Kiracının Eve Zarar Vermesi

Kiracının eve zarar vermesi halinde, ev sahibi bu zararın tazmini için kiracıya dava açabilir. Eğer kiracı evde oturmaya devam ediyorken eve zarar vermişse kiracının evden çıkarılması da söz konusu olabilir.

Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler Nelerdir?

Eve zarar veren ve evden çıkmış olan kiracı hakkında yapılacak işlemler, zararın tespiti için tespit davasının ve sonrasında tazminat davasının açılmasıdır. Bunun dışında, kiracı halihazırda evde oturmakta ise kiracıya ihtarname çekilmeli ve zararın giderilmesi için en az 30 gün süre verilmelidir. Verilen sürede zarar giderilmediği takdirde, ev sahibinin tahliye davası açma hakkı söz konusu olur.

Uygulamada sıklıkla görüldüğü şekliyle kiracı evden çıktıktan sonra zarar anlaşılmışsa bu durumda ivedi şekilde sulh hukuk mahkemesinde zararın tespiti için dava açılmalıdır. Tespit işleminden sonra ise kiracı aleyhine tazminat davası açılarak zararın giderilmesi sağlanabilir. Konuya ilişkin önem arz eden hususlara, yazının devamında ayrıntılı ve açıklayıcı biçimde yer verilmiştir. 

Kiracının eve zarar vermesi durumunda ev sahibi, belirtilen durumlardan hangisi mevcutsa buna göre bir yol izlemelidir. Bu kapsamda atılacak adımlar, “ev sahibi hakları” kapsamında değerlendirilir.

Kiracının Eve Verdiği Zararın Tespiti

Kiracı evden çıktıktan sonra, ev sahibi eve zarar verildiğini fark etmiş olabilir. Bu durumda zararın tespiti, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tespit davası ile sağlanır. Söz konusu tespit işleminin dava adını alması, ev sahiplerini korkutmamalıdır. Zira her ne kadar dava ismini alsa da normal dava süreçlerinden çok daha kısa bir yolla bilirkişiler aracılığıyla işletilen bir süreç söz konusudur.

Tespit talebini alan mahkeme, tespit işlemi için bilirkişi görevlendirir ve bu kimseler eve gelerek zararın tespitini sağlamış olur. Bu işlem yapılırken hazırlanan notlar, ortalama 2-3 hafta içerisinde bilirkişi tarafından mahkemeye rapor olarak sunulur ve mahkeme bu yönde tespit hükmü verir.

Sunulan rapor; sonradan açılacak tazminat davasında hakimin hükme esas alacağı zarar kalemlerinin belirlenmesi aşamasında, yani en önemli aşamada dikkate alınacaktır. Dolayısıyla tespit işlemleri, özellikle zararın ispatı açısından ev sahibine büyük fayda sağlayacaktır.

DİKKAT: Kiracının eve zarar vermesi halinde ev sahibinin ilk yapması gereken şey, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden delil tespitinin yapılmasını talep etmektir. Bu noktada, tespit işleminin masrafları gündeme gelecektir. Ev sahibi, bu süreçte ilgili masrafları ödemelidir. Fakat zarar tespitinin ardından açılacak tazminat davasında, zararın yanında bu masraflar da kiracıdan talep edilebilecektir.

Tespit Davasından Sonra Ev Yaptırılıp Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?

Tespit davasından sonra ev yaptırılıp yeniden kiraya verilebilir. Bu durumda, zarar zaten tespit edilmiş olduğu için evin tadilat yapılarak düzeltilmesi veya başka birine kiraya verilmesi, dava sürecinin akışına etki etmeyecektir. Tespit edilen zararın bedeli ve yapılan harcamalar eski kiracıdan tazmin edileceği için maddi kayıp da söz konusu olmayacaktır. 

Kiracının Eşyalı Evdeki Eşyalara Zarar Vermesi, Kırması veya Bozması

Kiracının eşyalı evdeki eşyalara zarar vermesi durumunda, öncelikle sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açılacak ve akabinde bu tespit hükmüne dayanarak tazminat davası açılacaktır. Tespit sürecinde, mahkeme bir bilirkişi tayin edecek ve zararın tespiti işlemini bilirkişi yerine getirecektir. 

Bilirkişi raporunun sağlıklı şekilde düzenlenebilmesi, ev sahibinin evi kiracıya teslim etmeden önce atacağı birkaç adımla da doğrudan ilişkili olacaktır. Örneğin; demirbaş listesinin içeriği, demirbaş listesindeki eşyaların niteliği ve yeniliği, evin ve varsa evdeki eşyaların kiraya verilmeden önceki halinin fotoğrafları gibi çeşitli verilerin varlığı; zararın tespitini kolaylaştırabilecek hususlardır.

Bu çerçevede yapılacak zarar tespitinin ardından ev sahibi, kiracıya tazminat davası açarak zararını giderme imkanına sahip olacaktır. Tazminat davasında, zarara ilişkin tespit hükmüne dayanılacaktır.

Kiracı Zarar Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı zarar tespit davası 2-3 hafta arasında sürer. Söz konusu süre, mahkemelerin iş yoğunluğuna ve bilirkişilerin tespit sürecine göre değişebilmektedir. Bu noktada, zararın boyutu ve tespit edilebilirliği de süreyi etkileyecektir. Dolayısıyla, böyle bir durumda vakit kaybetmeksizin harekete geçmekte fayda vardır.

Kiracı Zarar Tespit Davasının Masraflarını Kim Öder?

Kiracının eve zarar vermesi durumunda gündeme gelen zarar tespit davasının masraflarını, tespit yapılmasını talep etmiş olan ev sahibi ödeyecektir. Fakat daha sonra, zararın giderilmesi için kiracıya karşı açılacak tazminat davasında bu masraflar kiracıdan talep edilebilecektir.

Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kiracının eve zarar vermesi durumunda açılacak tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Tespit davasının doğru mahkemede açılması son derece önemlidir. Yanlış mahkemede dava açıldığı takdirde, süreç uzayacak ve bu durum çeşitli mağduriyetlere neden olacaktır.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tazminat Davası

Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tazminat davası açılması ve bu yolla zararın tazmin edilmesi mümkündür. Tazminat davasında, daha önceden tespit davasında hükme alınmış zarar tespitine ilişkin karar esas alınacaktır. Kiracının eve verdiği zararın bedeli ve süreç içinde yapılan masraflar, bu dava ile kiracıdan talep edilebilecektir.

Kiracı, evi kullandığı süre boyunca meydana gelen her zarardan sorumlu değildir. Kiracının olağan kullanım sonucu meydana getirdiği eskimeler, yıpranmalar ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. (Yargıtay 3. HD, T.21.03.2018, 2017/2744 E., 2018/2801 K.)

Örneğin; olağan kullanım sonucu meydana gelen kapı eskimeleri, belirli laminant çizikleri vb. durumlar olağan eskimelere örnek verilebilecektir. Kiracı, bu kapsamda ortaya çıkan zararlardan sorumlu değildir.

Kiracı, beklenmedik hal veya mücbir sebepler sonucu meydana gelecek zararlardan da sorumlu değildir. Örneğin, bir sel taşkını meydana gelmesi mücbir sebep sayılacaktır ve kiracı bu kapsamda meydana gelen zarardan sorumlu olmayacaktır. Fakat tedbirli davranma noktasında bir eksiklik söz konusu ise bu nedenle ortaya çıkacak zararlardan kiracı sorumlu olacaktır.

DİKKAT: Ev sahibi, taşınmaz kiracı tarafından boşaltıldıktan sonra zararları tespit ederek kiracıya ihtarname göndermiş olabilir. Bu durumda Yargıtaya göre, mahkeme karar verirken kiracıya gönderilen ihtarnameye bağlı kalarak karar vermelidir. Dolayısıyla, zarar tespit edildikten sonra kiracıya ihtarname gönderiliyorsa ihtarname içeriğinin doğru şekilde hazırlanması büyük önem taşımaktadır. (Yargıtay. 6. HD, T.18.02.2016, 2015/6142 E., 2016/1112 K.)

Kiracının eve zarar vermesi durumunda açılacak tazminat davasında, dava öncesindeki dilekçe hazırlık aşaması dikkatle yürütülmelidir. Bu noktada herhangi bir hata yahut ihmale yer verilmesi durumunda, zarar tazmini sağlanamayabilir. Dolayısıyla, süreci uzman gayrimenkul avukatıyla yürütmekte yarar vardır.

Ev sahibi, eve zarar veren kiracıya karşıya karşı 10 yıl içerisinde tazminat isteminde bulunmalıdır. Bu istemin 10 yıl içerisinde kullanılmaması halinde, ev sahibinin tazminat davası açma imkanı da ortadan kalkacaktır. Dolayısıyla, geçmişte söz konusu olan bir zarar verme hali mevcutsa 10 yıllık süre dolmadığı müddetçe zararın tazmini talep edilebilir.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tazminat Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tazminat davası, 6-12 ay aralığında sürer.

Dava sürecinde kiracının itirazları veya bilirkişi incelemesinin gerekliliği gibi çeşitli etmenler söz konusu olursa yargılama süreci uzayabilir.

Tazminat Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, davalının oturduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Davanın doğru mahkemede açılması son derece önemlidir. Yanlış mahkemede dava açılması halinde, hem zaman kaybı hem de birçok masraf gündeme gelecektir.

Kiracının Evdeyken Eve Zarar Vermesi Halinde Tahliye ve Zararın Tazmini

Kiracının evdeyken eve zarar vermesi durumunda, kiracıya ihtarname çekilmeli ve zararı gidermesi için en az 30 gün süre verilmelidir. İhtarnamede; kiracıya verilen süre içerisinde zararın giderilmesi ve evin eski hale getirilmesi istenmeli, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı ifade edilmelidir. Kiracı buna uymazsa tahliye davası açılabilecektir. Eve verilen zararın tazmini ise yukarıda değinildiği gibi tazminat davası ile sağlanacaktır.

Kiracının eve zarar vermesine dair süreci düzenleyen TBK 316/2 hükmü, şu şekildedir:

“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”

Eve zarar veren kiracıya çekilecek ihtarname, usulüne uygun biçimde doldurulup gönderilmelidir. Bu noktada, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazı dışında, bir ihtarname taslağına yer verdiğimiz “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımıza da göz atabilirsiniz.

Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde zararı gidermezse artık tahliye davası açılabilir. Fakat 7445 sayılı Kanun uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için önce arabuluculuk sürenin işletilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Aksi takdirde, mahkeme davayı reddedecektir.

DİKKAT: Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliye imkanının kullanılabilmesi için söz konusu zararın hafif nitelikte olmaması gerekir. Sözleşmenin feshine neden olabilecek boyutta bir zarar mevcut olmalıdır.

Yargıtayın bir kararına göre, tahliye için kiracının meydana getirdiği ihlalin önemli ve evin kullanımını etkiler nitelikte olması gerekmektedir. Dolayısıyla; meydana gelen ihlalin derecesi, hakimin yapacağı değerlendirmede başat kriter olacaktır. (Yargıtay, 6. HD., T. 19.02.2014, E. 2014/78, K. 2014/1803)

Aşağıda, Yargıtay kararlarına yansıyan bazı zarar verme halleri listelenmiştir.

• Kapı kilidinin hasar alması durumunda, sözleşmenin feshine yer olmadığı ancak tazminat istenebileceği belirtilmiştir. (Yargıtay, 6.HD., T. 05.04.1991, E. 1991/4427, K. 1991/4869)
• Kiralanan taşınmazın kullanım amacına aykırı olarak taşınmazda değişiklik yapılması, sözleşmenin ihlali anlamına gelmektedir. Bu anlamda deri ve çanta mağazası olarak kiralanan bir taşınmazda başka bir amaç için kullanılmak üzere değişiklikler yapılması, TBK 316 gereği fesih sebebidir. (Yargıtay, 6.HD., T. 04.12.2003, E. 2003/8547, K. 2003/8696)
• Kullanım amacına bağlı kalınması koşuluyla; taşınmaza basit onarımlarla giderilebilecek ilaveler yapılması durumunda, sözleşmenin feshi sağlanamayacaktır. (Yargıtay, 6. HD., T. 10.10.2005, E. 2005/7616, K. 2005/9162)
• Yerinden sökülen kalorifer peteklerinin basit bir şekilde tekrardan takılabileceğine ve bu nedenle sözleşmenin feshine yer olmadığına hükmedilmiştir. (Yargıtay 6.HD., T. 04.10.2005, E. 2005/7428, K. 2005/8987)

DİKKAT: Kiracının eve zarar vermesi, yalnızca örnek olarak verilenlerden ibaret değildir. Belirtilenler dışında farklı gelişmeler söz konusu olursa ve bu çerçevede kiracının eve zarar vermesi gündeme gelirse yukarıda izah edilen süreçlerin işletilmesi mümkün hale gelecektir. Dolayısıyla, somut olay bazında özel bir değerlendirme yapılmalıdır.

Kiracıya Süre Vermeden Direkt Tahliye Davası Açma İmkanı

Kiracının eve zarar vermesi durumunda, bazı hallerde ev sahibinin kiracıya zararı gidermesi için süre vermesi gerekmemektedir. Bu durumda, kiracıya sözleşmenin feshedildiğine ilişkin bir ihtarname gönderilerek sözleşme direkt feshedilebilir. Böylelikle, kira sözleşmesi hukuken son bulmuş olacak ve kiracının evden çıkarılabilmesi için derhal tahliye davası açılabilecektir.

Konuyu düzenleyen TBK 316/3 hükmü, şu şekildedir:

“Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.“

Belirtilen hükümden de anlaşılabileceği üzere, ev sahibine kira sözleşmesini derhal feshetme ve kiracıya tahliye davası açma imkanı tanıyan haller aşağıda listelenmiştir.

• Kiracının eve kasten ve ağır bir zarar vermiş olması,
• Kiracıya verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılıyor olması,
• Kiracının eve zarar vermesinin; evde oturanlar, komşular ve ev sahibi bakımından çekilmez bir duruma yol açması halinde ev sahibi yazılı bir bildirimle derhal sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

Somut olayda karşılaşılan durumun belirtilen bu kriterler kapsamında yer alıp almadığını, mahkeme değerlendirecektir. Bu noktada, dava öncesinde hukuki tespitin yapılması da süreci kolaylaştırabilecektir.

Aşağıda, kiracıya süre verme gereği olmaksızın tahliye davası açma imkanıyla ilgili çeşitli Yargıtay karar örneklerine liste halinde yer verilmiştir.

• İki taşınmazı birleştirmek için duvarın yıkılması, binanın yapısal anlamda statiğini de bozduğu için derhal fesih imkanı bulunmaktadır. (Yargıtay, 6.HD., T. 16.05.2012, E. 2012/4503, K. 2012/7394)
• Bitişik iki dükkanın ara duvarlarının yıkılması, kolon ve kirişlerde hasar meydana getirmediği için kira sözleşmesi derhal feshedilemeyecektir. Bu durumda, kiracıya en az 30 günlük süre verilerek sözleşmenin feshedilmesi gerekmektedir. (Yargıtay, 6.HD., T. 19.09.2005, E. 2005/8285, E. 2005/8310.)
• Binada katlar arasına merdiven açılması durumunda derhal fesih hakkı bulunmadığı, kiracıya en az 30 günlük süre verilerek sözleşmenin feshedilebileceği ifade edilmiştir. (Yargıtay, 6.HD., T. 22.03.2011, E. 2010/14328, K. 2011/3520)

Verilen Yargıtay karar örneklerinden anlaşılabileceği üzere, kiracının eve zarar vermesi durumu ağır/esaslı nitelikte olmalıdır. Aksi takdirde, ev sahibinin sözleşmeyi derhal feshederek kiracıya tahliye davası açma imkanı olmayacaktır. Dolayısıyla, kiracının eve zarar vermesi durumunda sürecin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.

Kiracının eve zarar vermesi dışında, ev sahibine kiracıyı tahliye imkanı tanıyan farklı durumlar da aynı anda somut olayda mevcut olabilir. Bu nedenle, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımıza göz atmanızda fayda vardır. Söz konusu yazıda, kiracı tahliye nedenlerinin tamamına yer verilmiştir.

Sonuç

Kiracının eve zarar vermesi halinde, atılacak adımlar doğru tespit edilmeli ve süreç bu çerçevede yürütülmelidir. Gerek tahliyenin sağlanması gerekse zararın tazmin edilebilmesi bakımından, usul işlemelerinde hata yapılmamalıdır. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından destek almakta gayda vardır.