İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının bir kira yılına ait iki farklı ay için kira bedelini geç ödemesi veya ödememesi durumunda ev sahibine tanınmış bir imkandır. Ev sahibi; kiracıya çektiği iki haklı ihtarın varlığı durumunda, dava yoluyla kiracıyı tahliye edebilecektir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şartları; iki haklı ihtarın varlığı, ihtarların yazılı olması, kanuni sürelere uygun yapılması ve dava açma sürelerine uyulmasıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartlarını, kolay anlaşılması bakımından liste halinde sıralamakta yarar vardır.

• Gönderilen ihtarların haklı olması,
• İhtarların yazılı olması,
• İhtarların kira süresi içerisinde veya aynı kira yılının içerisinde gönderilmesi,
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmış olması.

Listede belirtilen şartlardan herhangi birinin mevcut olmaması halinde, kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi sağlanamayacaktır. Aşağıda farklı başlıklar halinde, ilgili şartlar detaylarıyla ele alınmıştır.

İhtarların Haklı Olması

TBK m.352/2 hükmüne göre, kiraya veren tarafından çekilen ihtarların haklı olması gerekir. Buradaki haklılıktan kasıt, kira bedelinin sözleşmeye uygun şekilde ödenmemesi nedeniyle ev sahibinin haklı olması durumudur.

Ancak bu durumda istenmesi mümkün olmayan, yani henüz doğmamış kira borçları için gelecekte tahsil edileceği düşüncesiyle ihtar çekilemez. (Y.6.HD. T.10.03.2010, E.10510, K.2589)

Gönderilen ihtarın haklı sayılabilmesi için, kiracıya gönderilme tarihi değil tebliğ tarihi dikkate alınmalıdır. Kiracıya ihtar gönderildiği ancak henüz tebliğ olunmadığı zaman aralığında kiracı kira bedelini öderse ihtarın haklılığı ortadan kalkacaktır. Bu nedenle, ihtarnamenin tebliğ edildiğinden emin olunmalı ve noterden tebliğ şerhi istenmelidir. (Y.6.HD.T.10.03.2005, E.376 K.2065)

Örneğin, 12.12.2022 tarihinde ihtarname gönderilmiş olsun ve ihtar kiracıya 17.12.2022 tarihinde ulaşmış olsun. Kiracı, 15.12.2022 tarihinde ihtar tebliğ edilmeden kira bedelini ödemişse ihtar haklı olmayacaktır. Ancak çekilen ihtar ile kiracının kira bedelini ödeme günü aynı güne rastlarsa bu durumda yapılan ödemenin ihtarda sonra yapıldığını kiraya veren ispatlamalıdır. (YHGK.T.30.05.1990, E.6-137, K.355)

İhtarların Yazılı Olması

TBK m.352/2 hükmüne göre, kiracıya çekilecek ihtarın yazılı olması gerekmektedir. İhtar için adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak konunun önemi ve ispat kolaylığı nedeniyle, uygulamada ihtar noter aracılığı ile gönderilmektedir. Bu yöntem, olası bir dava sürecinde ispat açısından faydalı olacaktır.

İhtarnamenin gönderim usulü kadar doğru şekilde hazırlanması da son derece önemlidir. İhtarname hazırlarken dikkat edilmesi gereken noktalar ve bir ihtarname örneği, “kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği” başlıklı yazımızda yer almaktadır. 

İhtarların Kira Süresi İçerisinde veya Aynı Kira Yılının İçerisinde Gönderilmesi

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesinin sağlanması için, söz konusu iki ihtarın da kiracıya aynı kira yılı veya dönemi içerisinde gönderilmesi gerekir. Bu şart sağlanmadığı takdirde; kira bedelini ödemeyen kiracı, iki haklı ihtara dayanarak tahliye edilemeyecektir. Konuyu düzenleyen TBK 352/2 hükmü şu şekildedir:

“……bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde…..”

Kanun hükmünde belirtilen bu durumu, bir tablo ile daha anlaşılır biçimde ifade etmekte fayda vardır.

DİKKAT: Aynı aya ilişkin iki farklı ihtar çekilmesi durumunda, iki haklı ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır. Bir başka deyişle, ihtarların bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması gerekmektedir. 

Uygulamada kiraya verenler genellikle; kiracının birikmiş birden fazla kira borcu varsa, her bir borca ayrı ihtar çekmekte ve iki haklı ihtar şartını yerine getirdiklerini düşünmektedir. Oysa Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere; biriken kira borçlarının tek ihtar ile istenmesi mümkünken bu borçların birbirinden ayrılarak birden fazla ihtar çekilmesi durumunda, iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş sayılmaz. (Y.6.HD.T. 06.05.2010, E.491, K.5603)

Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Davanın Açılmış Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların verildiği kira yılının sonundan başlayarak 1 ay içinde başlatılmalıdır. Eğer bu zaman dilimi aşılmışsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır.

İlgili hüküm olan TBK m.352/2 hükmüne göre,

“Kiracı…..iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren,….kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Belirtilen hükümden de çıkarılabileceği üzere; kirasını ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekmiş olan ev sahibinin, kira yılı sona erdikten sonraki 1 ay içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açması gerekir.

Haklı İhtarlar Çekilirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kirasını ödemeyen veya eksik ödeyen kiracıya ihtar çekilirken; kanunen belirlenen ihtar çekme sürelerine, ihtarın yazılı olmasına, mümkünse noter aracılığıyla gönderilmesine, ihtarların haklı olmasına ve kiracıya doğru usulde tebliğ edilmiş olmasına dikkat edilmelidir. 

Tüm bu sayılan hususlar, kiracının tahliyesinin sağlanması noktasında ayrı ayrı önem taşımaktadır. Zira bu gerekliliklerin sağlanması, kiracı tahliyesi konusunda hukuki sürecin doğru yürütülmesi ve hızlı sonuç alınması bakımından elzemdir. 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, 2023 yılı için yaklaşık 3.000 TL dava masrafı olmaktadır.

Dava masrafı olarak verilen tutar içerisinde, davanın açılması sırasında ödenecek harç ve sonradan ortaya çıkabilecek diğer yargılama giderleri yer almaktadır. Bunun yanında söz konusu olacak avukatlık ücreti ise uyuşmazlığın durumuna ve şartlarına göre belirlenecektir. Dolayısıyla, bu ücret değişkenlik göstermektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ortalama 6-12 ay sürmektedir.

Dava süresi her ne kadar 6-12 ay bandında olsa da uyuşmazlığın şartlarına göre sürecin uzayıp kısalma ihtimali mevcuttur. Vaktinde ihtarların noter kanalıyla çekilmiş olması, dava süresini ciddi anlamda kısaltır. Aynı şekilde, gerek davayı açarken gerekse sonraki süreci yürütürken sürelerin ve diğer usul işlemlerinin gözetilmesi de davanın uzamasının önüne geçecektir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu veya davalı olan kiracının oturduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede, atılacak her bir adımın önemi çok yüksektir. Zira her bir ihtar, tahliye davasının konusunu teşkil eder. Dolayısıyla, ihtarların usulüne uygun şekilde ve doğru zamanda çekilmesi gerekir. Süreç içerisinde doğru bir strateji belirlemek, hak kaybına uğramamak ve hızlı sonuç alabilmek için; alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmak son derece önemlidir.