Türkiye’de Gayrimenkul Alarak İkamet İzni

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni, ülkemizde konut satın alarak ikamet etmek amacıyla başvurulan kısa dönem ikamet izni türüdür. Bu ikamet iznine başvurular e-ikamet web sitesi üzerinden yapılır. Sonrasında randevu gününde gerekli belgelerle birlikte İl Göç İdaresine başvurulur. Başvurunun reddi halinde ise yetkili mercilere itiraz edilebilir veya iptal davası açılabilir.

Türkiye’de Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Nedir?

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni; yabancı ülke vatandaşlarının büyükşehirlerde 75.000 USD, diğer şehirlerde ise 50.000 USD değerinde konut satın alarak elde ettiği ikamet izni türüdür. Gayrimenkul alarak ikamet izninin türü ise kısa dönem ikamet izni olacaktır. 

Satın alınacak gayrimenkulün konut niteliğinde olması gerekir. Bu kapsamda satın alınan taşınmaz, daire, villa, apartman vb. niteliklerde olması gerekir. Dolayısıyla, işyeri, arsa vb. nitelikte olan gayrimenkulün alınmasıyla bu ikamet izni alınamaz.

Ev Alarak İkamet İzni Alma Şartları

Ev alarak ikamet izni alma şartları şunlardır:

• Satın alınacak taşınmazın mutlaka konut niteliğinde olması ve tapu kütüğünde konut olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla; dükkan, arsa, depo vb. statüsünde bir taşınmaz olmamalıdır. 
• Satın alınacak konutun; büyükşehirlerde en az 75.000 USD değerinde, diğer şehirlerde ise en az 50.000 USD değerinde olması gerekmektedir,
• Satın alınacak konutun, bulunduğu mahallede yabancı bulunma sayısı/kotasını kontrol edilmelidir. Zira, satın alınacak konutun bulunduğu mahallede yabancı kotası dolmuşsa, konut satın alınmamalıdır. 

• Yabancıya yapılacak satım işlemlerinde expertiz zorunluluğu bulunduğundan, satın alınacak evin sahibi, web tapu internet sitesi üzerinden expertiz talebinde bulunmalıdır. Expertiz raporu neticesinde evin değerinin büyükşehirlerde 75.000 USD’nin üzerinde, küçük şehirlerde 50.000 USD’nin üzerinde çıkması gerekmektedir. 

• Satın alınan konutun bedeline karşılık gelecek olan yabancı para cinsinden dövizin, herhangi bir banka aracılığıyla öncelikle Merkez Bankasına satıp, elde edilen paranın, konutu satan kişi banka hesabına yatırılması gerekir.  
• Satın alınan konutun bedelini, ev sahibine banka aracılığıyla ödenmesi gerekmektedir. Bu noktada nakit ödemenin veya buna benzer sair ödeme yollarının kabul edilmediği bilinmelidir. (Bu işlemlere dair banka dekontları, ilgili  tapu müdürlüğüne verilecektir.)
• Eş ve çocuklar için de ikamet izni alınması isteniyorsa, tapuda bu kimselerin de ismine yer verilmesi gerekmektedir.

Yukarıda sayılan şartlar Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni alınması için gereken temel şartlardır. Ancak yukarıda sayılan şartların yanında, kısa dönem ikamet izninin alınması için gereken temel şartların da karşılanması gerekmektedir. Kısa dönem ikamet izni alınması hususunda genel şartlara erişmek ve kapsayıcı bilgi sahibi olabilmek için “kısa dönem ikamet izni” yazımızı inceleyebilirsiniz. 

75.000 USD/ 50.000 USD Kıymetinde Bir Taşınmazın Satın Alınması Şartı

Ev alarak ikamet izni alınabilmesi için satın alınacak konutun, büyükşehirlerde en az 75.000 USD değerinde, diğer şehirlerde ise en az 50.000 USD değerinde olmasıdır. Bu bedellerin altında bir konut satın alınırsa, satım işlemi geçerli olacak ancak ikamet izni alınamayacaktır. 

Bununla birlikte, önemle belirtmek gerekir ki, yalnıza tapuda yapılacak taşınmaz satımında bedelin 75.000 USD veya 50.000 USD üzerinde olması bir anlam ifade etmeyecektir. Taşınmazı satan kişi, yani taşınmaz sahibi webtapu internet sitesi üzerinden expertiz raporu talep etmelidir. Bu şekilde resmi olarak, konutun değeri belirlenecektir. Burada amaçlanan; esasında daha düşük bedellerde olan taşınmazın, sırf ikamet izni alınabilmesi amacıyla bedelinin yüksek gösterilmesinin önüne geçmektir. 

Taşınmazın Değer Tespiti İşlemi 

Taşınmazın değer tespit işlemi, ev sahibinin web tapu üzerinden değerleme başvurusu yapmasıyla başlatılacaktır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu değer tespiti işlemini yalnızca taşınmazı satacak ev sahibinin yapabilecek olmasıdır. Dolayısıyla, evi satın alacak yabancı kişinin, özel bir şirketle veya resmi bir kurum aracılığıyla değerleme işlemi yapabilmesi mümkün değildir. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Nasıl Alınır?

Gayrimenkul alarak ikamet izni, e-ikamet web sitesi üzerinden randevu alınması ve sonrasında randevu gününde gerekli belgelerle birlikte İl Göç İdaresine başvurulması yoluyla alınır. 

Başvurunun olumsuz şekilde sonuçlanmaması için web sitesi üzerinden randevu alınmadan önce, yukarıda sayılan şartların karşılandığına ve gerekli belgelerin eksiksiz şekilde toplanmasına dikkat edilmelidir. Söz konusu işlem ile ilgili gerekli belgelere yazının devamında ayrıntılı şekilde değinilmiştir. 

Tüm ikamet izinleri için ayrıntılı bilgilerin yer aldığı ve ikamet izinlerinin alınma süreçlerinin incelendiği “oturma izni (ikamet izni)” yazımızı inceleyerek konu hakkında daha fazla bilgi sahibi olabilirsiniz.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Kimlere Verilir?

Ev alarak ikamet izni; konutu satın alan kişiye ve bunun yanında söz konusu konut üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti varsa aile üyelerine de verilir. Ancak, eş ve çocuklar için de ikamet izni alınması isteniyorsa, tapuda bu kimselerin de ismine yer verilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Almak İçin Gerekli Belgeler

Gayrimenkul alarak ikamet izni almak için gerekli belgeler şunlardır: 

• İkamet izni başvuru formu, 
• Ekspertiz raporu, (Konutun asgari değerde olduğunu tespit eden rapor)
• Pasaport veya pasaport yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi, 
• 4 adet biyometrik fotoğraf, 
• Konutun şahsa ait olduğunu gösterir resmi, e-imzalı/imzalı ve mühürlü/kaşeli belge (tapu senedi) fotokopisi,
• Kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair beyan, 
• İkamet harcı ve kart bedelinin ödendiğini gösterir belgeler/makbuzlar, 
• Geçerli sağlık sigortası, 
• Numarataj (Belediye tarafından verilir)
• Tapu devam belgesi (Tapudan alınacak)
• En az 1 yıl geçerli güncel pasaport,
• Adres kayıt sistemine kayıtlı olduğunu gösteren belge,(Adres kayıt sisteminde kayıtlı bulunuyor ise bu belge gerekmektedir. Ancak, sistemde giriş bulunmuyorsa bu durumda belgeyi ilk anda ibraz edilmez. İkamet izni alındıktan sonra, en geç 20 iş günü içerisinde adres kayıt sistemine kayıt olunması gerekir.)

Ayrıca belirtilmelidir ki, yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz satın alımları için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

• Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,
• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,
• Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

DİKKAT: Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni alınma süreci, yalnızca gerekli belgelerin temini ve online başvuru ile sınırlı olmayacaktır. Taşınmazın alım-satımı, değer belirlenmesi ve sonrasında ikamet izni için İl Göç İdaresi ile sürdürülecek bütün süreç içerisinde pek çok usuli iş ve eylem gerektirmektedir. Dolaysıyla sürecin başından itibaren alanında uzman bir yabancılar avukatına danışmak faydalı olacaktır.

Türkiye’de Gayrimenkulü Bulunan Yabancılara İkamet İzni Kaç Yıllık Verilir?

Türkiye’de gayrimenkulü bulunan yabancılara ikamet izni her defasında en fazla 1 yıllık süreyle verilir. Ayrıca konutun satılmadığı ve şartların karşılandığı her dönem, ikamet iznini 1 yıl süreli olarak tekrar yenilemek mümkündür. 

Her ne kadar kanun metninde en fazla 2 yıl olarak düzenlenebileceği ifade edilmiş olsa da, yönetmelikte en fazla 1 yıllık sürelerle verilebileceği ifade edilmiştir. Uygulamada da yönetmeliğe uygun şekilde genellikle en fazla 1 yıl olarak iznin verildiği görülmektedir. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Ne Kadar Sürede Çıkar?

Gayrimenkul alarak ikamet izni, ortalama 1-1.5 ay içerisinde çıkmaktadır.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Başvuru Avukatlık Ücreti ve Masrafları

Gayrimenkul alarak ikamet izni başvuru masrafları, 2023 yılı itibariyle ortalama olarak 8000 TL’dir. Bu ücret içerisinde, noter, sağlık sigortası ve ikamet harcı bulunmaktadır.

İkamet İçin Alınan Gayrimenkul Satılabilir veya Kiralanabilir mi?

İkamet için alınan gayrimenkul satılabilir veya kiralanabilir. Ancak söz konusu taşınmazda ikamet edilmesi zorunlu olduğundan bu durumun tespiti halinde ikamet izni iptal edilebilir.

Nitekim ikamet izni süresi içerisinde tespit edilmese bile, ilerleyen süreçte ikamet izni uzatılmak istendiğinde, satın alınan evde ikamet edilmediğinden başvuru reddedilecektir. 

Ortak Mülkiyet Durumunda İkamet İzni Almak Mümkün Müdür?

Ortak mülkiyet durumunda, ortaklardan yalnızca birisine gayrimenkul alarak ikamet izni verilecektir. Ancak, konut satın alan kişinin eşi ve 18 yaşından küçük çocukları da tapuda ortak gözüküyorsa bu durumda, bu aile üyelerine de ikamet izni alınması mümkündür. Eğer ki, tapuda gözükmüyorlarsa, aile üyeleri bu defa aile ikamet iznine başvurma imkanına sahip olacaklardır. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni Başvurusunun Reddi 

Gayrimenkul ile ikamet izni başvurusu; gerekli belgelerin eksik olması, alınan evin değerinin, ikamet izni için belirlenen miktardan düşük olması vb. gibi gerekli şartların karşılanmaması durumunda reddedilir. Bununla birlikte ikamet iznine başvuran yabancı kişi hakkında, sınır dışı etme kararı bulunması ya da kişinin güvenlik, kamu düzeni ya da genel sağlık açısından tehlikeli görülmesi halinde de başvuru reddedilecektir. 

Söz konusu başvurunun reddi halinde, yabancı kişi, itiraz hakkını veya iptal davası hakkını kullanabilir. Her iki hukuki imkan aşağıda açıklanmıştır. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni Reddine İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul ile ikamet izni başvurusunun reddine karşı, ikamet iznine başvuran yabancının iki farklı hukuki imkanı kullanma hakkı vardır. Bunlardan ilki ret kararına karşı itiraz yoluna gidilmesi, ikincisi ise idare mahkemesinde iptal davası açılmasıdır. 

İtiraz hakkı kullanılacaksa; ret kararın tebliğini izleyen günden itibaren 60 gün içerisinde itiraz edilmelidir. Bu kapsamda yapılacak itiraz valilik il göç idaresi müdürlüğüne veya Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’ne yapılır. 

Dava açma hakkı kullanılacaksa, dava konusu idari işlemi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılır. İptal davası açma süresi, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 60 gündür. 

İkamet iznini reddine karşı itiraz edilmesi ve iptal davası açılması yollarıyla ilgili olarak daha fazla bilgi için konunun tüm ayrıntılarıyla incelendiği ve sürecin açıklandığı “ikamet izni iptali” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul ile İkamet İzninin İptali

Gayrimenkul ile ikamet izninin iptali; gerekli şartların karşılanmaması veya sonradan ortadan kalkması, verilen ikamet izninin amacına uygun şekilde kullanılmaması, yabancı kişi hakkında sınır dışı edilme kararı ülkeye giriş yasağı olması ya da yurt dışında kalınabilecek maksimum sürenin aşılması hallerinden birisi nedeniyle iptal edilebilir.

DİKKAT: Satın alınan evde ikamet edilmesi zorunlu olduğundan evin kiraya verilmesi veya satılması ihtimalinde, yapılan denetimler sonucu yabancı uyruklu kişinin evde oturmadığı tespit edilirse ikamet izni iptal edilecektir. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni İptaline Karşı İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul ile ikamet izni iptaline karşı başvurulabilecek 2 farklı hukuki imkan mevcuttur. Bu imkanlar, yetkili mercilere itiraz hakkı ve idare mahkemesinde iptal davası açılmasıdır. Bu imkanlar yukarıda açıklanan ikamet izni başvurusunun reddine karşı başvurulabilecek hukuki imkanlar ile aynıdır. Tekrara düşülmemesi amacıyla burada konu tekrar izah edilmeyecektir. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni Uzatma Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul ile ikamet izni uzatma, e-ikamet web sitesi üzerinden ön başvuru yapılarak randevu alınması ve randevu gününde gerekli belgelerle birlikte İl Göç İdaresine başvurulmasıyla yapılır. 

DİKKAT: İkamet iznini uzatmak isteyen yabancı kişi, mevcut ikamet izni süresinin dolmasına 60 gün kala ve her halde ikamet izni süresinin bitmesinden önce uzatma başvurusu yapmalıdır. 

Gerekli belgelerin neler olduğu bir alt başlıkta incelenmiştir. Ayrıca, ikamet izninin uzatılmasıyla ilgili ayrıntılı bilgiye sahip olmak için “ikamet izni uzatma” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni Uzatma Başvurusu Gerekli Belgeler

Gayrimenkul ile ikamet izni uzatma başvurusu gerekli belgeler şunlardır: 

• İkamet izni başvuru formu (yabancı ve/veya yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır), pasaport veya yerine geçen belgenin noter onaylı fotokopisi, 
• 4 adet fotoğraf, 
• Konutun şahsa ait olduğunu gösterir resmi, e-imzalı/imzalı, mühürlü/kaşeli belge (tapu senedi),
• Mevcut gayrimenkul alarak ikamet izni belgesi,
• Kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair beyan, 
• Geçerli sağlık sigortası, uzatma başvurusunda gereken belgelerdir.

Gayrimenkul ile İkamet İzni Uzatma Başvurusunun Reddi

Gayrimenkul ile ikamet izni uzatma başvurusu, gerekli belgelerin eksik olarak hazırlanması, uzatma şartlarındaki eksiklikler veya yabancı hakkında sınır dışı edilme kararı bulunması gibi sebeplerin varlığı halinde reddedilir. Ayrıca, satın alınan taşınmaz kiralanır veya satılırsa da uzatma başvurusu reddedilecektir. Uzatma başvurusu reddedilen yabancı kişi, bu karara karşı itiraz ve iptal davası yoluna başvurabilir. 

Gayrimenkul ile İkamet İzninin Uzatma Başvurusunun Reddine İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul ile ikamet izninin uzatma başvurusu reddine karşı, itiraz yoluna veya iptal davası yoluna başvurulabilecektir. Bu imkanların kullanımı  yukarıda açıklanan başvuru reddine karşı başvurulabilecek hukuki imkanlar ile aynıdır. Tekrara düşülmemesi amacıyla burada konu tekrar izah edilmeyecektir. 

Gayrimenkul ile İkamet İzni Uzatma Masrafları

Gayrimenkul ile ikamet izni uzatma masrafları, 2023 yılı itibariyle ortalama 8.000 TL’dir. Bu ücretin içerisinde yaklaşık olarak; 3000 lira sağlık sigortası bedeli, 2000 lira noter,  ve 3000 lira ikamet harçları tutarları bulunur.

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni alma hususu; uygulamada bilinenin aksine sadece konut alınması ve gerekli belgelerin sunulması aşamalarıyla sınırlı değildir. Bu süreç içerisinde usuli işlemlerin zamanında yapılması, belgelerde eksiklik bulunmaması ve kanunen belirlenen şartlara uyulması gerekir. Bu anlamda sürecin başından itibaren alanında uzman bir yabancılar avukatına danışmak faydalı olacaktır.