Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası, ortalama 6 ay ila 1.5 yıl arasında sürer. Hangi tahliye yoluna başvurulduğuna, somut olayın ne gibi şartlar taşıdığına ve tarafların tutumlarına göre değişkenlik gösterir. Dolayısıyla, kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusunun yanıtı tahliye nedenine göre farklılaşır.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası ortalama 6 ay ila 1.5 yıl aralığında sürer. Bu süre; ihtarnamelerin zamanında gönderilmesi, dava dilekçesinin doğru ve usulüne uygun yazılması, bilirkişi incelemesine başvurulması gibi çeşitli birçok unsura bağlı olarak değişmektedir. Dolayısıyla, dava süresini etkileyen unsurların somut durumda ne şekilde mevcut olduğu son derece önemlidir.

Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?

Mahkeme yoğunluğu müsaitse ve tahliye gerekçesi net şekilde ortaya konmuşsa tahliye davası ilk celsede biter. Fakat uygulamada, kiracıların itirazları ve diğer birtakım hukuki nedenlerden ötürü genellikle davalar ilk celsede bitmemektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada 1 ila 1.5 yıl sürer. Fakat ev sahibi tarafından ileri sürülen ihtiyaç haline ilişkin mahkemenin yapacağı değerlendirme, son derece önemlidir. Bu noktada bir çekişme olması ve özellikle bilirkişi raporuna ihtiyaç duyulması halinde, süre uzayabilecektir. Bu nedenle, somut olayın şartlarının iyi saptanması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kısa sürede çözümlenebilmesi için dava öncesinde süreci iyi yönetmek gerekir. İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu da bu gelişmelere göre yanıt bulacaktır. İhtiyacın niteliğinin doğru tespit edilmesi ve kuvvetli hukuki dayanaklarla ileri sürülmesi halinde, dava süresi kısalır. Bu konu, tüm hatlarıyla “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımızda izah edilmiştir.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin ödenmemesi hususunda yeterli ve açık delillerin bulunup bulunmamasına göre, 6 ila 12 ay sürer. Bu noktada, dava öncesindeki ihtarname sürecinin doğru şekilde yürütülmüş olması da tahliye süresini etkileyecektir.

Kirayı ödemeyen kiracıya açılacak tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı, ihtarnamelerin usulüne ve süresine uygun şekilde noter kanalıyla gönderilip gönderilmemesine bağlıdır. Buna dair dikkat edilmesi gerekenler, “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye davası, ortalama 1-1.5 yıl sürer. Ancak bu durumda yeni ev sahibi, öncelikle taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermeli, edinme tarihinden 6 ay sonra da dava açmalıdır.

Tahliye davası ne kadar sürer sorusu bakımından, ihtarnamenin süresi içinde gönderilmesi son derece önemlidir. Bu kural çiğnendiği takdirde, dava süreci uzar. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme noktasında dikkat etmesi gereken tüm hususlar, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda izah edilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, uygulamada 6 ila 12 ay sürer. Fakat davada dayanılan tahliye taahhütnamesi, geçerlilik koşullarını taşıyor olmalıdır. Aksi takdirde; örneğin taahhütname yazılı şekilde yapılmamışsa veya taahhütnameye tahliye tarihi yazılmamışsa geçersizlik iddiası nedeniyle tahliye süreci uzar.

Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun yanıtı, taahhütnamenin geçerlilik koşullarını taşıyıp taşımadığıyla yakından ilgilidir. Bu nedenle, “tahliye taahhütnamesi ile tahliye” yazımıza göz atmanızda yarar vardır. İlgili yazıda, dava sürecini etkileyecek her türlü hususa yer verilerek süreç izah edilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık kiracının tahliyesi, uygulamada 6 ila 12 ay sürer. Bu noktada, 10 uzama yılının dolmuş olması ve ev sahibinin kiracıya doğru sürede ihtarname çekmiş olması son derece önemlidir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde, tahliye süreci de uzayacaktır. Ayrıca; mahkemelerin yoğunluğu, tarafların tutumları gibi genel birtakım nedenler de dava süresini etkileyecektir.

10 yıllık kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu bakımından, 10 yıllık sürenin doğru hesaplanmış olması son derece önemlidir. 10 yılın hesabı, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir. Kiracıya ihtar çekme süreleri de buna göre şekillenecektir. Dolayısıyla, tüm bu detayların örnekleriyle ele alındığı “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımıza göz atmanızda fayda vardır.

Dükkan Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Dükkan tahliye davası, 6 ay ila 1.5 yıl sürer. Bu noktada, dükkan tahliyesinin konut tahliye davalarından bir farkı olmadığı belirtilebilir. Dolayısıyla, dava süresini uzatan ya da kısaltan sebeplerin konut tahliyesiyle paralel olduğu da bilinmelidir. Fakat iş yeri kira sözleşmesine mahsus birtakım şartlar vs. söz konusuysa bu koşulların sağlanıp sağlanmaması, dava süresini etkileyecektir.

Kiracı tahliyesine imkan tanıyan durumlar, yukarıda sıralananlardan ibaret değildir. Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu da ileri sürülen tahliye nedenine göre şekillenecektir. Bu noktada, tüm tahliye nedenlerinin ayrı ayrı izah edildiği “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz.

Tahliye Davası Aşamaları ve Süreleri

Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı, dava aşamalarının ne kadar süreceğine bağlı olarak ortaya çıkmaktadır. Tahliye davasının herhangi bir aşamasında bir aksaklığın veya eksikliğin meydana gelmesi halinde, davanın ileriki aşamaları da uzayacaktır. Dolayısıyla, tahliye davasının her bir aşamasının dikkatle yürütülmesi gerekir.

Tahliye davası açılması süreci, çoğunlukla kiracıya ihtarname gönderilmesiyle başlamaktadır. Sonrasında ise davaya hazırlık yapılmalıdır. Bunu arabuluculuk süreci takip eder. Arabuluculuk sürecinden netice alınamaması halinde, tahliye davası açılacaktır.

Dava açıldıktan sonra ön inceleme aşaması, eksik delillerin tamamlanması, tahkikat süreci, bilirkişi aşaması, karar aşaması, zorla çıkarma aşaması, istinaf aşaması ve kesinleşme aşaması bulunmaktadır. Aşağıda, farklı başlıklar halinde bu aşamalar izah edilmiştir.

İhtarname Süreci

Ev sahibi, kanunun kendisine tanıdığı herhangi bir tahliye hakkına dayanarak kiracısını evden çıkarmak istiyorsa veya yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracıyı tahliye etmek istiyorsa ilk etapta kiracıya ihtarname göndermelidir.

Kiraya veren, kiracısını bir tahliye nedenine dayanarak evden çıkarmak istiyorsa fakat bu neden için kanunda öngörülen ihtarname prosedürünü gerektiği biçimde yerine getirmemişse kiracının tahliyesi de sağlanamayacaktır.

Kiracıya çekilecek ihtarın noter aracılığıyla çekilmesi ve tebliğ şerhi alınması da ispat problemlerini ortadan kaldıracak ve böylelikle dava süresini kısaltacaktır. Dolayısıyla, kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusuna verilecek cevap da bu işlemlerin gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğine göre şekillenecektir.

Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk süreci zorunlu bir dava şartı olarak getirilmiştir. Buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden tahliye davası açılamaz. Bu evreden sonuç alınamadığı takdirde, tahliye davası açılabilir.

Arabuluculuk süreci, 3 hafta içinde sonuçlandırılır. Süre, zorunlu hallerde arabulucu tarafından 1 hafta daha uzatılabilir. Arabuluculuk sürecinin ne kadar zaman yayılacağı, kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu bakımından önem arz eden bir etkiye sahiptir.

Davaya Hazırlık ve Davanın Açılması

Kiraya veren, tahliye davası açmadan önce dava sürecinde kullanacağı her türlü delilleri ve çeşitli diğer belgeleri toplamalıdır. Zira söz konusu hazırlık; dava dilekçesinin tam, eksiksiz ve nitelikli bir şekilde hazırlanabilmesi bakımından çok önemlidir. Aşağıda, bu doğrultuda hazırlanabilecek çeşitli belge örnekleri listelenmiştir.

• Kira sözleşmesi,
• Kiracıya gönderilen ihtarnameler,
• Kiracıya aleyhine başlatılan icra takiplerini gösterir belgeler,
• Tahliye gerekçesine dayanak teşkil eden sebeplerin haklılığını gösteren çeşitli deliller ve belgeler örnek verilebilir.

Ayrıca ifade edilmelidir ki; davaya hazırlık sürecinde faydalanılabilecek unsurlar, listede sıralanan belge ve delillerden ibaret değildir. Her somut durumun kendine özgü nitelikleri gereği, başkaca belgeler/deliller eklenebilir veya ihtiyaç yoksa çıkarılabilir. Dolayısıyla, tahliye davası ne kadar sürer sorusunu yanıtlarken bu noktanın önemini de ifade etmek gerekir.

Davaya hazırlık sürecinin ardından, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Bu aşamanın ilk evresini, dilekçe teatisi oluşturmaktadır. Yani davacı ev sahibi mahkemeye dava dilekçesini sunduktan sonra dilekçe kiracıya tebliğ edilecek ve 2 hafta içerisinde cevap dilekçesini mahkemeye sunması istenecektir. Bu sürede dilekçe sunulmasa da yargılama devam eder.

Dava dilekçesi özenle ve dikkatle hazırlanmalıdır. Önem arz eden tüm hususlara değinilmelidir. Yargılama sürecinde, dilekçede yer almayan herhangi bir husus ileri sürülemez. Dilekçede belirtilenden farklı bir talepte de bulunulamaz. Dolayısıyla, sürecin başında dilekçeyi stratejik biçimde hazırlayabilmek bakımından uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Ön İnceleme Aşaması

Ön inceleme aşamasında; HMK m.137 hükmü gereğince hakim, dava şartlarını ve ilk itirazları inceleyecek ve buna göre uyuşmazlık konusunu tayin edecektir. Bununla birlikte, tarafların delillerini sunmaları ve toplamaları için gerekli tüm işlemleri yapacaktır.

Akabinde, tarafların üzerinde anlaşmaya varamadığı hususların tespitini sağlayacak ve tarafları sulhe teşvik edecektir. Bu aşamanın duruşmalı veya duruşmasız yapılması mümkündür.

DİKKAT: Eğer dava yetkili olmayan bir mahkemede açılmışsa buna ilişkin itirazın en geç ön inceleme aşamasında yapılmış olması gerekir. Aksi takdirde, normal şartlarda yetkisiz olan yerdeki sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme haline gelecektir.

Tahkikat Süreci

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu, tahkikatın ne kadar süreceğiyle doğrudan ilgilidir. Tahkikat süreci, tarafların öne sürdükleri iddiaların delillerle birlikte incelendiği aşamadır. Tahkikat sürecinde hakim, davaya konu uyuşmazlığı tüm detaylarıyla inceleyecektir. Tarafların iddiaları delillerle birlikte incelendiğinde ve araştırılacak başka bir husus kalmadığında, bu aşama sona erecektir.

Bu noktada belirtilmesi gereken önemli bir husus mevcuttur. Yargılamanın omurga evresi denebilecek tahkikat aşamasında tüm ayrıntılar hakim tarafından değerlendirileceği için tahliye davasının en uzun aşamasını tahkikat evresi oluşturur. Bu nedenle; tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı, tahkikat evresinin ne kadar süreceğiyle bağlantılıdır.

Bilirkişi Aşaması

Tahkikat aşamasında hakim delilleri incelerken takdiri delillerden olan uzman görüşü, tanık, keşif ve bilirkişi gibi unsurlara başvurabilir. Dolayısıyla, bilirkişi incelemesinin esasen tahkikat aşamasına dahil olduğunu belirtmekte fayda vardır. Uygulamada; hakimin kendi bilgisi dahilinde değerlendirmeye tabi tutamayacağı teknik meselelerde, bilirkişi raporuna başvurduğu görülür.

Kiracı tahliyesi adına açılan davalarda; taşınmaza ilişkin olan ve teknik bilgiye ihtiyaç duyulan durumlarda bilirkişi raporu, verilecek karar bakımından kritik önem taşır. HMK 274 hükmü uyarınca, bilirkişi en geç 2 ay içerisinde raporunu mahkemeye sunmalıdır. Eğer bilirkişi mahkemeden ek süre isterse mahkeme uygun gerekçeleri göstererek süreyi 2 aydan daha fazla olmamak üzere uzatabilir. 

Son olarak bilirkişi raporunun hakimi bağlayıcı bir etkisi olmadığı bilinmelidir. Hakim elbette vereceği kararda bilirkişi raporundan faydalanacaktır. Ancak bu rapora tâbi olarak doğrudan raporda belirtilen bilgilerle karar vermesi gerekmez. Taraflardan biri bilirkişi raporuna itiraz edecek olursa bunun süresi, tebliğden itibaren 2 haftadır.

Karar Aşaması

Karar aşaması; hakimin davanın içeriğine dair nihai hükmü verdiği, uyuşmazlığı sona erdiren aşamadır. Tahkikatın tamamlanmasıyla birlikte sözlü yargılama aşamasında taraflara söylemek istedikleri son hususlar sorulacak ve ardından hakim, nihai kararını verecektir.

Bu aşamada hakim, kiracının tahliyesine veya tahliye isteminin reddine karar verecektir. İlgili karar, tutanağa geçirilecek ve böylelikle tahliye davası süreci de tamamlanmış olacaktır.

Kiracıyı Zorla Çıkarma Aşaması

Kiracıyı zorla çıkartma aşaması, sulh hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesi yönünde alınan kararın icraya konulmasıyla mümkün olmaktadır. Mahkemenin verdiği karar dayanak olarak gösterilerek icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılmalıdır.

Bu durumda, gerekli tüm icra prosedürleri tamamlandıktan sonra kiracı evden zorla çıkartılacaktır. Kiracının evden zorla çıkarılması hususu için ayrıntılı bilgiye, “polisle kiracı çıkarma” yazımızdan erişebilirsiniz. 

İstinaf Süreci ve Kararın Kesinleşmesi

İstinaf süreci, HMK m.345’e göre mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yoluna başvurmasıyla başlamaktadır. Kiracı tahliyesi için yerel mahkemenin verdiği kararın yanlış olduğunu düşünen taraf, istinaf yoluna başvurabilecektir. İstinaf dilekçesi, kararı veren mahkemeye sunulur. Dosyayı inceleyecek istinaf mercii ise bölge adliye mahkemesidir. İstinaf merciinin vereceği karar ile birlikte hüküm artık kesinleşmiş olur. 

DİKKAT: Kiracının tahliyesi yönünde sulh hukuk mahkemesinin verdiği karara karşı istinaf yolunun işletilmesi, kararın icra edilmesine engel teşkil etmemektedir. Dolayısıyla, istinaf süreci devam ediyor olsa dahi ilk mahkeme tarafından verilen karara dayanarak kiracının evden çıkarılması mümkündür.

Tahliye Davasında Dava Süresini Uzatan Sebepler Nelerdir?

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu yanında, dava süresini uzatan nedenler de merak edilmektedir. Tahliye davasında dava süresini uzatan sebepler; genellikle dava sürecinin parçası olan ihtarnamelerin zamanında gönderilmemesi, dava dilekçesinin usulüne uygun ve nitelikli hazırlanmaması, davanın yanlış mahkemede açılması, kanuni sürelerin kaçırılması ve bilirkişi raporuna itiraz edilmesi gibi etmenlerdir. 

Bu anlamda, dava sürecini uzatan sebeplerin genellikle usul hukuku alanına giren teknik konular kapsamında olduğu görülür. Nitekim kiracı tahliyesi için genellikle ihtarname ile başlayan süreç, uyuşmazlığın yargıya taşınması ile birlikte teknik bilgi ihtiyacı gerektiren bir noktaya ilerlemektedir. Dolayısıyla, çeşitli hata veya eksiklikler söz konusu olmakta ve bu durum da dava süresini uzatmaktadır.

Tahliye Davasında Dava Süresi Nasıl Kısaltılır?

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu bakımından ciddi önem arz eden bir diğer husus, dava süresinin nasıl kısaltılabileceğidir. Bunu sağlamak bakımından, özellikle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi gerekiyorsa kanundaki sürelere uygun şekilde ihtarname gönderilmelidir.

Sonrasında, yine kanunen belirlenmiş süreler bulunuyorsa bu sürelere uygun şekilde dava açılması gerekmektedir. Bunlara uygun biçimde sürecin ilerletilmesi, kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu bakımından belirleyici unsurdur.

Tahliye davasında dava süresinin kısaltılmasını sağlayan temel unsur, usul işlemlerinin doğru şekilde ve süresinde yapılıyor olmasıdır. Böyle olması durumunda, dava süresinin ortalama sürelerden daha kısa olması mümkün hale gelir. Ayrıca; dava/cevap dilekçesinde, itiraz dilekçesinde veya istinaf dilekçesinde ileri sürülen hususlar net ve somut şekilde belirtilmelidir.

Sonuç

Kiracı tahliye davası; içerisinde pek çok usuli işlem barındıran, teknik detayların çokça bulunduğu bir dava türüdür. Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı da aynı oranda detay içermektedir. Gerek tahliye sürecini iyi idare etmek gerekse dava süresinin uzamamasını sağlamak için konuya vakıf olunması son derece önemlidir. Bu nedenle, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmanız faydalı olacaktır.