusu, ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararın tebliği yahut tefhiminden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır.

Bölge adliye mahkemesinin kararına itiraz etmek içinse, bölge adliye mahkemesinde verilen kararın tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde Yargıtay’a başvurulabilir. Bu süreler hak düşürücü süreler olduğundan, sürelerin kaçırılması durumunda üst mahkemelere başvuru imkanı kalmayacaktır.

Sonuç

Ecrimisil davası, uygulamada sıklıkla karşılaşılan dava türlerinden biridir. Uygulamada ecrimisil bedeli yanlış hesaplanması, kanunlarda belirtilen usuli sürelerin kaçırılması veya belirli alacak davası açılması gibi pek çok sebepten ötürü hak kayıpları yaşanabilmektedir. Bu kapsamda davanın kısa sürede sonuçlanması ve hukuken hak kaybına uğranılmaması için, süreci alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile yürütmek faydalı olacaktır.