Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, geçerlilik şartlarını taşıyan bir tahliye taahhütnamesi ile ev sahinin kiracıyı dava veya tahliye talepli icra takibi yoluyla gayrimenkulden çıkarmasıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyerlerine özgü kira sözleşmeleri bakımından kiracının yazılı bir biçimde ve belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği sözleşmedir. Kiraya veren, bu taahhütname sayesinde herhangi bir tazminat yükü altına girmeden veya başkaca şartları yerine getirme külfetine katlanmadan kira ilişkisini sonlandırabilmektedir. Bu durumda, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanmış olur.

Ancak belirtildiği üzere, her ne kadar başka şart aranmasa da tahliye taahhütnamesinin mutlaka geçerli olması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve tanımı, TBK m.352/1 hükmünden çıkarılmaktadır. İlgili hüküm şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

TBK 352/1 hükmü uyarınca tahliye taahhütnamesinin taşıması gereken şartlara ve bunlara ilişkin detaylara, aşağıda farklı başlıklar halinde değinilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları TBK m.352/1’e göre; taahhütnamenin yazılı olması, tahliye tarihinin belirli olması, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonraki tarihte yapılmış olması ve taahhütnameyi kiracının yahut temsilcisinin imza etmiş olmasıdır. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanabilmesi için, bu şartların tamamının gerçekleştirilmiş olması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken, belirtilen kıstaslara mutlaka uyulmalıdır. Zira bu şartların sağlanmadığı durumda, ilgili eksikliklere dayanarak taahhütnamenin geçersiz olduğu yönünde itirazlar gündeme gelebilir. İtiraz yerindeyse taahhütname tamamen geçersiz olacak ve sonuç doğurmayacaktır. Bu durumda, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamayacaktır.

Tahliye tarihinde taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmaması hali için para cezasının kararlaştırılması, Yargıtay kararlarına uyarınca mümkündür. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.07.2014 tarihli ve E. 2013/16564 K. 2014/8813)

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanması noktasında, taahhütnamede aranan şartlar genel olarak ifade edilmiştir. Bu şartlar, aşağıda ayrı başlıklar halinde ele alınarak detaylı biçimde incelenmiştir.

Yazılı Olma Şartı

TBK m.352/1’e göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasının ilk şartı yazılı şekilde yapılmasıdır. Tahliye taahhütnamesine ilişkin kanunda belirtilen yazılılık unsurundan kasıt, adi yazılı şekildir. Bu da demek oluyor ki taraflar, noterlik veya herhangi bir kuruma gerek olmaksızın kendi aralarında yazıya dökmek suretiyle de tahliye taahhüdünü gerçekleştirebilir.

Uygulamada kiraya veren ve kiracı arasında “şu tarihte çıkacağım”, “şu tarih aralığında evi tahliye etmen gerekiyor” benzeri sözlü anlaşmalara rastlanmaktadır. Böyle taahhütler, yazılı olmadığı için hukuken geçerli değildir. Dolayısıyla, bunlara dayanarak kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamaz.

Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarihte Yapılmış Olma Şartı

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için aranan bir diğer şart, öncelikle kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesi gerektiği hususudur. Bu bakımdan, her ne sebeple olursa olsun kiralanan teslim edilmeden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte yapılan tahliye taahhütnameleri geçerli olmayacaktır. Aynı şekilde, kira sözleşmesinin içerisinde bir alt hüküm olarak da tahliye taahhütnamesi düzenlemek mümkün değildir. 

Kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhütnamesi yapılmışsa taahhütname geçersiz olur. Sözleşmeyle aynı anda taahhütname yapılması fakat taahhütnameye ileri bir tarih yazılması haliyle sıklıkla karşılaşılmaktadır. Her ne kadar bu tür bir taahhütname geçersiz olsa da bu durumu ispat etmesi gereken kişi kiracıdır. Söz konusu ispat ise ancak yazılı delille sağlanabilir. Bu da uygulamada neredeyse imkansızdır.

Tahliye taahhütnamesinin boşken imzalanması durumuyla karşılaşılmaktadır. Kiracı boş tahliye taahhütnamesini imzaladığı takdirde, taahhütname doldurulduğunda kiracıyı bağlayacaktır. Bu durumda taahhütnamedeki herhangi bir bilginin aksini iddia eden kiracı, bunu ancak yazılı bir delille ispat edebilir. Taahhütnamenin boşken imzalanmış olması, tek başına geçersizlik sebebi değildir. (Y.6 H.D., T. 22.01.1996, 307/413 ve Y. H.G.K., T. 12.12.1990, 6-569/628)

Burada merak edilen bir noktaya değinmekte fayda vardır. Yenilenen kira sözleşmesiyle birlikte verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Hatta sözleşmenin yenilenme günüyle aynı gün yapılan taahhütname dahi geçerlidir. Bu duruma örnek olarak 1 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen tarafların kira ilişkisine devam etmesi gösterilebilir. Bu ihtimalde, yenileme gününde ve sonrasında tahliye taahhütnamesi yapılabilir. (Yargıtay 6.HD E. 2015/5363 K. 2016/1143 T. 22.02.2022)

Yeni ev sahibinin önceki ev sahibi döneminde yapılmış taahhütname ile bağlılığı da merak edilmektedir. Yeni malikin, önceki ev sahibi döneminde yapılan tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye etmesi mümkündür. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olacağı gibi tahliye taahhütnamesinin de tarafı olacak ve tahliye tarihi geldiğinde kiracının tahliyesini isteyebilecektir. (Yargıtay 6.HD E. 2012/5147 K. 2012/8537 T. 07.06.2012)

Kiracı veya Temsilcisinin İmza Etme Şartı

Tahliye taahhütnamesinde, mutlaka kiracının veya temsilcisinin imzasının bulunması gerekir. Bununla birlikte, yalnızca kiracının imzasının olması yeterli olup kiraya verenin taahhütnameyi imzalamasına gerek yoktur. Aynı şekilde, imza hariç taahhütnamenin diğer kısımlarının elle yazılmasına da gerek yoktur. Bu kısımlar bilgisayar çıktısı olarak alınabilir.

Kira sözleşmesinde yalnızca bir kiracı olabileceği gibi birden fazla kiracı da olabilmektedir. Özellikle uygulamada, birden fazla öğrencinin tek bir kira sözleşmesiyle konut kiralaması buna örnek teşkil etmektedir. Bu gibi durumlarda, kiracı sıfatına sahip her kişinin taahhütnameyi imzalaması gerekir. Aksi takdirde, kiracıların tahliyesi sağlanamaz. (Yargıtay HGK E. 1999/6-965 K. 1999/975 K.T. 17.11.1999)

Kiralananın Tahliye Edileceği Tarihin Belirtilmiş Olması Şartı

Taahhütnamede kiralananın tahliye edileceği tarihin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir.

Kiracının evi tahliye edeceği zaman dilimi, tarih olarak değil bir olayın gerçekleşmesi olarak da yazılabilir. Örneğin, özel bir tarih vermeksizin kiracı üniversiteden mezun olunca veya kiraya verenin çocukları evlenince evin boşaltılacağı da kararlaştırılabilir. Burada geçerlilik için esas aranan şart, taahhütnamede tahliyenin ne zaman yapılacağına ilişkin hüküm bulunmasıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyorsa Nasıl Çıkarılabilir?

Tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı çıkmıyorsa TBK m.352/1 hükmüne göre kiraya veren, taahhütnamede bulunan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatarak veya tahliye davası açarak kiracının evden çıkarılmasını sağlayabilir.

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesini sağlamak için, bu iki yoldan herhangi birinin işletilmesi mümkündür. Hangi yolun daha mantıklı olacağını iyi tespit edebilmek ve süreci doğru hukuki zeminde yürütebilmek adına, uzman gayrimenkul avukatından destek almakta fayda vardır.

Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi ile evi tahliye sağlamak isteyen ev sahibi, kiracıya karşı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. İcra dairesi kiracıya, kiralananı tahliye etmesi için 15 günlük süre içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu tahliye emrine itirazda bulunabilmesi için 7 günlük süresi mevcuttur.

Tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süreye uyarak icra takibi başlatıldığı durumda, iki ihtimal ortaya çıkmaktadır.

Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz ederse tahliye sürecini içeren icra takibi duracaktır. Bu durumda tahliye sürecinin devam etmesini isteyen kiraya veren, iki imkana sahiptir:

• 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
• 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini talep edebilir. 

Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmezse veya itiraz sürecinin sonunda haksız çıkarsa zorla tahliye işlemleri başlatılır.

Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ile Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesinin varlığına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı kiraya verenin izleyebileceği ikinci yol, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki yahut davalının yerleşim yerindeki mahkemede bu dava açılabilir.

İlgili davada; tahliye taahhütnamesi ile tahliyenin sağlanmasına yönelik davanın süresinde açılıp açılmadığı, tahliye taahhütnamesinin varlığı ve geçerliliği ile taşınmazın süresinde tahliye edilip edilmediği gibi çeşitli hususlar değerlendirilir. Değerlendirme neticesinde kiraya veren haklı bulunacak olursa mahkeme kiracının evden tahliyesine hükmedecektir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki eğer kiracı evi tahliye etmesi gereken sürede tahliye etmezse taahhütnamede belirlenen tahliye tarihi ile fiilen tahliye olunan tarih arasında evin anahtarını teslim etmediği her gün kiracının kullanımında sayılarak kira bedeli borcu doğacaktır. (Y. 6. Hukuk Dairesinin 29.06.2010 tarihli ve E. 2010/3956 K. 2010/8056)

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye imkanı yoksa diğer tahliye sebeplerine dayanarak dava açmak gerekecektir. Bu konuda “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızı okuyabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davasında dava masrafları, 2023 yılı için ortalama 3.000 TL civarındadır. 

Dava süreci içinde bilirkişi ve keşif gibi yollara başvurulması veya sürecin uzaması neticesinde, diğer çeşitli masraflar da gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle, masrafların artmaması bakımından herhangi bir usul hatası yapılmamalıdır. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye sürecinde söz konusu olacak avukatlık ücreti ise tamamen durumun özelliklerine ve somut olayın şartlarına göre belirlenecektir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Açma Süresi 

TBK m.352/1’e göre kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde bulunan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süredir. Bu da demek oluyor ki 1 aylık süre kaçırıldığı takdirde, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi için dava açılamayacak ve icra takibi başlatılamayacaktır.

Kiracı tahliyesi için getirilen 1 aylık hak düşürücü sürenin geçmesi durumunda, ev sahibi kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesini sağlayamayacaktır. Bu durumda, varsa başka tahliye sebeplerini ileri sürerek kiracı tahliyesini sağlayabilir. İlgili tahliye nedeni için aranan şartların sağlanmış olması durumunda, bunun önünde herhangi bir engel yoktur.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci

Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açacak olan kiraya verenin mutlaka dikkat etmesi gereken hususlardan biri de arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu da demek oluyor ki tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu süreç işletilmeden dava açılacak olursa mahkeme davayı reddedecektir.

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasındaki uyuşmazlık çözümlenemeyecek olursa bu durum tutanakla tespit edilecektir. Sonrasında, sulh hukuk mahkemesinde tahliye taahhütnamesi ile tahliyeye ilişkin dava açmanın önünde bir engel kalmayacaktır.

Arabuluculuk süreci etkin biçimde yürütülürse tahliye davası açmadan uyuşmazlığın çözülmesi sağlanabilir. Yahut dava sürecinin daha kolay biçimde ilerlemesinin önü de açılabilir. Böylelikle hem uyuşmazlık daha kısa sürede çözülüp hem de istenen netice elde edilebilir. Bunun için, arabuluculuk sürecini işletmeden önce uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesine ilişkin dava, 6 ay ila 1 yıl arasında sürer.

Ancak bu sürelerde değişiklikler söz konusu olabilir. Örneğin, kiracı taahhütnamedeki imzaya itiraz ederse dosyanın imza incelemesine gitmesi gerekir. Başka bir örnek, dava dilekçesi ile verilmesi gereken belgeler dosyaya eklenmemiş olursa hakim bu eksiklerin tamamlanması için süre verebilir. Yahut ev sahibi tarafından yapılması gereken usule ilişkin işlemlerde eksiklik varsa bunların yapılması için süre verilip dava bir sonraki celseye atılabilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanması noktasında taahhütnameye itiraz, dava sürecinde ileri sürülebileceği gibi icra takibi başlatıldığında tahliye emrine itiraz şeklinde de gündeme gelebilir. Tahliye davasında yapılacak itirazın şartları ile icra takibinde yapılacak itirazın koşulları farklıdır. Bu nedenle, somut olay bazında bir değerlendirme yapılmalı ve izlenecek yol doğru tespit edilmelidir.

Tahliye davasında, taahhütnamenin geçerliliğine ve tahliye koşullarına ilişkin şartların yokluğu ileri sürülerek itiraz edilebilir. Örneğin: 

• Yazılılık şartının karşılanmadığına yönelik itirazda bulunulabilir.
• İmzanın kiracı veya temsilcisine ait olmadığına yönelik itirazda bulunulabilir.
• Taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmamasına ya da bu kısmın sonradan doldurulduğuna yönelik itirazda bulunulabilir.
• Kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesi sırasında taahhütnamenin yapıldığı iddiasıyla itirazda bulunulabilir.
• Kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda, kiracının eşinin tahliye taahhüdü yapılmasına rızası olmadığı iddiasıyla itirazda bulunulabilir.

Yukarıda listelenenler ve bunlar dışında söz konusu olabilecek itirazlar, dava sürecinde gündeme gelebilir. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanması sürecinde bu itirazlardan herhangi birinin geçerli olması durumunda, tahliye sağlanamayabilir. Bu nedenle, sürecin başında durumun iyi tespit edilmesi ve buna göre bir hukuki strateji izlenmesi önem arz etmektedir.

İcra takibi başlatıldığında ise kiracıya tahliye emri gönderilmesinden itibaren 7 gün içerisinde tahliye emrine itiraz edilebilir. Bu itirazla birlikte takip süreci duracaktır. Sürecin devam etmesini isteyen kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir. Dilerse bunun yerine 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmayı da tercih edebilir.

Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz

Tahliye taahhütnamesinde imzaya kiracının itiraz etmesi halinde tahliye takibi duracaktır. Bunun devamını isteyen ev sahibi, 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali talebini içeren bir tahliye davası açmalıdır. Dava neticesinde imzanın kiracıya ait olduğu belirlenirse İİK m. 275 uyarınca kiracı, imza inkar tazminatı ödeyecektir.

Aile Konutunun Durumu

Aile konutu; kişinin kendisi, eşi ve çocuklarının beraber bulunduğu yaşam merkezi niteliğinde olan konutu ifade etmektedir. Bu durumun varlığı halinde, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu niteliğindeki taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. Dolayısıyla, diğer eşin açık rızası olmadan tahliye taahhütnamesi de yapılamayacaktır. Buna rağmen yapılan taahhütname ise geçersizdir. (Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)

Örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak kiracı aleyhine takip başlatıldığında kiracı, taahhütnameye eşinin açık rızası olmadığından ötürü itiraz hakkına sahip olacaktır. Bu durumda, eşin açık rızasını ispatlaması gereken kişi kiraya verendir.

Kiracı, aile mahkemesine başvurarak oturduğu konutun aile konutu olduğu tespit ettirebilir. Bununla birlikte; tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmış veya tahliye davası açılmışsa tespit davasının bekletici sorun yapılması istenebilir. Böylelikle, mahkemeden tespit hükmü çıkana kadar tahliye davasına devam edilmeyecektir. (Yargıtay HGK 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. ; 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K.)

Tahliye Taahhüdü İptali 

Tahliye taahhüdü iptali, kiraya veren ve kiracının iptal yönünde anlaşmasıyla mümkün olabileceği gibi kiracının taahhütnameyi imzalarken iradesini sakatlayan bir durumun mevcut olması halinde de gündeme gelebilmektedir. 

Tahliye taahhütnamesi her ne kadar şekle bağlı bir sözleşme olsa da bunun iptali TBK m.132’ye göre şekle bağlı değildir. Yani taraflar, yazılı bir anlaşma olmadan sözlü olarak da taahhüdü iptal edebilir. Bu noktada, iradelerin uyuşmuş olması yeterlidir. Ancak söz konusu iptal işlemi, ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi yapılırken kiracının iradesini sakatlayan bir durum varsa bu durumda da tahliye taahhüdü iptali gündeme gelebilir. Örneğin; TBK m.30-39 arasında bulunan hata (yanılma), hile ve korkutma hallerine dayalı irade bozuklukları varsa taahhüdün iptali söz konusu olur. Hata, hile veya korkutma durumlarını ispat etmesi gereken kişi ise kiracıdadır. Uygulamada ispatı zordur.

Bu durumu düzenleyen TBK 39 hükmü şu şekildedir:

“Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.”

Hükümden de anlaşılacağı üzere; aldatma, korkutma, yanılma gibi durumlara maruz kalarak taahhütnameyi imzalayan kişi, bununla bağlı olmadığını 1 yıl içinde karşı tarafa bildirmelidir. Bu bildirimin noter kanalıyla yapılması, ileride ispat bakımından faydalı olacaktır. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin mümkün olup olmayışı bakımından, bu süreç belirleyici rol oynayacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Tahliye taahhütnamesi; özellikle giderek artan uygulaması, kişiler üzerinde ciddi sonuçlar doğurması ve teknik detaylar içermesi nedeniyle dikkatle hazırlanması gereken bir belgedir. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanabilmesi bakımından, belirleyici rol oynamaktadır.

Bu sebeple, konunun ayrıntılı biçimde ele alındığı ve bir taahhütname örneğinin yer aldığı “tahliye taahhütnamesi örneği” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, taahhütname örneği yanında dikkat edilmesi gereken noktalara da yer verilmiştir. 

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye sürecine ilişkin, özellikle geçerlilik şartları ve hak düşürücü süreler gibi teknik hususların fazla olduğu görülmektedir. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanabilmesi için, bu hususlar iyi gözetilmelidir. Aksi takdirde, tahliye sağlanamayabilir. Dolayısıyla; sürecin doğru ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmanın önemini vurgulamak gerekir.